Naravno da je i stručnim licima, odnosno pravnicima, zakon uvek pri ruci, samo što je njima jednostavnije - jer znaju da ga rastumače na jednostavnije i lakše načine i naravno mnogo brže od bilo kog laika. Ipak, nećemo uvek biti u mogućnosti da se za svaku našu nedoumicu obratimo pravniku. Prvo - to košta, a drugo, neke stvari nas zanimaju čisto informativno. Upravo zbog toga neke stvari treba jasno imati u vidu. Bar osnovne. Porez na prihod od nepokretnosti i od davanja u zakup je česta tema i jednom ćete možda morati da se suretnete sa istom, ako već niste do sada ili ako već niste u tom procesu. Zbog toga je važno da budete upoznati bar sa osnovnim činjenicama, koje će vam pomoći da lakše sve razumete. Za sve ostale pravne radnje i postupke koje želite da pokrenete, moraćete da se obratite nekome ko je stručan, jer sami sigurno nećete moći.
Krenimo redom. Porez na dohodak je onaj porez koji postoji onda kada postoje i prihodi. I to se odnosi na bilo koje prihode, a ne samo na prihod od nepokretnosti. Porez prihoda o nepokretnosti uključuje i prihod od zarade, od obavljanja samostalne delatnosti, od autorskih prava i sličnih prava i prihode od kapitala kao i kapitalne dobitke. Oporezuje se onaj prihod koji nastaje kao razlika između onih bruto prihoda koje ostvaruje određeno lice i troškova koji nastaju dok se ostvaruje taj prihod. Postoje i oni izuzeci, odnosno i slučajevi kada se ne oporezuje porez na dohodak i tu uglavnom spadaju aktivnosti koje sprovode na primer socijalne ili humanitarne organizacije, takođe ne oporezuju se ni stipendije i ni krediti učenika i studenata, otpremnine koje isplaćuje poslodavac zaposlenom, subvencije, kada su bilo kakvi troškovi u okviru volontiranja u pitanju itd.
Po zakonu, nepokretnostima se smatraju: zemljište i stambene zgrade, kao i druge poslovne zgrade i druge poslovne prostorije, zatim garaže, ali i građevinski objekti. Svi ovi objekti pogodni su za izdavanje. I najčešće se izdaju stambene zgrade, odnosno stanovi u njima, kao i poslovne zgrade i poslovni objekti. I tu naravno ima mnogo podkategorija, pa je tako velika razlika ukoliko se izdaje prazan ili namešten stan.
Suma novca koja se dobija od izdavanja, kolika god ona bila, minimalna ili ekstremno visoka, predstavlja prihod od nepokretnosti. Kao što se i može pretpostaviti stanovi na boljim lokacijama su skuplji za izdavanje, te onaj ko ih izdaje ima veći prihod. Zatim, oni koji su vlasnici poslovnih zgrada ili velikih poslovnih objekata i prostorija, takođe mogu veoma lepo da zarade od izdavanja, s obzirom ne to da veće objekte uglavnom uzimaju dobre firme, koje se tu zadržavaju godinama.
Treba znati da prihod predstavlja celokupnu sumu novca na koju je pristao zakupac. Međutim, prihod od nepokretnosti se ne odnosi na sve one račune, koje zakupac treba da plaća prilikom stanovanja ili rada u toj nepokretnosti, a misli se na struju, vodu, infostan i ostale troškove.
Dolazimo do zapravo najvažnijeg i suštinskog dela, a to je - porez na prihode od nepokretnosti. Porez ne plaća onaj ko živi u izdatom stanu, već porez na prihode od nepokretnosti, logično, plaća onaj ko te prihode i prima. Dakle, da uprostimo i damo jedan primer. Ako izdajete stan nekoj osobi ili firmi, vi ćete plaćati porez na prihod koji ostvarujete izdavanjem.
Međutim, preduzetnik paušalac koji se bavi izdavanjem stanova u zakup, neće plaćati ovaj porez. To treba da imate u vidu.
Onaj ko izdaje nepokretnost po zakonu se naziva obveznik. I obaveznik postaje onog trenutka kada krene da izdaje nepokretnost, stan ili sobu, na druže od 30 dana. Samo u tom slučaju plaća ovu vrstu poreza. Drugi zakon uređuje plaćanje poreza kada se izdaju objekti koji pružaju bilo kakve ugostiteljske usluge.
