05
Dec

Porez na prenos apsolutnih prava – sve što treba da znate

Olakšice prilikom kupovine prvog stana tiču se povraćaja plaćenog PDV-a ili oslobađanja od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Šta to tačno znači i kako to izgleda, pročitajte u daljem tekstu.

Bilo koju vrstu robe da ste kupili, na računu ćete dobiti obračunati PDV koji ste platili prilikom kupovine. Poreska stopa je različita i varira od 8% na neke robe i usluge i ona se smatra posebnom poreskom stopom, do 20% kolika je najveća vrednost PDV-a i koja se smatra opštom stopom.

Kategorija „Poreza na prenos apsolutnih prava“ karakteristična je u prometu polovnih nekretnina i nju po zakonu plaća prodavac nekretnine. Međutim, najčešća praksa je da se ugovorom kupac i prodavac međusobno dogovore da porez na prenos apsolutnih prava u ime prodavca plati kupac. Porez na dodatnu vrednost koji svi znamo kao PDV takođe se plaća u nekim slučajevima kada je u pitanju promet nekretnina pa je važno i to da pomenemo. Ne može se desiti da platite dva poreza, jer jedan porez isključuje drugi pa ukoliko ste platili PDV bićete oslobođeni poreza na prenos apsolutnih prava i obrnuto.

Riviera nekretnine

Ono što se kod nas ustalilo kao praksa jeste da ovaj oblik poreza plaća kupac, tako što se ranije kupoprodajnim ugovorom obavezao da umesto prodavca on izmiri porez na prenos apsolutnih prava. Stopa poreza na prenos apsolutnih prava je 2.5 posto. Ovu poresku stopu u određenim slučajevima plaćate na celokupan iznos ugovorene sume, a u određenim slučajevima može se desiti da platite samo na deo iznosa. Celokupna procedura započinje podnošenjem poreske prijave kod nadležnog poreskog organa u mestu stanovanja prodavca. Obrazac koji popunjavate naziva se PPI4 obrazac i potrebno ga je pod punom materijalnom i krivičnom odgovornošću popuniti tačno i precizno. Rok za podnošenje poreske prijave je 30 dana od dana zaključenja kupoprodajnog ugovora. U slučaju docnje (kašnjenja) može se desiti da uđete u poreski prekršaj pa bi bilo dobro da se strogo držite vremenskih rokova. 

Takođe, možete biti i oslobođeni plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava ukoliko kupujete prvi stan a da pre toga niste imali na svom imanu bilo kakvu nekretninu u svojini ili susvojini. Nekretninu možete kupiti kao pojedinac ili kao nosilac porodičnog domaćinstva. Naša preporuka je da se prilikom kupovine nekretnine oslonite na znanje i iskustvo renomiranih agencija koje se bave prometom nekretnina. Pored toga što će vam pronaći nekretninu po želji, one će vam pružiti i adekvatnu pravnu pomoć u administrativnom delu, pa će ovaj proces ići mnogo lakše i sigurnije. Brojne su prednosti kupovine stana preko agencije za nekretnine. Trebalo bi da razmislite dobro pre nego se u ovakve poslove upustite sami. 


Pdv – porez na dodatu vrednost prilikom kupovine stana

Porez na dodatu vrednost prilikom kupovine nekretnine plaćate u dva slučaja. 

- Prvi slučaj  je kada kupujete nov stan, odnosno stan u novogradnji. Tada plaćate PDV kao i pri kupovini svake druge robe. Investitor je preduzetnik koji se bavi izgradnjom i prodajom stanova – nekretnina i to je njegova osnovna delatnost kojom se bavi. U takvim slučajevima plaća se PDV po stopi od 10 % koji je definisan zakonom kao PDV za stanove koji su novogradnja

kupovina stana

- Drugi slučaj kada plaćate PDV prilikom kupovine nekretnine je kada se preduzetnik - investitor bavi kupovinom polovnih stanova, koje posle toga adaptira, renovira i prilagođava tržištu pa ih zatim ponovo prodaje trećem licu i to sve u okviru svoje osnovne delatnosti,  jer ima registrovanu firmu koja se bavi ovakvom vrstom posla. Tada takođe plaćate PDV na promet nekretnina. 

Kada plaćate PDV prilikom kupovine nekretnine, nećete platiti porez na prenos apsolutnih prava.

Takođe je bitno da znate da imate pravo na povraćaj, odnosno refundaciju plaćenog PDV-a kao što i imate pravo na oslobađanje od poreza na prenos apsolutnih prava. Refundaciju PDV-a prilikom kupovine nekretnine imaju sva lica koja nisu imala u svom vlasništvu ili suvlasništvu nekretninu u periodu od prvog jula 2006. pa do overe ugovora o kupoprodaji. Povraćaj PDV-a vrši se do 40 m2 za kupca i za svakog člana zajedničkog domaćinstva još do 15 m2.  

