{"id":28903,"date":"2026-06-26T11:47:10","date_gmt":"2026-06-26T09:47:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/?p=28903"},"modified":"2026-06-26T11:47:13","modified_gmt":"2026-06-26T09:47:13","slug":"stanovi-u-srbiji-sve-ih-je-vise-ali-je-ljudi-manje-ko-ce-ziveti-u-novoj-gradnji","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/analiza-trzista-nekretnina\/izvestaji-o-nekretninama\/stanovi-u-srbiji-sve-ih-je-vise-ali-je-ljudi-manje-ko-ce-ziveti-u-novoj-gradnji-28903\/","title":{"rendered":"Stanovi u Srbiji: sve ih je vi\u0161e, ali je ljudi manje – ko \u0107e \u017eiveti u novoj gradnji?"},"content":{"rendered":"\n

Stanovi u Srbiji sve su brojniji, ali stanovnika je manje nego pre deset godina. To je jedan od najva\u017enijih raskoraka za razumevanje doma\u0107eg tr\u017ei\u0161ta nekretnina: zemlja demografski slabi, dok se stambeni fond \u0161iri.<\/p>\n\n\n\n

Prema prvim rezultatima Popisa 2022, koje je objavio Republi\u010dki zavod za statistiku<\/strong><\/a>, Srbija je imala 495.975 stanovnika manje nego 2011. godine, dok je broj popisanih stanova porastao za 12,26 odsto. Kona\u010dni rezultati istog zavoda pokazuju da u Srbiji ima 3.613.352 stana, sa prose\u010dnom povr\u0161inom od 74,7 kvadrata. Istovremeno, nova gradnja ne staje. Prema najnovijim podacima Republi\u010dkog zavoda za statistiku o gra\u0111evinskim dozvolama,<\/a> samo u aprilu 2026. prijavljena je izgradnja 2.657 stanova.<\/p>\n\n\n\n

\"Stambene
Beograd pokazuje drugu stranu doma\u0107eg tr\u017ei\u0161ta: dok Srbija gubi stanovni\u0161tvo, glavni grad i dalje privla\u010di ljude, kapital i nove stambene projekte.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Stanovi u Srbiji rastu br\u017ee od stanovni\u0161tva<\/h2>\n\n\n\n

Na prvi pogled, tr\u017ei\u0161te deluje sna\u017eno.Grade se nove zgrade, izdaju se gra\u0111evinske dozvole, a prema podacima Republi\u010dkog geodetskog zavoda<\/strong>,<\/a> tr\u017ei\u0161te nepokretnosti u prvom kvartalu 2026. dostiglo je pribli\u017eno 2 milijarde evra. Stanovi ostaju najvredniji deo tr\u017ei\u0161ta, ali iza tih brojeva stoji pitanje koje je va\u017enije od svake mese\u010dne statistike: ako ljudi ima manje, kome je namenjena nova gradnja?<\/a><\/p>\n\n\n\n

Odgovor nije jednostavan. Stanovi se ne grade samo za one koji u njima odmah \u017eele da \u017eive. Grade se i za investitore, za izdavanje, za dijasporu, za \u010duvanje kapitala<\/a>, za roditelje koji kupuju deci, za kupce koji be\u017ee od inflacije i za tr\u017ei\u0161te koje u nekretnini vidi sigurniju imovinu od novca na ra\u010dunu.<\/p>\n\n\n\n

Zato pitanje vi\u0161e nije samo koliko se gradi. Va\u017enije je gde se gradi, kakvi se stanovi grade i da li nova ponuda zaista re\u0161ava stambene potrebe ljudi koji tra\u017ee dom. Popis je jasno pokazao pravac: broj stanovnika pada, a broj stanova raste. To ne zna\u010di da je Srbija<\/a> odjednom re\u0161ila stambeno pitanje.<\/strong> Naprotiv, taj raskorak otkriva koliko je tr\u017ei\u0161te slo\u017eenije od proste ra\u010dunice \u201cvi\u0161e stanova zna\u010di dostupnije stanovanje\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Stan mo\u017ee da postoji u statistici, a da ne bude dostupan kupcu. Mo\u017ee da bude prazan, povremeno kori\u0161\u0107en, kupljen kao investicija, namenjen izdavanju ili van plate\u017ene mo\u0107i prose\u010dnog doma\u0107instva.<\/strong> Mo\u017ee da bude na lokaciji sa koje se ljudi iseljavaju ili u gradu u kom cena kvadrata raste br\u017ee od plata. Zato se stanovi u Srbiji ne mogu posmatrati samo kroz ukupan broj. Klju\u010dno je koliko ih je stvarno na tr\u017ei\u0161tu, koliko ih je u mestima u kojima ljudi \u017eele da \u017eive i koliko odgovaraju potrebama mladih kupaca, porodica i zakupaca. Statistika pokazuje koli\u010dinu – tr\u017ei\u0161te pokazuje dostupnost.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Prazni
Ve\u0107i broj stanova ne zna\u010di automatski bolju dostupnost ako se nekretnine nalaze tamo gde nema dovoljno posla, infrastrukture i potra\u017enje.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Beograd ne \u017eivi istu pri\u010du kao ostatak zemlje<\/h2>\n\n\n\n

