Kome se porez plaća? Da li je plaćanje poreza za sve isto i koliko iznosi porez?
U slučaju kupoprodaje nekretnine neophodno je platiti porez na prenos apsolutnih prava. To se obavlja prilikom prenosa, ali je neophodna i naknada prava svojine na nepokretnost.
Zakon o porezu na imovinu definiše plaćanje poreza i u pojedinačnim slučajevima kada se stiče pravo na svojinu na osnovu sudske odluke koja je pravosnažna. Takođe, pravo na svojinu može da bude dobijeno i na osnovu nekog drugog akta državnog organa ili drugog organa koji ima javna ovlašćenja. Naime, ako se kupuje nepokretnost koja je u izvršnom postupku, javni izvršitelj ima pravo da donese zaključak na osnovu koga se kupcu predaje u svojinu državna nepokretnost.
Porez na prenos prava svojine na određenu nepokretnost nastaje onoga trenutka kada se zaključi ugovor o kupoprodaji. Međitim, postoji razlika u plaćanju poreza u situaciji kada se kupuje stan u izgradnji. U takvim situacijama poreska obaveza nastaje tek kada kupac stupi u posed nepokretnosti, odnosno tek kada se izvrši primopredaja ukoliko se PDV-om ne oporezuje ovakav promet. A to je moguće u situacijama kada je fizičko lice investitor i u tom slučaju nije obaveznik PDV-a.
Da li postoji razlika između poreskog izuzeća i oslobođenja od poreza? Da, postoji.
A evo i u čemu se ta razlika sastoji. Kod poreskih izuzeća reč je o situacijama kada nema obaveze plaćanja poreza iako postoje svi uslovi za to. A poreska oslobađanja moguća su u slučajevima kada nastaje obaveza plaćanja poreza, ali ako se određeni uslovi koji su zakonom propisani ispune, onda poreski obaveznik može da bude potpuno ili delimično oslobođen od plaćanja poreza.
U slučaju da se kupuje stan u novogradnji od investitora, odnosno, kada se stan prvi put prometuje, kupac je izuzet od poreza na prenos apsolutnih prava. Lice koje kupuje prvi stan za sebe oslobođeno je poreza na prenos apsolutnih prava.
Ali, napominjemo da se poresko oslobođenje ne odnosi na celokupan iznos poreza, već na površinu stana za prvog kupca od 40m2 i na to se pridodaje još za svakog člana domaćinstva po 15m2. Ovo pravo imaju svi poreski obveznici koji ispunjavaju uslove propisane Zakonom o porezima na imovinu i koji su podneli odgovarajuću dokumentaciju u skladu sa zakonom.
Međutim, na oslobađanje plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, pravo ima i kupac koji kupuje stambenu zgradu ili stan u državnoj ili društvenoj svojini, ali uslov jeste da je kupac fizičko lice koje ima starinsko pravo na stan ili pravo na dugoročni zakup.
Prodavac nepokretnosti dužan je da prijavi nastalu poresku obavezu i da porez plati, a jemac za ispunjenje ove obaveze jeste kupac nepokretnosti.
Međutim, praksa pokazuje suprotno. Danas se uglavnom prema ugovoru kupac obavezuje da prijavi da je nastala poreska obaveza i kupac je taj koji ovaj porez i plati. Ipak, u ovakvim situacijama obveznik prema poreskoj upravi jeste i dalje prodavac nekretnine, ali solidarni jemac je zapravo kupac koji je na sebe preuzeo obavezu podnošenja prijave poreza i plaćanja. To dalje podrazumeva da poreska uprava od solidarnog jemca može da se naplati prinudnim putem za iznos poreza koji se duguje i da poreska uprava neće pokušati da ga naplati od prodavca.
Takođe, i dalje je prodavac nepokretnosti poreski obaveznik i, po svom izboru, poreska uprava može od prodavca da prinudnim putem naplati porez koji nije plaćen. U takvoj situaciji prodavac nepokretnosti ima pravo da od kupca traži naknadu štete koja je nastala zato što nije izvršena njegova ugovorna obaveza, odnosno zato što se kupac obavezao, a nije platio porez.