Pod porodičnim domaćinstvom podrazumevamo zajednički život kupca i njegovog supružnika sa zajedničkom decom (usvojenom ili biološkom), ili pojedinačnom (kupčevih usvojenika i/ili supružnikovih usvojenika) kao i njihovih roditelja ili usvojitelja koji svi žive pod istim krovom, zajedinčki privređuju i troše. 


Procedura za povraćaj pdv prilikom kupovine prvog stana

Zahtev za povraćaj (refundaciju) poreza na dodatu vrednost prilikom kupovine prvog stana podnosi se nadležnoj poreskoj filijali koja ima službenu nadležnost na teritoriji prodavca. Da biste uspešno obavili povraćaj novca potrebno je da imate kompletnu dokumentaciju i da ispoštujete zakonske rokove. Potrebno je da prikupite sledeću dokumentaciju :

- Zahtev za povraćaj PDV-a -  (RFN) obrazac koji popunjava kupac prvog stana. Ovaj obrazac možete dobiti na šalterima poreske uprave ali ga možete pribaviti i elektronskim putem direktno sa sajta poreske uprave.

ugovor

- IKPS PDV obrazac koji je u stvari izjava kupca da kupuje prvi stan i da do tada nije imao u svojini niti u susvojini nekretninu i to u periodu od 01.07.2006. pa do momenta overe ugovora o kupoprodaji. Ovaj obrazac takođe možete pribaviti lično ili elektronskim putem, a zatim ga tako popunjenog morate overiti kod notara. 

- Prilažete i ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. U obzir dolazi original ili kopija koja je overena kod notara.

- Validan račun prodavca u kojem je jasno naznačena visina plaćenog PDV poreza.

- Potvrda da ste isplatili celokupnu sumu novca zajedno sa PDV–om.

- U zavisnosti od toga na koji je način izvršeno plaćanje morate priložiti dokaz da ste plaćanje izvršili na račun prodavca. Dokaz može biti u obliku naloga za prenos, potvrda iz banke da je izvršen prenos sredstava sa računa na račun, izvod sa tekućeg računa prodavca gde se vidi da je izvršena uplata i sl.

- Izvod iz matične knjige rođenih i uverenje o državljanstvu kupca (original).

- Kopija lične karte, a original na uvid.

- Uverenje o mestu prebivališta kupca u periodu od 01.07.2006. do datuma overe kupoprodajnog ugovora. Ovo uverenje se izdaje u nadležnoj jedinici MUP-a, a plaća se određena taksa za njega.

- Uverenje iz poreske uprave da niste obveznik poreza na imovinu od 01.07.2006.

- Uverenje o legalizaciji, ozakonjenju kupljenog objekta.

- Broj tekućeg računa kupca na koji će poreska uprava izvršiti povraćaj sredstava. 

Ukoliko prijavu podnosite kao nosilac zajedničkog domaćinstva potrebno je da za članove domaćinstva priložite izvode iz matične knjige rođenih, za decu, supružnika i roditelje i izvod iz matične knjige venčanih za supružnika i kupca. Zatim, uverenje o prebivalištu i uverenje da niste vlasnici nekretnine ili dela nekretnine od 01.07.2006. do overe ugovora o kupoprodaji. 

ugovor

Dakle, da rezmiramo, PDV – porez na dodatu vrednost plaćate kada kupujete stan u novogradnji od investitora kojem je registrovana delatnost izgradnja nekretnina. I u slučaju da kupujete renoviran stan od registrovane firme koja se bavi prodajom renoviranih i adaptiranih stanova. PDV ne plaćate kada kupujete polovan stan od vasnika. 


Porez na prenos apsolutnih prava

Porez na prenos apsolutnih prava je poreska stopa koju plaća prodavac prilikom prodaje polovnog (korišćenog) stana koji je bio u njegovom vlasništvu. Međutim, praksa je pokazala da taj porez plaća uglavnom kupac koji se ranije ugovorom obavezao da će umesto prodavca izvršiti plaćanje poreza uz prateću proceduru. Ugovorom prodavac daje saglasnost kupcu da ovaj umesto njega izvrši prijavu i plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava. Kupac podnosi poresku prijavu na ime prodavca. Prilikom plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, podnosi se prijava na PPI4 obrascu kod nadležne poreske uprave. Ova poreska obaveza nastaje danom overe ugovora o kupoprodaji nekretnine. Nadležna poreska uprava je ona na teritoriji prodavca. Rok za podnošenje poreske prijave je 30 dana. Osnovica na koju se plaća porez na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena prilikom prodaje. Prijavu mora podneti lično kupac u ime prodavca na šalteru poreske filijale. 

