Troškove procene i reprocene vrednosti nekretnine najčešće snosi klijent i oni mogu iznositi od 100 - 300 EUR za procenu vrednosti nekretnine i 50-100 EUR za redovnu trogodišnju reprocenu. Maksimalni mogući iznos stambenog kredita zavisi od vrednosti nekretnine koja je predmet stambenog kredita. U Srbiji banke mogu da odobre najviše 90% od vrednosti nekretnine (maksimalna vrednost takozvanog racia ‘LTV’ ili ‘Loan to Value Ratio’ je 90%). Mnogo česći je slučaj da je učešće 20% što se pravda očuvanjem finansijske stabilnosti ili čak i više ukoliko je klijent više rizičan tj ako je plasman pod većom dozom „stresa“, To je ono na šta plaćate kamatu i šta ustvari vama tj vašem prodavcu banka daje u vaše ime. Ako se stavimo u poziciju kupca, prvo je potrebno da pronađete adekvatnu nepokretnost za sebe sa svim parametrima podobnim za kredit (da je uknjižena pre svega). Moj je savet da to radite preko legalnih posrednika.
Kada ste pronašli nepokretnost, potrebno je da neko stručan, odgovoran i ovlašćen za to napravi predugovor koji sadrži sve bitne elemente u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima i ostalim pozitivnim zakonima Republike Srbije. (Napomena, svi legalni posrednici moraju i imaju ugovor sa pravnicima ili advokatima koji rade sa njima u interesu klijenata, i tu vas ne boli glava).
| Za kompletnu ponudu nekretnina posetite: Nekretnine.rs |
Posle usaglašavanja predugovora, zakazujete solemnizaciju istog kod Javnog beležnika koji je nadležan po službenoj dužnosti, a na osnovu teritorijalne pokrivenosti Suda. Taksa za solemnizaciju Predugovora i Ugovora se deli na dva jednaka dela i odnosi se na kopletnu sumu tj cenu stana tako da je svakako predlog da se predugovor solemnizuje. Iza toga se u dogovoru sa bankom kontaktira Procenitelj nepokretnosti, sa liste koju banka ima i koja istu daje klijentu.
Većina banaka ima svoju listu odobrenih ovlašćenih procenitelja čije procene vrednosti uvažava prilikom odobrenja kredita, mada je moj stav i mislim da je pravedno i da bi morala da se uzme u razmatranje svaka procena koju je uradio ovlašćeni procenitelj, a ne samo usko odabrani i često zatvoreni krug oko banke. Tu zna često da bude „usko grlo“, zbog preopterećenja procenitelja ili previše udaljene nepokretnosti za one koji rade celu Srbiju i zna da se čeka i više od nedelju dana na procenu. Nadamo se da će banke uvideti ovaj problem i otvoriti liste za sve one koji su licencirani i hoće i znaju da rade u skladu sa Nacionalnim standardima, Smernicama i Zakonom o proceniteljima, i već je određeni broj banaka prihvatio ove sugestije i to je za pohvalu a mi ćemo sa svoje strane da hvalimo dobre strane uvek i da kudimo šta nije dobro takođe uvek.
Često se klijenti pitaju šta se procenje i kome to treba.Procenitelji procenjuju tri ključna parametra:
Kada procenitelj završi procenu,ista se predaje banci sa svim ostalim pratećim potrebnim dokumentima (više o tome je na sajtovima banaka, a pisaćemo o tome detaljnije u nekom od sledećih izdanja). Posle nekih 15-30 dana, kredit se odobrava (toliko obično traje procedura u banci), banka šalje Javnom beležniku Ugovor o kreditu i Založnu izjavu, a posrednik odnosno njegov advokat (pravnik) odraditi Glavni ugovor o kupoprodaji. Kod javnog beležnika se isti dan slomenizuje prvo založna izjava pa ugovor o kupoprodaji i sa time se ide u banku. Ugovor treba da sadrži valutnu klauzulu, imajući u vidu da se krediti daju u dinarima koji su indeksirani kroz evro, da se precizira ko snosi kursnu razliku itd. Prodavcu je bitno da dobije onu količinu evra koliko je dogovoreno na predugovoru i glavnom Ugovoru.
Zavisno od banke do banke proces isplate kupoprodajne cene zavisi od upisa ili zabeležbe hipoteke u nadležni katastar nepokrentosti. Javni beležnik šalje banci potvrdu da je podneo zahtev za upis, i banka može (i po meni bi trebalo (prim.autora M.Đ)) da odmah pusti novac i da se transakcija privede kraju a može i da čeka upis hipoteke. U svakom slučaju se posle transfera novca sa računa kupca na račun prodavca i sravnjenja cifara, odlazi kod Javnog beležnika još jednom gde se solemnizuje Izjava o isplati u celosoti sa klauzulom za knjiženje koju daje prodavac kupcu, tu izjavu beležnik šalje katastru i kupac čeka rešenje na svoje ime i kada dobije isto ima osam dana da plati neku simboličnu taksu (od 5.000 dinara + broj ugovora) i može mirno da uživa u svojoj nepokrtnosti. Po našem pozitivnom zakonodavstvu prodavac je obveznik poreza na prenos apsolutnih prava ali u praksi to obično plaća kupac, tako da ostaje svakako da se reguliše i ta obaveza. Ono što je savet jeste da se kupac prijavi odmah na nepokretnosti koju je kupio (a odjavi prodavac i sve koji su bili eventualno prijevljeni) i plaća manji poreza na imovinu.