Najve\u0107i paradoks vidi se u Beogradu.<\/a> Dok Srbija u celini gubi stanovni\u0161tvo, glavni grad nastavlja da privla\u010di ljude, novac, investitore i novu gradnju. Zato rast broja stanova ne zna\u010di isto u Beogradu i u mestu iz kog se stanovni\u0161tvo iseljava.<\/p>\n\n\n\n

U Beogradu novi stan mo\u017ee biti odgovor na realnu potra\u017enju<\/strong>. Mo\u017ee biti i investicioni proizvod.U manjim sredinama nova gradnja ne re\u0161ava mnogo ako nema posla, infrastrukture, \u0161kola, zdravstvenih usluga i razloga da ljudi ostanu. Zato nije isto kada se stanovi grade u Pan\u010devu, koje je tr\u017ei\u0161no naslonjeno na Beograd, svakodnevne migracije i rast potra\u017enje, i kada se stanovi nude u gradovima u kojima demografija godinama slabi.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pan\u010devo<\/a> pokazuje kako grad izvan prestonice mo\u017ee da dobije na zna\u010daju kada ima vezu sa ve\u0107im tr\u017ei\u0161tem rada, infrastrukturom i kupcima koji tra\u017ee alternativu Beogradu. Zaje\u010dar, <\/a>sa druge strane, pokazuje drugu stranu tr\u017ei\u0161ta: grad mo\u017ee imati zna\u010dajan broj stanova u odnosu na broj stanovnika, ali to ne zna\u010di da postoji ista dubina potra\u017enje, ista brzina prodaje ili isti pritisak na cene.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tu se vidi podela koja \u0107e narednih godina biti sve va\u017enija. Jedna Srbija gradi, prodaje i podi\u017ee cene tamo gde postoje posao, prevoz i migracioni pritisak. Druga ima prazne ku\u0107e, stanove koji se te\u017ee prodaju i kvadrate koji su jeftini zato \u0161to je potra\u017enja slaba.<\/strong> Stan nije samo povr\u0161ina upisana u statistiku. Stan je deo svakodnevnog \u017eivota. Ako lokacija nema budu\u0107nost, ni nova zgrada ne mo\u017ee sama da je napravi.<\/p>\n\n\n\n

\"Stanovi
Stanovi u Srbiji sve su brojniji, ali rast stambenog fonda otvara pitanje kome je nova gradnja zaista namenjena.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Nova gradnja nije automatski odgovor na stambeni problem<\/h2>\n\n\n\n

Kada se ka\u017ee da se grade novi stanovi, \u010desto se podrazumeva da se time re\u0161ava stambeno pitanje. Ali nova gradnja ne re\u0161ava problem ako je namenjena kupcima koji ve\u0107 imaju kapital, investitorima za izdavanje ili tr\u017ei\u0161tu koje tra\u017ei manju, skuplju i br\u017ee prodajnu kvadraturu.<\/strong> U velikim gradovima kupac \u010desto ne bira idealan stan, ve\u0107 najmanji prihvatljiv kompromis. Manja kvadratura, udaljenija lokacija, starija zgrada ili stan koji tra\u017ei ulaganje postaju na\u010din da se ostane u bud\u017eetu.<\/p>\n\n\n\n

Zato stanovi u Srbiji sve \u010de\u0161\u0107e otvaraju pitanje kvaliteta stanovanja, a ne samo vlasni\u0161tva. Nije dovoljno da kupac do\u0111e do stana. Va\u017eno je da u tom stanu mo\u017ee normalno da \u017eivi, radi, odgaja dete, skladi\u0161ti stvari, pla\u0107a ra\u010dune i ostane finansijski stabilan<\/strong>. Ako se stan kupuje kao investicija, logika je druga\u010dija. Tada se gledaju najam, lokacija, likvidnost i potencijal rasta cene. Ali ako se stan kupuje kao dom, pitanje je jednostavnije i mnogo te\u017ee: da li taj prostor mo\u017ee da izdr\u017ei svakodnevni \u017eivot?<\/p>\n\n\n\n

