30
Sep

Kupovina placa – 6 stvari koje MORATE da proverite pre kupovine

Kupovina placa je ozbiljna odluka, i neophodno je da se zasniva na detaljnim analizama i procenama. Odličan način ekspertske i brze kupovine može biti izvodljiv jedino ukoliko kupac poznaje sve aspekte prenosa vlasništva na koje treba obratiti pažnju.

Vrlo često, to nije slučaj i nije jednostavno pronaći sve informacije koje će biti vodič prilikom kupovine placa. Bez obzira koja površina zemljišta se traži radi kupovine, poželjno je imati kratko „uputstvo“ za uspešan izbor, kako ne bi došlo do pogrešne odluke.

Veoma je teško pronaći adekvatan izvor svih relevantnih informacija koje mogu pomoći prilikom pravilnog izbora placa. Potrudićemo se da u ovom tekstu pružimo veliko olakšanje i izlistamo ključne tačke na koje je potrebno osvrnuti se prilikom kupovine parcele, i učinimo proces za vas jednostavnijim.

zemljani put

Izvor: pixabay.com

1. Plac treba da ima urbanistički plan detaljne regulacije

Namena placa važna je odrednica složenosti procedure kupovine. Nekada se kupuje radi poljoprivrednih sadnji, ali sve češće je konkretna namena gradnja – stambenog, poslovnog ili drugog objekta. Ukoliko se plac kupuje sa ciljem gradnje, ključno je proveriti da li je gradnja uopšte moguća i predviđena. Ako se na ovo zaboravi i ne uvidi na vreme da ne postoji urbanistički plan, kasnije izmene na placu mogu biti zakonski nemoguće i neizvodljive. 

Pogledajte ponudu placeva na prodaju u Srbiji:
PLACEVI NA PRODAJU

 

U svakoj lokalnoj službi, odnosno Sekretarijatu za urbanizam moguće je dobiti informacije da li postoji plan detaljne regulacije (PDR) ili urbanistički plan za plac koji je predmet kupovine. Pregledanjem detaljnih grafičkih i tekstualnih sadržaja uz konsultovanje sa građevinskim stručnjacima nadležnih institucija, dobija se konkretan odgovor na mogućnost i izvodljivost gradnje na placu, kao i u kom obimu i površini je ta gradnja moguća.

Saznajte na linku ispod kako se kreću cene placeva u Beogradu:
PRODAJA PLACEVA BEOGRAD


2. Na predviđenom placu treba da postoji pravo korišćenja zemljišta

Svako zemljište koje je predmet kupovine i istovremeno prodaje, treba da ima dokaz da se može koristiti u svrhe izgradnje nekog objekta. To je regulisao Zakon o planiranju i izgradnji, u članu 84. Po osnovu tačke navedenog zakona, dobija se rešenje o pravu korišćenja građevinskog zemljišta za svrhu izgradnje. Rešenje je vid dokaza za moguću gradnju i može imati jednog ili više korisnika – vlasnika. U slučaju jednog vlasnika koji je ujedno i prodavac, dovoljno je ostvariti kontakt i uspostaviti dogovor samo sa njim i plac je vaše vlasništvo za vrlo kratko vreme.

katastar


Međutim, ovo je jedna od početnih tačaka kada se situacija može znatno zakomplikovati. Naime, ukoliko zemljište ima više vlasnika, nije moguće uspostaviti dogovor i otkupiti samo od jednog od njih, već je neophodno da se dogovor postigne sa svima. Nekada je to jednostavnije, pa se svi direktni korisnici brzo oglase i kupovina se završi bez dodatnog stresa.

Kragujevac ima veoma kvalitetnu ponudu placeva:
PRODAJA PLACEVA KRAGUJEVAC


Međutim, u slučaju da neki od vlasnika nije među živima, naslednim putem se vlasništvo prenosi na naslednike, kojih takođe može biti više, čak i više generacija, jer nije blagovremeno izvršen prenos u knjigama. Složena situacija se nastavlja ako neko od naslednika živi izvan granica naše zemlje. Sve to su mogući dodatni problemi u kojima je neophodno strpljenje i angažovanje advokata. Sama procedura traje i više meseci, dok se svi nasledni odnosi reše i izvrši prenos prava vlasništva na direktnog prodavca.

