Jedna od vodećih tema o kojoj se u poslednje vreme sve više govori naročito medijskim putem jeste legalizacija objekata. Kako je Vlada usvojila Zakon o ozakonjenju objekata, tako se i digla prašina među građanima, pa je većina njih odlučilo da, ukoliko to nisu uradili do sada, legalizuju svoje kuće, stanove, okućnice i druge objekte kako bi bili pošteđeni plaćanja brojnih državnih nameta kao i kako bi sprečili eventualno rušenje istih od strane građevinske inspekcije.
Jedan od glavnih uzroka zašto se uopše poteglo za ovim pitanjem jeste što je zadnjih nekoliko godina nelegalna gradnja toliko uzela maha da se samo čekalo kada će se ponovo ova tema pokrenuti i preduzeti nešto kako bi se smanjio broj nelegalizovanih tj. neozakonjenih objekata na teritoriji naše zemlje.
Razloga za veliki broj bespravno građenih objekata danas je zaista mnogo. U periodu sedamdesetih i osamdesetih godina nije se toliko vodilo računa o legalnoj gradnji. Često se dešavalo da se od legalizacije objekta odustane ukoliko je postojao sudski spor oko imovine između vlasnika dok mnogi investitori u tom periodu nisu toliko marili za bespravnu gradnju.
Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture je od kako je Zakon stupio na snagu svim građanima Srbije dalo mogućnost direktne komunikacije sa zaposlenima u državnoj upravi ukoliko imaju neke nedoumice kao i pitanja oko samog postupka legalizacije, pa tako mogu im se obratiti kako telefonskim putem tako i slanjem pitanja na određenu e-mail adresu.
| Ukoliko ste u potrazi za stanom ili kućom, pogledajte oglase: |
| PRODAJA STANOVA |
| PRODAJA KUĆA |
Ozakonjenje objekta ili legalizacija ne predstavlja ništa drugo do dobijanje građevinske ili upotrebne dozvole za one objekte koji istu nemaju.
Kada se govori o legalizaciji, najčešće se misli na objekte kao što su kuće, delovi kuća kao i pomoćne prostorije koji su sazidani bez prethodno dobijene građevinske dozvole. Ipak, neretko se dešava da se i u stambenim zgradama desi neki slučaj gradnje koji nije legalan tj. nije u skladu sa propisanim Zakonom o ozakonjenju. Najčešći primeri su nadograđivanje jednog više sprata ili pripajanje dva manja stana u cilju dobijanja većeg.
Naša država sigurno već decenijama unazad teži rešenju problema kao što je nelegalna gradnja. Ranije zakonske odluke kao da nisu dale odgovarajuće rezultate. Građenje objekata bez prethodno dobijene dozvole bilo je u porastu sve do trenutka kada Zakon o ozakonjenju objekata (“Sl.glasnik RS, br. 96/2015 i 83/2018) nije donešen.
Zakon o ozakonjenju objekata je zvanično stupio na snagu 29.11.2015. godine. Prema njemu svi objekti koji su bespravno građeni, dograđivani ili adaptirani mogu se ozakoniti i to:
To praktično znači da vlasnici objekata ovog momenta ne mogu samostalno da podnesu zahtev za ozakonjenje nekog objekta. Sada je ovaj posao prepušten državnim organima i to – automatski (ako je zahtev ranije podnet) ili popisom od strane opštinske komisije. Prema Zakonu, građanima je dozvoljeno da građevinskoj inspekciji sami prijave da u svojini imaju neki objekat koji nije legalizovan i na taj način pokrenu postupak ozakonjenja.
Isto tako, u predmet ozakonjenja spada i objekat za koji nije podnet zahtev u skladu sa prošlim zakonom, a koji se vidi na satelitskom snimku iz 2015. godine. Naime, na satelitskom snimku se jasno vide svi legalno/nelegalno izgrađeni objekti a snimak je inače dostupan u elektronskom formatu na sajtu Republičkog geodetskog zavoda, kojem svim zainteresovani građani mogu u svakom trenutku pristupiti.
Cilj Zakona je da što je pre moguće prestanu da postoje objekti u našoj zemlji koji su bespravno građeni u smislu da će biti ili legalizovani ili srušeni kao i da se jednom za svagda stane na put i spreči novo nezakonito građenje objekata.
