');
23
Jul

Analiza rizika transakcija u prometu nepokretnosti

facebook messenger viber
Na tržištima kakvo je tržište nepokretnosti, gde postoji određeni nedostatak podataka i nedoumica u prometu, analiza rizika ima značajnu ulogu.

Osim toga, kvalitetna analiza obezbeđuje informativnu podlogu koja se kasnije koristi kao input u kvantitativnoj obradi podataka kod npr Katastra ili Procenitelja. Različite tehnike analize koje se inače koriste u poslovne svrhe, prilagođene su tržištu nepokretnosti, da bi pomogle investitorima da donose odluke u uslovima nedostatka stopostotnih podataka. Ovi pristupi su naročito značajni za one investitore koji tek ulaze na tržište nepokretnosti ili nemaju mnogo iskustva u ovoj oblasti. Kompanije koje se profesionalno bave nepokretnostima često razvijaju svoje tehnike za kvalitativnu analizu i na osnovu rezultata daju svoje mišljenje investitorima kojima je potrebna informacija i pomoć pri investiranju. Postoje dve osnovne tehnike koje su dobro poznate u svetu menadžmenta, a sada su prilagođene tržištu nepokretnosti i to su PEST I SWOT analiza i ukratko će biti objašnjene..

PEST analiza obuhvata skup pitanja iz četiri oblasti: politike, ekonomije, društva i tehnologije. Ova analiza sagledava čitavo tržište: atmosferu na tržištu, mogućnosti, konkurentnost, interese, stanje u kom se tržište nalazi (rast, ravnoteža, pad) i sl.Polazi se od političke klime na tržištu. Potrebno je doći do informacija o tome ko su moćnici i koje grupe ili pojedinci imaju uticaj na tržište i njihov uticaj na pokazatelje stanja na tržištu (zaposlenost, inflacija, porezi). Ekonomska pitanja tiču se analize bruto društvenog proizvoda (koji sektor bi mogao biti izvor rasta, kolika je veličina tog sektora i sl.), zatim odnosa nacionalne ekonomije sa ekonomijama drugih zemalja i sl. Obrazovanje, zdravstvo, penzioni fondovi, socijalno osiguranje i druga slična pitanja spadaju u grupu socijalnih pitanja. Važno je dobiti odgovor na pitanje koliko je jedna zemlja atraktivna za život i rad. Tehnološka pitanja odnose se na konkurenciju u oblasti tehnologije, obučenost zaposlenih u oblasti informacione tehnologije, da li su svi sektori tehnološki usavršeni ili je to pojedinačna pojava. Odgovori na ova pitanja pružaju informacije o stepenu razvijenosti privrede i tehnološkoj svesti društva.

SWOT analiza naročito je korisna na tržištima gde postoji nedostatak informacija. Investiciju posmatra kroz njene snage, slabosti, šanse i pretnje. Analizu može preduzeti kako investitor tako i korisnik. Svaki od njih ima različite interese, tako da će se i dobijene informacije razlikovati u zavisnosti od ugla gledanja.

SWOT i PEST analiza predstavljaju analitički okvir koji investitorima i analitičarima tržišta nepokretnosti treba da pruži informacije o svim tržišnim kretanjima i njihovom uticaju na investicione performanse. Utvrđivanjem rizičnih područja i tržišnih tendencija obezbeđuje se blagovremeno reagovanje i umanjuje faktor iznenađenja, te veći tržišni šokovi. Ako su prikupljene sve neophodne informacije moguće je umanjiti rizike neuspeha.

Pri odluci o investicionom ulaganju treba uraditi tri koraka u analizi:

  1. Analiza osetljivosti (sensitivity analysis);
  2. Scenario analiza (scenario analysis);
  3. Simulacija (simulation).

Autor: mr Milić Đoković, potpredsednik Stručnog saveta Klastera nekretnine