Svaka faza „životnog ciklusa” nekretnine ima poreske posledice: posedovanje povlači godišnji porez na imovinu, kupovina novogradnje uglavnom PDV, kupovina „polovne” nekretnine porez na prenos apsolutnih prava, a prodaja može pokrenuti porez na kapitalnu dobit. Razumevanje ovih obaveza, rokova i izuzetaka ključno je da biste realno isplanirali budžet i izbegli zatezne kamate ili sporove sa Poreskom upravom.
Porez na imovinu plaćaju fizička i pravna lica koja su vlasnici nepokretnosti u Srbiji, rezidenti ili nerezidenti. Poreska osnovica je vrednost imovine koju jedinice lokalne samouprave utvrđuju po zonama i kategorijama (na osnovu prosečnih cena), a stope za fizička lica su progresivne i kreću se do zakonskog maksimuma od 0,40% vrednosti (tačan raspon propisuje vaša opština/grad). Plaća se kvartalno: 15. februar, 15. maj, 15. avgust i 15. novembar.
Autor: advokat Marko Rakić
Olakšice: Najčešća povoljnost je umanjenje za stan/kuću u kojoj obveznik stanuje i ima prijavljeno prebivalište (tzv. „poreski kredit“) – umanjenje 50%, najviše 20.000 RSD godišnje. Može se priznati i amortizacija objekta (do 1% godišnje, maksimalno 40%) po odluci lokalne samouprave. Detaljna pravila su lokalna – proverite odluke svoje opštine.
Novogradnja (prvi promet od investitora/pravnog lica u PDV sistemu): primena PDV-a 10% na stambene objekte (opšta stopa 20% za nestambene). Za prvi stan postoji povraćaj PDV-a do 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva, pod zakonskim uslovima.
„Polovna” nekretnina (promet između fizičkih lica): plaća se porez na prenos apsolutnih prava 2,5% na tržišnu vrednost. Zakonski obveznik je prodavac, ali se u praksi ugovorom često preuzima na kupca – to mora biti izričito upisano u ugovor. Poreski organ može korigovati osnovicu ako je ugovorena cena ispod tržišne.
Napomena: Ako se plaća PDV (novogradnja), ne plaća se porez na prenos – ova dva poreza se međusobno isključuju.
Ako prodate nekretninu skuplje nego što ste je nabavili (uvećano za priznate troškove i indeks inflacije), na razliku se obračunava porez na kapitalnu dobit 15%. U praksi su česta oslobađanja kada je nepokretnost bila u vašem vlasništvu duže od 10 godina pre prodaje, kao i kada novac od prodaje uložite u rešavanje sopstvenog stambenog pitanja u propisanom roku. Rokovi, obrasci i potrebna dokumentacija podnose se Poreskoj upravi; nerezidentima se mogu primeniti posebna pravila i stope uz ugovore o izbegavanju dvostrukog oporezivanja.
U praksi je najvažnije da unapred znate koji porez se primenjuje na vaš slučaj (PDV ili prenos), kako lokalna samouprava računa godišnji porez na imovinu i da li imate pravo na umanjenje, te da pri prodaji proverite da li nastaje kapitalni dobitak i da li ispunjavate uslove za oslobađanje. Kombinacija dobre pripreme i pravovremene prijave sprečava troškove zateznih kamata i nesporazume sa Poreskom upravom — a vama ostavlja više prostora da optimizujete troškove i planirate sledeći korak na tržištu nekretnina.
Napomena: Ovaj materijal namenjen je opštem informisanju i odražava stručno i lično mišljenje autora na dan objave. Ne predstavlja pravni savet, ne uspostavlja odnos advokat – klijent i ne može zameniti individualnu pravnu analizu. Pravni propisi i praksa podložni su izmenama, a ishod svake situacije zavisi od činjeničnih okolnosti konkretnog slučaja. Pre preduzimanja ili propuštanja bilo koje radnje, savetujemo da zatražite pravni savet od advokata. Autor i izdavač ne preuzimaju odgovornost za štetu nastalu oslanjanjem na informacije iz ovog teksta.