Prazan stan nije isto \u0161to i dostupan stan<\/h2>\n\n\n\n

Jedna od najve\u0107ih zabluda je da ve\u0107i broj stanova automatski vodi ka ni\u017eim cenama. U praksi, stan mo\u017ee da bude prazan, a da nikada ne iza\u0111e na tr\u017ei\u0161te. Mo\u017ee da se \u010duva za decu, koristi nekoliko puta godi\u0161nje, izdaje kratkoro\u010dno ili slu\u017ei kao sigurna imovina<\/strong>. Zato broj stanova sam po sebi ne spu\u0161ta cenu. Cenu menja tek ponuda koja zaista dolazi do kupaca i zakupaca, na lokacijama koje ljudi tra\u017ee i po cenama koje mogu da plate.<\/p>\n\n\n\n

U Srbiji je taj problem posebno vidljiv jer se potra\u017enja ne raspore\u0111uje ravnomerno. Ljudi ne tra\u017ee bilo koji stan bilo gde. Tra\u017ee stan blizu posla, \u0161kole, fakulteta, prevoza, porodice, bolnice, vrti\u0107a i sadr\u017eaja. Zbog toga jedna op\u0161tina mo\u017ee imati vi\u0161ak stambenog prostora, dok druga istovremeno ima pritisak na cene, manjak kvalitetne ponude i sve te\u017ei ulazak za kupce prvog stana<\/a>. <\/strong>Tr\u017ei\u0161te ne funkcioni\u0161e po principu ukupnog broja stanova. Funkcioni\u0161e po principu po\u017eeljnih adresa.<\/p>\n\n\n\n

Ko zapravo kupuje novu gradnju<\/h2>\n\n\n\n

Nova gradnja ima vi\u0161e kupaca nego \u0161to se vidi na prvi pogled. Tu su mladi koji kupuju prvi stan, porodice koje prelaze u ve\u0107i prostor, ljudi koji prodaju staru nekretninu da bi kupili novu, dijaspora, investitori, kupci za izdavanje i roditelji koji kupuju deci<\/strong>. Zbog toga nova zgrada nije samo odgovor na demografiju. Ona je i finansijski proizvod. U trenutku kada cene rastu, a sigurnih investicionih alternativa nema mnogo, stan postaje na\u010din da se novac pretvori u ne\u0161to opipljivo.<\/p>\n\n\n\n

To obja\u0161njava za\u0161to stanovi u Srbiji mogu da se grade i kada broj stanovnika pada. Ne kupuju se svi zato \u0161to neko odmah mora da se useli. Deo se kupuje da bi se izdao, deo da bi se sa\u010duvao novac, deo da bi se prodao kasnije, a deo zato \u0161to se veruje da dobra lokacija vremenom ne\u0107e izgubiti vrednost. Za tr\u017ei\u0161te je to va\u017ean pokreta\u010d.<\/strong> Za dru\u0161tvo je to ozbiljno pitanje – ako stan sve vi\u0161e postaje investicija, \u0161ta se de\u0161ava sa ljudima kojima je stan pre svega potreba?<\/p>\n\n\n\n

Porodi\u010dni stan postaje najte\u017ei cilj<\/h2>\n\n\n\n

Najve\u0107i pritisak ose\u0107aju kupci koji ne tra\u017ee garsonjeru, mali dvosoban stan<\/a> ili investicionu nekretninu, ve\u0107 funkcionalan porodi\u010dni stan. Njima nije dovoljna samo ni\u017ea ukupna cena. Potrebni su im sobnost, raspored, \u0161kola, vrti\u0107, parking, lift, ostava, terasa i mese\u010dna rata koju mogu da izdr\u017ee.<\/p>\n\n\n\n

Upravo takvi stanovi najbr\u017ee izlaze iz zone dostupnog. Stan od 70, 80 ili 90 kvadrata u dobro povezanoj gradskoj zoni postaje sve te\u017ei cilj za prose\u010dnu porodicu. Manji stan mo\u017ee da bude prvi korak, ali ne re\u0161ava uvek dugoro\u010dno pitanje stanovanja. Zato rast novogradnje ne zna\u010di nu\u017eno da porodice lak\u0161e re\u0161avaju stambeno pitanje. Mo\u017ee da zna\u010di da tr\u017ei\u0161te proizvodi ono \u0161to se najlak\u0161e prodaje, a ne ono \u0161to je najpotrebnije.<\/strong> Tu se vidi razlika izme\u0111u tr\u017ei\u0161ne logike i stambene politike. Tr\u017ei\u0161te tra\u017ei kupca koji mo\u017ee da plati. Dru\u0161tvo mora da pita ko mo\u017ee da \u017eivi.<\/p>\n\n\n\t

