');
04
Aug

Uticaj samoregulative na JAČANJE TRŽIŠNE POZICIJE posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti

facebook messenger viber
Opšta načela kodeksa insistiraju na društveno odgovornom poslovanju, poštovanju dobrih poslovnih običaja, propisuju obavezu posrednika da podiže nivo stručnih znanja zaposlenih koji obavljaju poslove posredovanja...

U prethodnom članku smo se bavili procesom u kojem su nastala prva udruženja posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti u Srbiji („agencija za promet nekretnina“), aktima samoregulative koje su ta udruženja donela, a naročito o Kodeksom poslovne etike posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti Privredne komore Srbije ("Sl. glasnik RS", br. 47/2019), kao najznačajnijem aktu samoregulative u ovoj oblasti. Sagledavajući sve aspekte međusobne saradnje posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti, zaključili smo da ona povećava prihode od delatnosti na godišnjem nivou svih posrednika koji posluju u saradnji, a da regulisanje pravila saradnje etičkim kodeksom olakšava i pospešuje takvo poslovanje, piše predsednik Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti Privredne komore Srbije, Damir Borić.

Kodeks poslovne etike posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti PKS ne uređuje samo međusobne odnose posrednika, nego propisuje i viši nivo zaštite potrošača (korisnika usluga koje posrednici pružaju) u odnosu na standarde propisane Zakonom o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 95/2013, 41/2018 i 91/2019).

Opšta načela kodeksa insistiraju na društveno odgovornom poslovanju, poštovanju dobrih poslovnih običaja, propisuju obavezu posrednika da podiže nivo stručnih znanja zaposlenih koji obavljaju poslove posredovanja (kontinuiranu edukaciju), zabranjuje korišćenje zablude, neinformisanosti, nedostatak iskustva ili znanja, ili dobru veru nalogodavca radi pribavljanja koristi. Poglavlje kodeksa kojim su propisane obaveze posrednika, između ostalog utvrđuje šta se smatra uspostavljanjem veze između nalogodavca i posrednika, radi pregovaranja o pravnom poslu.

Članom 14. kodeksa je propisano da zaposleni kod posrednika, kao i lica koje posrednik angažuje da u njegovo ime i za njegov račun obavi neki posao, treba da vode računa o profesionalnom nastupu i primerenom izgledu pred strankama, u skladu sa dobrim poslovnim običajima. Zaposleni kod posrednika, kao i lice koje posrednik angažuje da u njegovo ime i za njegov račun obavi neki posao, dužni su da strankama prezentuju da su angažovani od strane posrednika.

Identifikaciona kartica

Činjenica angažovanja od strane posrednika prezentuje se identifikacionom karticom posrednika o pristupanju Kodeksu poslovne etike posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti, koju izdaje Privredna komora Srbije.

Isto kao što primena regulative u državama koje su posebnim zakonom regulisale oblast posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti dovodi do većeg korišćenja usluga posrednika nego u državama u kojima ova oblast nije pravno regulisana, tako i primena viših profesionalnih standarda propisanih kodeksom dovodi do većeg korišćenja usluga posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti. I to iz dva razloga. Korisnici usluga se lakše odlučuju da angažuju posrednika zbogveće pravne sigurnosti, ali i zbog toga što posrednici u međusobnoj saradnji brže prodaju, ili izdaju nepokretnost u zakup, nego što bi to uradili u uslovima nesaradnje posrednika.

Iskustvo u regionu

Naše iskustvo i iskustvo kolega sa prostora bivše SFRJ potvrđuje ovu tezu. Na tržištu nekretnina u Beogradu se više nekretnina proda ili izda uz korišćenje usluga posrednika nego na drugim lokalnim tržitima u Srbiji, zbog toga što su posrednici na beogradskom tržištu prvi uredili svoje poslovanje Kodeksom Poslovnog udruženja „Krov“ 1997. godine (koji je kodifikovao pravila međusobne saradnje koja je na ovom tržištu uspostavljena 1990/1991. godine) i od tada u kontinuitetu posluju u međusobnoj saradnji zasnovanoj na pravilima ovog kodeksa, koja su postala pravila običajnog prava koja su ugrađena i u Kodeks poslovne etike posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti PKS.

Slični procesi na lokalnim tržištima su se odvijali i u Sloveniji i Hrvatskoj i okončali formiranjem Udruženja za poslovanje nekretninama Gospodarske zbornice Slovenije (Privredne komore Slovenije) i Hrvatske gospodarske komore, koje su devedesetih godina XX veka donele akte samoregulative u ovoj oblasti - Kodeks poslovne etike posrednika u prometu nekretnina.

Američka regulativa

Kao i kod nas, na najvećem tržištu nekretnina na svetu, u Sjedinjenim Američkim Državama, koje su zakonima Federalnih država pravno regulisale ovu oblast pedesetih godina XX veka (svih pedeset Federalnih država SAD je donelo poseban zakon kojom je uređena ova oblast), posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti je bilo prvo regulisano aktima samoregulative lokalnih asocijacija posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti u XIX veku. Nacionalna asocijacija Realtora (SAD), koja ima 1,4 milona članova i najveća je asocijacija posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti na svetu, ali i najveće trgovinsko udruženje u SAD, je prvi Kodeks poslovne etike donela 1913. godine.

Pravna regulativa i samoregulativa koja se u SAD striktno primenjuje više od jednog veka, su dovele do toga da se na američkom tržištu nekretnina preko 92% transakcija u kupoprodaji nekretnina realizuje uz korišćenje usluga agencija za promet nekretnina (koje za uslugu posredovanja u prometu nepokretnosti naplaćuju proviziju u iznosu 4 - 10%, u zavisnosti od lokalnog tržišta na kojem posluju) i ako na ovom tržištu postoje hiljade servisa koje nude usluge direktne prodaje i izdavanja nekretnina (giganti poput „Zillow“ i drugi).

Lideri u ovoj branši

Grupacija posrednika u prometu nepokretnosti Privredne komore Srbije je osnovana 2011. godine i okuplja 196 privrednih subjekata koji zapošljavaju preko 1.000 agenata (više do 50% ukupno zaposlene radne snage u ovoj oblasti). Grupacija je bila ključni stejkholder Ministarstva trgovine, turizma i telekomunikacija u postupku uređenja oblasti posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti posebnim propisom, donošenja podzakonskih akata i uvođenja samoregulative.