U slučaju zakupa, neophodno je da se napravi odgovarajući ugovor o zakupu poslovnog prostora. Evo šta bi sve taj ugovor trebalo da sadrži i koje su obavezne stavke.
Pre svega, potrebno je da definišemo šta sve može biti poslovni prostor.
Svi preduzetnici, kao i sva privredna društva obavezna su da imaju i da registruju poslovni prostor odakle se obavlja i/ili upravlja delatnošću firme. Ovaj poslovni prostor naziva se sedište firme, a obaveza vlasnika je da to sedište, odnosno tačnu adresu sedišta registruje u Agenciji za privredne registre.
Sa druge strane, firma može posedovati jedan ili više različitih poslovnih prostora iz kojih se obavlja delatnost firme.
Pri tome, važno je napomenuti da sedište firme i poslovni prostori generalno ne moraju biti prostori koji se nalaze u neposrednom vlasništvu firme, već je čest slučaj da su u pitanju adrese poslovnih prostora koji se zakupljuju ili su ustupljena toj firmi na korišćenje. U tim slučajevima sklapa se ugovor o zakupu poslovnog prostora.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora predstavlja pravni akt između zakupodavca ili vlasnika nepokretnosti i privrednog lica ili privrednog društva koje zakupljuje navedeni prostor. Kada je u pitanju izdavanje poslovnog prostora, postoji mogućnost da zakupite poslovni prostor od lica koje nije vlasnik tog prostora. U zakonu se jasno navodi da privredni subjekt može da podzakupi prostor, tj. da sa druge strane ugovora stoji zakupac koji ima saglasnost vlasnika prostora da poslovni prostor čiji je zakup predmet tog ugovora preda dalje u podzakup.
Poreske obaveze koje proističu na osnovu ugovora o zakupu poslovnog prostora mogu da budu različite. Sve zavisi od toga ko se vodi kao vlasnik prostora. Jer, nije isto ako je vlasnik ili drugo lice koje daje u zakup fizičko ili pravno lice.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora može se zaključiti i sa vlasnikom koji je fizičko lice. U slučaju registrovanja sedišta firme koje je u vlasništvu fizičkog lica sa kojim ste zaključili ugovor o zakupu poslovnog prostora, prilikom registracije u APR-u ne morate da dostavljate sam ugovor, već sve podatke koje se tiču sedišta firme unosite u osnivački akt, kao i u formular za prijavu registracije sedišta.
Ovde je bitno znati da Poreska uprava može u bilo kom trenutku da zatraži da predate ugovor o zakupu poslovnog prostora, kao što je uostalom slučaj i sa ostalom dokumentacijom, a vi, kao poreski obaveznik morate u tom slučaju da se odazovete.
Ono u čemu se razlikuje ugovor o zakupu poslovnog prostora od fizičkog lica jeste zakupnina, odnosno oporezivanje iste. Kada su u pitanju fizička lica, zakupnina predstavlja dodatni prihod od kapitala i zato ona mora biti oporezovana.
Porez na zakupninu u slučaju zakupa od fizičkog lica u obavezi je da plati zakupac, odnosno preduzetnik ili firma koja zakupljuje prostor.
U slučaju zakupa poslovnog prostora od pravnog lica, preduzetnika ili fizičkog lica koje je obaveznik PDV-a, ove obaveze nema.
Kada se poslovni prostor zakupljuje od pravnog lica ili lica koje je preduzetnik onda se zakup tretira kao usluga za koju je zakupodavac obavezan da izda račun, a zakupnina spada u prihod tog pravnog lica ili preduzetnika. Pri tome, pravno lice ili preduzetnik može ili ne mora biti u sistemu PDV-a. Ono što je zajedničko jeste da zakupac ne plaća porez pravnim licima i preduzetnicima, a evo u čemu se ova dva slučaja razlikuju.
U prvom slučaju, kada je u pitanju lice koje je obaveznik PDV-a, iznos zakupnine se uvećava po osnovu poreza na dodatu vrednost (porez na dodatu vrednost iznosi 20%).
U slučajevima kada se prostor koristi za one delatnosti koje su oporezive ili su oslobođene PDV-a (kada je zakupac obaveznik PDV-a) imate pravo na odbijanje PDV-a na zakup.
Plaćanje zakupnine zasnovano je na računu koji je zakupodavac izdao i uz njega zakupac ne plaća dodatni porez.
Zakupodavac može biti i pravno lice ili preduzetnik koji nije u sistemu PDV-a. U tom slučaju, račun koji zakupodavac izdaje (a koji je takođe obavezan) neće u sebi sadržati obračun PDV-a, a zakupac nema nikakvu obavezu da plaća PDV pored zakupnine.
Fizičko lice koje se nalazi u sistemu PDV-a jeste zapravo preduzetnik. U slučaju da zakupac ugovor o poslovnom prostoru sastavlja sa zakupodavcem koji je preduzetnik, on je takođe obavezan da ispostavi račun za uslugu. Račun izdat od strane fizičkog lica koje se nalazi u sistemu PDV-a biće uvećan za PDV.
Pored navedenih ugovora o zakupu, moguće je da se napravi i ugovor o zakupu poslovnog prostora za koji nije potrebno da se plaća naknada (zakupnina).
Već smo pisali o tome kada se poslovni prostor uzima u zakup od vlasnika koje je fizičko lice. Naveli smo da se tada na iznos zakupnine obračunava porez koji je zakupac dužan da plati. Međutim, ovaj porez vezan je za zakupninu i u slučaju da ta zakupnina ne postoji (odnosno kada se radi o zakupu poslovnog prostora bez naknade), tada ne postoji ni predmet oporezivanja, pa samim tim zakupac nije dužan da plaća porez.
Pitanje koje se postavlja jeste koji su tu slučajevi kada se poslovni prostor daje u zakup bez naknade. Tako, na primer, može biti slučaj da preduzetnik radi u prostorijama nekog od članova porodice koji mu logično neće naplatiti zakup. Ili kada je u pitanju neki drugi vid podrške biznisima. Ono što je bitno jeste da Poreska uprava ima prava da proveri osnovanost ovako zaključenog ugovora i da u slučaju malverzacije zatraži naknadnu isplatu poreza na zakup.
