Pre potpisivanja ugovora o zakupu, važno je da se upoznate sa ključnim terminima i pojmovima koji su vezani za standardno izdavanje stanova. Preporučujemo vam da ne potpisujete nijedan pravni dokument, a da ga prethodno niste pročitali nemojte se libiti da tražite da se u isti unesu određene izmene ukoliko smatrate da su one neophodne.
Nema ničeg boljeg od trenutka kada ste pronašli stan koji je idealan za vas. Usmeno ste napravili sve dogovore i sada je vreme da i zvanično potpišete ugovor o zakupu u kojem ćete te dogovore preneti na papir i ozvaničiti vaš dogovor.
Iako se kao kostur najčešće uzima jedan te isti ugovor o zakupu, važno je da znate da ne postoje dva ugovora o zakupu stana koja su potpuno ista, jer kod svakoga stana postoje određene pojedinosti i politike stanodavca koje se razlikuju. I zato je važno da pažljivo pročitate ugovor o zakupu pre nego što ga potpišete.
Ukoliko je za vas potpisivanje ugovora novo iskustvo, možda prvi put imate posla sa pravnim dokumentom bilo koje vrste. Notorno ih je teško pročitati, ali, ako ne znate pravi žargon, može vam biti teško i da ih razumete. Kao pravni dokument, jezik koji se koristi za opisivanje osnovnih pravila koja su povezana sa iznajmljivanjem stanova može da vam bude nepoznat. U nastavku ćemo predstaviti nekoliko detalja i termina koji će vam pomoći da razjasnite o čemu zapravo govori ugovor o zakupu.
| Pronađite i iznajmite savršen stan. Odaberite željeni grad i pogledajte oglase: |
| IZDAVANJE STANOVA |
Kroz ceo ugovor o zakupu zakupa provlače se termini „zakupac“ i „zakupodavac“. Obzirom da je ugovor o zakupu uglavnom generički dokument, termini zakupac i zakupodavac se odnose na dve uključene strane.
Pod zakupcom se smatra osoba koja iznajmljuje stan, dok je zakupodavac vlasnik stana koji je taj stan dao i zakup. Takođe, zakupodavac može biti i ovlašćeno lice kojem je stvarni vlasnik stana dao punomoćje da ga zastupa u procesu iznajmljivanja.
Ovo je standardni termin iz pravnog žargona koji se odnosi na prava zakupca da dalje izdaje nekretninu o kojoj je reč trećem licu. Tačka o podzakupu može biti sastavni deo ugovora o zakupu, a često se i zanemaruje. Ipak, važno je da znate da li imate prava da na primer, ukoliko smatrate da je stan koji ste iznajmili prevelik samo za vas, da izdate jednu sobu, deo stana ili pak ceo stan u podzakup trećem licu.
Nikada se ne zna šta sve može da donese budućnost i zato je dobro da se kroz ugovor provuku i da se definiše što više aspekata koji se tiču stanovanja, a koji bi kasnije mogli da postanu predmet spora ukoliko dođe do nerazumavanja između zakupca i zakupodavca. Zakupodavac ima prava da u potpunosti zabrani podzakup ili da ga dopuste na određeno ili neodređeno vreme. U svakom slučaju, davanje stana u podzakup predstavlja rizičan poduhvat jer se zakupav smatra odgovornim za štetu koju bi potencijalno podzakupac mogao da napravi. Podzakupac ne rizikuje da izgubi deo depozita, dok zakupac pak jeste.
U ugovoru o zakupu je neophodno tačno navesti iznos zakupnine na mesečnom nivou kao i gde i na koji način će zakupac da plaća zakupninu. Ovde je takođe moguće da se uključe i klauzule koje se tiču iznosa naknada za kašnjenje sa plaćanjem, kao i iznos depozita. Depozit predstavlja novčanu garanciju zakupodavcu koja se daje tokom potpisivanja ugovora o zakupu u iznosu od jedne ili više kirija, a koji služi u slučaju da zakupac napravi određenu štetu u stanu ili propusti plaćanje računa. Najčešće, kada je sve u redu, depozit se koristi za namirivanje poslednje kirije i računa nakon što zakupac jednom napusti stan.
U najmu je potrebno jasno navesti da li je u cenu kirije i zakupa uključeno i plaćanje komunalija, kao što su računi za električnu energiju, infostan, grejanje i slično. Potrebno je jasno definisati da li račune izmiruje zakupac ili zakupodavac. Takođe, potrebno je razjašnjenje šta je uključeno u stanarinu, a šta nije.
Postoje dve vrste ugovora: ugovori o zakupu na određeno vreme i oni koji su na neodređeno vreme. Ugovori o zakupu na neodređeno vreme uglavnom su kratkoročni (najčešće na mesečnom nivou) i automatski se obnavljaju sve dok stanodavac ili stanari ne raskinu ugovor. Ugovori na određeno vreme, sa druge strane, traju do određenog roka (obično je taj rok godinu dana). U ovom delu se jasno precizira početak trajanja ugovora, kao i dužina najma, a nakon isteka se isti može produžiti ako su obe stranke saglasne da nastave saradnju.
Klauzule o raskidu ugovora u potpisanom ugovoru o zakupu štote kako zakupca, tako i zakupodavca ukoliko dođe do određene štete ili nepredviđene situacije. Za zakupca stana, ove klauzule su vaćne jer mu omogućavaju da raskine ugovor i da prestane da plaća stanarinu u slučaju da stan postane nenastanjiv (u slučaju određene nepogode ili problema u stanu koji zakupodavac ne rešava) zbog čega zakupac postaje prinuđen da potraži drugo mesto za život. Na primer, može se navesti problem vlage u stanu za koji se zakupodavac obavezuje da će ga rešiti, ali, ukoliko i nakon određenog vremena zakupodavac ne preduzme odgovarajuće korake ili ako isti ne dovode do rešenja problema, ovom klauzulom zakupac ima prava da raskine ugovor bez pravnih poteškoća i da potraži drugo mesto za život. Sa druge strane, zakupodavac je takođe zaštićen, jer u slučaju štete ili načina života koji vodi stanar, a koji ometa komšije koje tu žive, može takođe da bude razlog da stanodavac raskine ugovor o zakupu.
Još jedna stavka koja se može naći u ugovoru o zakupu jeste ona u kojoj se obrazlaže da li su kućni ljubimci dozvoljeni, kao i koje vrste, koliko njih i koji kućni ljubimci. Ukoliko kućni ljubimci postoje, verovatno će biti navedeno da li u tom slučaju važe dodatni troškovi. Jasno je potrebno navesti da li stanar ne sme dovesti bilo koju drugu vrstu kućnog ljubimca ukoliko zakupodavac želi da ograniči vrstu i broj životinja koje će živeti u stanu. Takođe, zakupodavac može da odluči da ima politiku da kućni ljubimci nisu dozvoljeni.
Ukoliko ste stan za izdavanje pronašli putem agencije za nekretnine, termin sa kojim bi takođe trebalo da budete upoznati tiče se provizije koju plaćate agenciji. Ova provizija predstavlja vašu naknadu agenciji za posredovanje prIlikom iznajmljivanja, a koju može plaćati zakupac, zakupodavac ili obe stranke. Da li ćete plaćati proviziju i u kom svojstvu, zavisi od svakog pojedinačnog slučaja i ugovora koji je zakupac ili zakupodavac potpisao sa agencijom koju je unajmio za posredovanje.