Polaznu vrednost, odnosno poresku osnovicu u odnosu na koju se računa visina poreza, označava ugovorna cena koja je nastala u trenutku kada je zaključen ugovor o kupoprodaji nekretnine. I polazna vrednost ne bi trebalo da bude niža od tržišne cene.
Ako u poreskoj upravi procene da je ugovorena cena manja od tržišne, tačnije da je ugovorena cena fiktivna, onda će tržišna cena biti uzeta kao poreska osnovica za određivanje visine poreske obaveze.
Visina tržišne vrednosti nepokretnosti određuje se na osnovu podataka koji su u vezi sa trgovinom sličnih i istih nepokretnosti na mikrolokaciji, ali se dešava i da su podaci nekada i zastareli. Na primer, cena kvadrata u Beogradu iz godine u godinu raste, a poreska uprava će uzeti u obzir cene koje su bile u prethodnom periodu, pri čemu poreski obveznici mogu biti i malo oštećeni. E sada, sve zavisi od toga gde se stan nalazi i koja lokacija je u pitanju.
Međutim, situacija je drugačija ako se nepokretnost nalazi u blizini luksuznih kompleksa. Tada poreska uprava kao tržišnu cenu uzima cenu kvadrata novih stanova koja je na toj lokaciji. Promene na tržištu nekretnina danas, izazvala je učestala trgovina novogradnje i rast cene kvadrata iz godine u godinu.
Da bi poreski obveznik zaštitio svoja prava on može da zahteva terensku kontrolu, što znači da bi poreska uprava trebalo da izađe na lice mesta i da utvrdi pravo stanje stvari. Tada se i utvrđuje ukupna ugovorena cena.
Od ukupne ugovorene cene, odnosno od tržišne cene, ako je ona manja od tržišne, 2,5% iznosi poreska stopa poreza na prenos apsolutnih prava.
U roku od mesec dana od trenutka kada je je poreska obaveza nastala poreski obveznik dužan je da podnese prijavu nadležnom organu.
Poresku prijavu prati i adekvatna poreska dokumentacija koja se predaje kako bi se utvrdilo sledeće: da postoji poreska obaveza, koja je visina tog poreza, ali i da li će biti ostvareno pravo na oslobađanje od poreza.
Posebno propisan obrazac se predaje za poresku prijavu i podnosi se poreskom organu u opštini na čijoj teritoriji se i sama nepokretnost nalazi.
Plaćanje poreza na prenos prava svojine kao poreska obaveza nastaje onog dana kada je zaključen ugovor o kupoprodaji. Ako je reč o kupovini nekretnine u izgradnji, onda tek primopredajom nastaje poreska obaveza, tačnije kada kupac stupi u posed nepokretnosti. Međutim, postoji i situacija kada se PDV ne oporezuje, a to je u slučaju da je fizičko lice investitor izgradnje. Nakon prijema poreskog rešenja, porez treba regilisati u roku od 15 dana i u tih 15 dana nema kamate na iznos poreza koji se duguje.
Obaveza svakog kupca jeste da prijavi poresku obavezu. Naime, o izvršenoj kupoprodaji poresku upravu obaveštava ne samo poreski obveznik, već i javni beležnik koji po službenoj dužnosti šalje ugovor i relevantnu dokumentaciju. Ali ako se porez ne prijavi, on sa sobom povlači prekršajnu, a nekada i krivičnu odgovornost. U pojedinim situacijama moguće je i obračunavanje zatezne kamate na iznos poreza koji se duguje.
Zato, obratite pažnju prilikom kupovine nepokretnosti jer porez na promet nepokretnosti mora da se plati. Na vreme se informišite i sve poreske obaveze blagovremeno regulišite kako ne biste imali kasnije problem sa kamatom. Srećna kupovina!