Pogledajte i placeve na prodaju u Novom Sadu:
PRODAJA PLACEVA NOVI SAD


3. Neophodno je imati kopiju plana parcele iz Geodetskog zavoda

Plan parcele u vidu kopije obično je dokument koji vlasnik placa poseduje i unapred pripremi za zainteresovanog kupca. Ovaj dokument izdaju službe Geodetskog zavoda, uz određenu naknadu. Sadržina ovog dokumenta odnosi se na sam nacrt plana, ali i spisak svih korisnika – vlasnika, zapisanih u bazama podataka zavoda. Ovo je i odličan način provere vlasnika i trebalo bi da se slaže sa brojem i imenima korisnika koji se nalaze u rešenju korišćenja zemljišta. Ipak, u praksi često to nije slučaj, pa dolazi do razlika i novih komplikacija.

porez


U slučaju da se spisak vlasnika ne poklapa u dokumentima u Geodetskoj službi sa urbanističkim vlasničkim rešenjem, potrebno je napraviti ispravku, prema potpuno tačnim podacima. Uloga prodavca placa u ovom pogledu je velika, jer od njega se moraju dobiti tačne informacije o svim stvarnim korisnicima – bilo naslednicima više generacija, osobama iz inostranstva i slično. Promena se zasniva na realnim dokazima i zahtevaće kasnije uključivanje svih vlasnika u proces prodaje zemljišta. 

Ukoliko biste želeli da kupite plac u Nišu, pogledajte ponudu:
PRODAJA PLACEVA NIŠ


4. Potrebno je izvršiti uvid u predviđenu primarnu namenu zemljišta

Pored toga što se proverava da li postoje urbanistički planovi, vlasnička rešenja i kopije planova posedovnih listova, važan deo je i ispitivanje namene zemljišta. Ovo posebno ističemo kao bitnu tačku jer, činjenica je da parcela koja ima jednu namenu, može uz određenu proceduru i novčanu naknadu, tu namenu promeniti. Prvenstveno, vrši se uvid u kopiju plana iz Geodetskog zavoda, jer se tu nalaze korisne informacije o nameni zemljišta. Pre svega, može se pročitati koja je vrsta zemljišta – poljoprivredna ili građevinska, zatim klasa i ukupna površina parcele. 

kuca

Izvor: unsplash.com

Na kopiji plana može pisati da je zemljište poljoprivredno, na primer prve klase, a vi želite da gradite stambeni objekat. Ne očajavajte, možete kupiti baš taj odabrani plac, ali namena se mora promeniti papirološki, iz poljoprivredne u građevinsku parcelu. To će imati za posledicu plaćanje naknade, koja varira u zavisnosti od klase zemljišta, i može biti veoma visoka – čak i 50% od tržišne cene odabranog placa. 


5. Vlasnički list koji je potpun i tačan je uslov uspešne kupoprodaje placa

Ono na šta bezuslovno imate pravo, jeste da tražite prilikom kupovine placa da vam vlasnik obezbedi potpuni vlasnički list. Radi se o dokumentu koji je preduslov dobijanja rešenja za korišćenje zemljišta i dostavlja se u lokalnoj službi opštine. Vlasnički list dobija se od Drugog opštinskog suda i bitno je da bude dobijen blagovremeno radi uspešne kupovine i prodaje, ali ne i da potiče od nekih prethodnih godina, ili nikako decenija. 

kredit


U vlasničkom listu potvrđuju se još jednom svi korisnici – vlasnici placa, i taj podatak apsolutno se mora poklapati sa rešenjem o korišćenju zemljišta dobijenog u skladu sa članom 84, Zakona o planiranju i izgradnji. Često se dešava da dođe do neusklađenosti broja i imena vlasnika, jer rešenje može biti starijeg datuma, a da u međuvremenu postoji izvršena promena vlasničke strukture placa. To je razlog da kupac uvek treba da zahteva vlasnički list što novijeg datuma.


6. Izjave o odricanju prava od preče kupovine drugih korisnika element je za sigurnost

Kako bi kupovina placa bila maksimalno efikasna, brza i uspešna, dobro je da se na vreme upoznate šta će vam još biti potrebno od dokumenata. Nešto bez čega je nemoguće jednostavno dobiti plac, jeste izjava o odricanju drugih korisnika od prava preče kupovine. Kako svi korisnici imaju pravo da se izjasne da možda žele da oni kupe plac po dogovorenoj ceni, koriste ili grade, ova izjava je imperativ ostvarenja kupoprodaje. A bilo ko da se odluči da iskoristi svoje pravo, ne postoji mogućnost da vi budete kupac placa. Važno je da izjava svih drugih korisnika koji imaju pravo preče kupovine bude potpuna, overena i blagovremena, kako biste se zaštitili i omogućili kupovinu placa. 

kredit

Odluka za kupovinu placa najčešće se zasniva na razmatranju opcija kupovine, finansijskih mogućnosti i kasnijih planova namene. Kupci se manje bave stvarima koje će biti neophodne da bi se uspostavila kupoprodaja – dokumentacijom, overavanjem i izjavama. Iz tog razloga, često dođe do kajanja i grešaka koje je kasnije teško, a vrlo često i nemoguće ispraviti. Kako biste uvek bili spremni za efikasnu kupovinu placa, poželjno je da pratite smernice date u ovom tekstu uz angažovanje advokata, jer ćete obezbediti sigurnu kupovinu zemljišta, bez stresa i nelagodnosti – sa osmehom na licu.