Naime, svi objekti koji su u građevinskom smislu kompletno završeni spadaju u predmet ozakonjenja. Kada je stambena zgrada u pitanju postoji izuzetak. Po Zakonu, da bi se jedna stambena zgrada legalizovala dovoljno je da budu izvedeni grubi građevinski radovi: temelj, armiranobetoski i čelični stubovi sa gredama, armiranobetonska tavanica kao i krovna konstrukcija bez obzira da li je fasada završena ili ne.
U predmet legalizacije spadaju i podzemne i nadzemne instalacije koji po svojoj strukturi spadaju u samostalne objekte.
Isto tako, ukoliko imate pravo svojine nad nekim objektom ili pravo korišćenja građevinskog zemljišta koje se nalazi u javnoj svojini, trebali biste da znate da takav objekat tj. građevinsko zemljište spada u predmet ozakonjenja.
Ono što većinu građana interesuje kada je ova vrsta pravnih poslova u pitanju jeste koja će im sve dokumenta biti potrebna kako bi u što kraćem roku mogli da legalizuju neki objekat koji se nalazi u njihovom vlasništvu. Nadležni organ koji je zadužen za vođenje postupka ozakonjenja je u obavezi da pismenim putem pruži sve potrebne informacije oko pribavljanja dokumentacije.
Ono što će vam sigurno trebati, a kako je definisano i samim Zakonom jeste:
Što se tiče dokaza da se u vašem vlasništvu nalazi neki objekat ili parcela to može biti kupoprodajni ugovor overen od strane notara, pravosnažna sudska presuda kojom se potvrđuje da se parcela nalazi u vašem vlasništvu, ugovor o suinvestiranju izgradnje objekata, rešenje o nasleđivanju objekta ili zemljišta koje je doneto od strane suda itd…
To znači da ukoliko želite da ozakonite neki objekat poput kuće, stana, garaže ili lokal nad kojim imate pravo svojine, najpre ćete sudu morati da dostavite neki od gore navedenih dokaza o vlasništvu. Ukoliko se desi da nemate baš nijedan dokaz koji potvrđuje da ste vlasnik objekta koji planirate da legalizujete, u tom slučaju dovoljno je da sudu dostavite pismenu potvrdu da ste svesni korisnik objekta kao i dokaz da redovno plaćate tekuće troškove poput komunalija, računa za struju, i dr.
Kada je predmet legalizacije nadzidavanje ili pretvaranje zajedničkih prostorija zgrade u stan ili poslovni prostor kao dokaz se prilaže list nepokretnosti stambene zgrade.
Kod tehničke dokumentacije, tu spada upravo izveštaj o zatečenom stanju objekta koji inače treba da sačini licencirani arhitekta- projektant. Uz izveštaj ide i elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađen objekat koji se inače izrađuje za sve one objekte koji nisu prijavljeni katastru za nepokretnosti. Izveštaj o zatečenom stanju objekta danas možete izvaditi u bilo kom projektnom birou.
Pre nego što dobije rešenje o legalizaciji objekta, vlasnik je dužan da plati tzv. taksu za ozakonjenje. Iznos takse zavisi od utvrđene kvadrature objekta, pa tako svi oni koji u svom vlasništvu imaju kuću ili stan do 100 m2 za taksu će morati da izdvoje i do 5.000 dinara. Što je objekat veći to će biti i veći iznos takse. Pojedine kategorije građana su prema Zakonu izuzeti kada je plaćanje ove naknade u pitanju. To su pre svega osobe sa invaliditetom, samohrani roditelji kao i primaoci socijalne pomoći uz uslov da u svom vlasništvu nemaju objekat veći od 100 m2.
Ako niste po struci pravnik, možda vam tumačenje samog Zakona (naročito nekih njegovih odredbi koje se tiču pravno – imovinskih poslova) bude komplikovano. U tom slučaju možete pozvati zaposlene u nadležnom ministarstvu i obratiti im se oko svih nedoumica.
Odgovor je – da! Kada je zvanično donet 29.01.2015. godine nakon nekog vremena uočeni su pojedini nedostaci na konkretnim primerima iz prakse. S tim u vezi nastale su određene izmene i dopune Zakona kako bi se sam postupak legalizacije učinio bržim i efikasnijim prilikom njegovog pokretanja.