Kada, na primer izdajete stan, onda se oporezuje celokupna suma za koju izdajete stan, ali koja će biti umanjena za normirane troškove od 25%. Poreska stopa koja se odnosi na ovu vrstu prihoda o kojoj govorimo iznosi 20%.
Zakon propisuje da morate da prijavite prihode koje ostvarujete ukoliko izdajete neku nepokretnost. Ako to ne uradite vi onda svesno činite prekršaj. U poslednje vreme Poreska uprava naše zemlje se posebno bavi ovim problemom, s ozbirom na to da je mnogo onih koji zanemaruju ovu obavezu. Iz poreske uprave navode da je neprijavljivanje ove vrste prihoda zapravo prekršaj! Ono što treba znati jeste da prihod treba da prijavite odmah, dakle odmah nakon što se dogovorite i potpišete ugovor.
Procedura je jednostavna i sve informacije možete pronaći na sajtu Poreske uprave. Ono što je unapređeno i olakšano jeste mogućnost elektronskog prijavljivanja. Postoje brojni obrasci i možda će delovati zbunjujuće, međutim, postoji i tačno uputstvo koje je Poreska uprava specijalno pripremila kako bi svima ova procedura bila značajno olakšana.
Ako vam izdavanje stanova, soba ili nekih poslovnih objekata donosi zaradu i pritom niste prijavili prihod koji ostvarujete, onda treba bar da budete upoznati sa Poreskim alarmom. Naime, Poreska uprava je osmislila ovaj sistem kako bi upozoravala sve one koji ne poštuju pravila, s obzirom na to da je vrlo teško ući u trag onima koji izdaju stan. Ipak, svi oni koji znaju da vi izdajete stan na primer, mogu da vas prijave, a za to postoji i poseban portal na sajtu Poreske uprave.
Međutim, ni tu nije kraj, jer tek tada sledi provera. Ukoliko se otkrije da ste krivi, onda će vam Poreska uprava saopštiti šta sve treba da uradite, odnosno kako da otklonite sve neregularnosti.
Sasvim je druga situacija kada prodajete stan. I tada treba da platite određenu vrstu poreza. I ovu vrstu poreza ćete malo teže izbeći. Prvo i osnovno jeste porez na imovinu. Ovaj porez se mora plaćati nekoliko puta godišnje, preciznije četiri. Porez na imovinu plaća prvo prodavac, a nakon toga to plaća kupac. Međutim, vrlo je važno da svi računi budu izmireni pre dana potpisivanja ugovora, kako taj porez ne bi zahvatio onog ko je kupio stan. On je nakon toga dužan da plaća samo svoj deo.
Ovaj porez ne plaćaju svi, mada se odnosi na one koji prodaju nepokretnost. Ovaj porez se odnosi samo na one koji svoj stan prodaju po ceni većoj od kupovne cene. Dakle ako su kupili stan po ceni od 50.000 evra, a prodaju ga po ceni od 60.000 evra biće im obračunat porez na kapitalne dobitke, ali samo na razliku u ceni, ne na ceo iznos. Međutim i tu ima začkoljica.
Ukoliko ste vi na primer sami izgradili nepokretnost, kuću na primer, onda će u nabavnu cenu biti uračunati svi vaši troškovi prilikom izgradnje. A ako ste kojim slučajem dobili stan, onda će nabavnu cenu činiti ona cena po kojoj je onaj koji vam je poklonio kupio taj stan.
Poreska stopa u slučaju da postoji kapitalna dobit je 15%. Postoje naravno i poreske olakšice i to za one koji prodaju stan u kojem su živeli više od 10 godina neprekidno, stan koji su dobili od roditelja. Tada se ne oporezuje ovaj deo.
Ovo je porez koji se plaća kada se prenose prava svojine. Dakle, prilikom svake prodaje stana. Poreska stopa u ovom slučaju je 2,5%.
Iako se i u zakonu navodi da porez na prenos apsolutnih prava plaća prodavac, u praksi se to ne dešava. Gotovo uvek ovaj porez plaća kupac i to se reguliše i u ugovoru. Dakle, ovo je zakonski dozvoljeno. Kao poreska osnovica uzima se cena koja je ugovorena, a ukoliko je ta cena niža od tržišne vrednosti, onda Poreska uprava utvrđuje osnovicu. I u ovom slučaju postoje poreske olakšice, a one se obično odnose na one osobe koje prvi put kupuju stan.