\n\t\t
\n\t\t\t\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t

Pratite nas na<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\"\"\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t

\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\n\t\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t<\/picture>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t<\/div>\n\n\n\n

\u0160ta kupci treba da gledaju u oglasima<\/h2>\n\n\n\n

U ovakvom tr\u017ei\u0161tu kupci moraju pa\u017eljivije da \u010ditaju oglase. Nije dovoljno gledati samo cenu, broj soba i fotografije. Treba gledati realnu kvadraturu, raspored, sprat, lift, parking, stanje zgrade, tro\u0161kove opremanja, grejanje, dokumentaciju i povezanost sa delovima grada u kojima se svakodnevno kre\u0107u.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Posebno treba razlikovati stan koji je dobar na papiru od stana koji je dobar za \u017eivot. Dvosoban stan mo\u017ee imati lo\u0161 raspored. Ve\u0107a kvadratura mo\u017ee biti nefunkcionalna. Jeftinija lokacija mo\u017ee zna\u010diti vi\u0161e izgubljenog vremena svakog dana. Novogradnja mo\u017ee tra\u017eiti dodatna ulaganja odmah posle kupovine. Zato stanovi u Srbiji danas tra\u017ee hladniju procenu nego ranije. Kupac ne treba da pita samo koliko kvadrata dobija, ve\u0107 \u0161ta ti kvadrati stvarno rade za njegov \u017eivot.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pitanje nije da li se gradi, nego za koga se gradi<\/h2>\n\n\n\n

Srbija \u0107e nastaviti da gradi. To pokazuju dozvole, investicije, urbanisti\u010dki planovi i potra\u017enja u najve\u0107im centrima<\/a>. Ali demografski trendovi zna\u010de da svaka nova zgrada ne\u0107e imati istu tr\u017ei\u0161nu sudbinu.<\/p>\n\n\n\n

Najbolje \u0107e prolaziti lokacije koje imaju posao, prevoz, \u0161kole, infrastrukturu, usluge i realnu potra\u017enju. Slabije \u0107e prolaziti prostori u kojima se stan gradi bez jasnog odgovora na pitanje ko \u0107e u njemu \u017eiveti, ko \u0107e ga iznajmiti ili ko \u0107e ga za deset godina kupiti.<\/strong> Zato nova gradnja vi\u0161e ne mo\u017ee da se posmatra samo kao znak razvoja. Ona je i test. Testira plate\u017enu mo\u0107 kupaca, demografiju gradova, kvalitet urbanizma, kreditnu sposobnost mladih, strpljenje porodica i granicu do koje stan mo\u017ee da bude investicija pre nego \u0161to prestane da bude dostupan dom.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Srbija ima sve vi\u0161e stanova, ali manje ljudi. To ne zna\u010di da \u0107e tr\u017ei\u0161te stati. Zna\u010di da \u0107e razlika izme\u0111u dobrih i lo\u0161ih lokacija, funkcionalnih i nefunkcionalnih stanova, realne potrebe i investicione kupovine postajati sve vidljivija. U narednim godinama najva\u017enije pitanje ne\u0107e biti koliko se novih stanova gradi – bi\u0107e pitanje ko u njima mo\u017ee da \u017eivi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Stanovi u Srbiji sve su brojniji, ali stanovnika je manje nego pre deset godina. Podaci Republi\u010dkog zavoda za statistiku i tr\u017ei\u0161ni izve\u0161taji Republi\u010dkog geodetskog zavoda otvaraju va\u017eno pitanje: da li nova gradnja zaista re\u0161ava stambene potrebe ili sve vi\u0161e prati investicije, izdavanje i \u010duvanje kapitala?<\/p>\n","protected":false},"author":15,"featured_media":28905,"comment_status":"closed","ping_status":"0","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[43,57,75,72],"class_list":["post-28903","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-izvestaji-o-nekretninama","tag-fokus","tag-kupoprodaja-nekretnina","tag-naselja-i-zone","tag-novi-projekti-i-gradilista"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28903","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/users\/15"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=28903"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28903\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":28911,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/28903\/revisions\/28911"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media\/28905"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=28903"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=28903"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.nekretnine.rs\/news\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=28903"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}