Prve izmene nastale su 6. novembra 2018. godine nakon čega su određene odredbe Zakona stavljene van pravne snage s obzirom da su se pokazale kao neadekvatne, a ostale odredbe trebalo je usaglasiti sa Zakonom o opštem upravnom postupku kao i sa Zakonom o planiranju i izgradnji.
Statistički podaci nam govore da je za tri godine nakon što je Zakon stupio na snagu doneto ukupno 210.000 rešenja o ozakonjenju i da to nije baš zadovoljavajuća cifra s obzirom na to kojom brzinom se povećava broj objekata koji nisu legalizovani. Na zvaničnom sajtu ministarstva može se pronaći podatak da je u našoj zemlji trenutno ima više od dva miliona nelegalno izgrađenih objekata.
Najnovije izmene Zakona nastale 01.01.2020. godine podrazumevaju da se sada gradske i prigradske opštine grada Beograda bave legalizacijom objekata. Naime, zaposleni u opštini imaju obavezu da pismenim putem sve građane koji žive na teritoriji iste opštine obaveste dokle se stiglo sa njihovim slučajem kod pokretanja postupka za ozakonjenje i da im saopšte šta im je još od dokumenata neophodno da dostave kako bi se proces legalizacije u najkraćem mogućem roku završio.
Pored toga, još jedna od novijih izmena Zakona o legalizaciji objekata tiče se same prodaje nelegalnih objekata. Danas, prodaja bilo kakve nekretnine koja nije legalizovana nije moguća. Zbog toga je svim građanima u interesu da svoju nekretninu što pre upišu u katastar nepokretnosti kako bi nesmetano, bez ikakvih problema, jednog dana mogli da je stave u promet.
Prema Članu br. 4. Zakon o ozakonjenju objekata navodi u kojim sve situacijama objekti nisu predmet postupka legalizacije. To su:
Šta je sa legalizacijom objekata koji se nalaze u selima?
Zakon o ozakonjenju donet 2015. godine kaže: “Sve kuće na selu koje su izgrađene do 1961. godine kao i pomoćni objekti izgrađeni do 1973. godine ne podležu legalizaciji, tj. za ove objekte građani neće morati da traže njihovo ozakonjenje. Svi objekti izgrađeni nakon ovog roka moraju posedovati rešenje kojim se dozvoljava njihova gradnja. “
Da li znate da legalizovani objekti imaju znatno veću cenu po kvadratu na tržištu nekretnina od onih koji to nisu? Kada vlasnik nekog objekta završi njegovu legalizaciju on automatski ima mogućnost da taj isti objekat proda skuplje od vlasnika čija nekretnina nije uknjižena, pa tako na tržištu nekretnina može znatno više zaraditi. Isto tako, ozakonjeni objekti se mogu bez ikakvih problema staviti pod hipoteku što nije slučaj sa nelegalizovanim objektima. Banka ne daje mogućnost stavljanja stana ili kuće pod hipoteku bez prethodno priloženog dokaza da je objekat legalizovan.
Samo pitanje koje se tiče nezakonito izgrađenih objekata ima veliki uticaj na ekonomiju tj. privredu svake države. Nelegalna gradnja bi trebalo da bude svedena na najmanju moguću meru kako bi se stvorili bolji uslovi za prostorno planiranje kao i za racionalniju upotrebu građevinskog zemljišta.
Vraćanje nezakonito izgrađenih objekata u legalne tokove dovešće do povećanje prihoda kod jedinica lokalne samouprave (opština) usled naplate poreza na imovina kao i taksi za ozakonjenje. Naime, 70 % novca od naplate ide u kasu lokalnih samouprava, dok se preostalih 30% sliva u budžet Republike Srbije. Priliv od taksi koji ide opštinama predviđen je za finansiranje raznih komunalnih projekata pa će svi oni građani koji su legalizovali svoje objekte imaju zapravo interes od toga jer će dobiti sređenije i lepše mesto za život.
Tržište nekretnina biće znatno uređenije jer će vlasnici nekretnina nakon legalizovanja moći da je upišu u javnu knjigu, tj. katastar nepokretnosti.