Postoji mogućnost da poreski organi izraze sumnju i procene da ugovorena cena nije realna za tu nekretninu, odnosno da je ugovorena cena niža od tržišne. Tada je nadležni poreski organ u obavezi da u roku od 60 dana utvrdi novu osnovicu za plaćanje poreza koja će biti adekvatna, odnosno u visini tržišne vrednosti. Ukoliko i posle ovog roka poreski organ ne utvrdi novu osnovicu za obračun poreza, onda će se porez obračunavati po ugovorenoj ceni. Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5 %. 

agencija


Ko ima pravo da bude oslobođen poreza na prenos apsolutnih prava

Oslobađaju se od poreza kupci prvog stana i to do 40 m2,  plus do 15m2 za supružnika i svakog člana zajedničkog domaćinstva. Dakle ovde je situacija ista kao i u slučajevima povraćaja (refundacije) PDV-a. Ovako bi to izgledalo u praksi...

Venčali ste se i živite sa supružnikom u zajedničkom domaćinstvu. Odlučili ste se da kupite stan u kojem ćete započeti nov život i zasnovati porodicu. To je prvi stan koji kupujete na vaše ime i pre toga niste imali (ni vi ni supružnik) nekretninu u vlasništvu ili suvlasništvu. Rešili ste da kupite stan od 70 kvadrata. Prilikom oslobađanja od poreza na prenos apsolutnih prava imate pravo da budete oslobođeni na 40 kvadrata za vas i dodatnih 15 kvadarata za supružnika. Dakle,  bićete oslobođeni plaćanja poreza na 55 kvadrata dok ćete platiti porez od 2.5 posto na preostalu razliku od 15 kvadrata. 

Da biste ostvarili pravo na oslobođenje od poreza potrebno je da ste punoletni državljanim Republike Srbije i da u svom vasništvu ili suvlasništvu niste imali nekretninu u periodu od 01.07.2006. do datuma overe kupoprodajnog ugovora. 

uredjenje stana

Takođe je ovde bitno napomenuti da kupac može kupovati i suvlasnički deo u određenoj nekretnini, a uslovi za oslobađanje su isti kao i kad kupuje celu nekretninu. 


Potrebna dokumentacija za oslobođenje od poreza

Ukoliko to nije prva nekretnina na vašem imenu nećete imati pravo na oslobođenje od poreza i platićete porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2.5 posto. Ukoliko imate pravo da budete oslobođeni plaćanja poreza, podnosite sledeću dokumentaciju nadležnoj poreskoj filijali:

- Poreska prijava koju popunjavate na ime prodavca na obrascu PPI4 i koju morate lično predati i podneti (nije moguće elktronskim putem).

- Fotokopije lične karte kupca i prodavca

- Ugovor o kupovini prvog stana može biti priložen u originalu ili kao overena kopija

- Izjava od strane kupca da je u pitanju prvi stan na obrascu IKPS-PPAP

- Uverenje o državljansvu i izvod iz matične knjige rođenih kupca

- Uverenje o prebivalištu kupca (vadi se u nadležnoj jedinici MUP-a)

- Dokaz o vlasništvu nekretnine na ime prodavca – na koji način je stečena nepokretnost

- Uverenje poreske uprave da niste plaćali porez na imovinu na vaše ime od 01.07.2006.

- Ukoliko nije u kupoprodajnom ugovoru naznačeno, potrebna vam je i izjava prodavca da možete u njegovo ime podneti  prijavu poreskoj upravi. 

- Ukoliko imate članove domaćinstva sa kojima živite i delite troškove života, bilo da je u pitanju supružnik, roditelj, usvojitelj, biološka ili usvojena deca, za svakog člana podnosite uverenje o državljanstvu i izvode iz matične knjige rođenih. 

- Za supružnika vam je potreban i izvod iz matične knjige venčanih. 

- Za svakog punoletnog člana podnosite fotokopiju lične karte, uverenje o prebivalištu kao i uverenje iz poreske uprave da član domaćinstva nije obveznik poreza na imovinu od 01.07.2006. pa do dana overe o kupoprodaji nekretnine. 

stan pokrivalica

Na osnovu prikupljenih podataka, potrebne dokumentacije i na osnovu zakona poreski organ će doneti odluku o plaćanju ili oslobađanju od plaćanja poreske obaveze po osnovu kupovine prvog stana. Takođe je važno da znate da prilikom kupovine nekretnine morate podneti i prijavu za plaćanje poreza na imovinu na obrascu PPI2. 

Dobro se raspitajte pre nego što stupite u pravni posao kao što je kupovina nekretnine. Raspitajte se o poreskim olakšicama kao i o vašim pravima i obavezama. Predlažemo vam da ovakve ozbiljne poslove obavljate uz posredovanje agencija za nekretnine koje će vam pružiti svu neophodnu podršku od početka pa do samog završetka procesa. Srećno!