Iako na prvi pogled deluje da dugotrajno korišćenje može stvoriti pravo, zakon tu ostavlja vrlo malo prostora za dileme.
U praksi su zabeleženi pokušaji da se višegodišnji zakup pretvori u osnov za sticanje vlasništva, ali pravni okvir u Srbiji takve situacije precizno definiše i postavlja visoke uslove koje je gotovo nemoguće ispuniti u klasičnom odnosu stanodavca i podstanara.
Kako su objasnili stručnjaci ključni institut na koji se često pozivaju podstanari jeste tzv. „održaj“, ali on u realnim zakupnim odnosima gotovo nikada ne može da se primeni.
Prema Zakonu o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, pravo svojine može se steći održajem, odnosno dugotrajnim i savesnim korišćenjem nepokretnosti. Međutim, advokat Lazar Borožan u izjavi za "RTS" ukazuje da je upravo savesnost element koji kod zakupa izostaje.
„Samo plaćanje kirije predstavlja jasan dokaz da ste znali da stan nije vaš. Da je nepokretnost vaša, kiriju ne biste plaćali. Zbog toga se institut održaja ne može primeniti na zakupne odnose“, navodi Borožan.
Drugim rečima, održaj je moguć isključivo u situacijama kada je neko osnovano verovao da je stvar njegova – što kod ugovorenog zakupa nije slučaj.
Stručnjaci za nekretnine ističu da čak i kada između stanodavca i zakupca postoji dobar odnos, on mora biti formalizovan. Ugovor o zakupu ne štiti samo vlasnika, već i podstanara, jer jasno definiše prava, obaveze i rokove.
Konsultant za nekretnine Katarina Lazarević objašnjava da kod dugoročnog zakupa posebno treba obratiti pažnju na izvršnu klauzulu.
"Ugovor overen kod notara, sa izvršnom klauzulom, omogućava da se eventualni spor reši brzo i bez dugotrajnog sudskog postupka. To je nemerljiva ušteda vremena, novca i živaca“, ističe Lazarević.
Takav ugovor onemogućava da zakupac kasnije osporava vlasništvo ili odbija da napusti stan po isteku ugovora.
Zaključen ugovor povlači i obavezu prijave zakupca, kao i plaćanje poreza na prihod od zakupa, koji iznosi 20 odsto od visine kirije. Na primer, za stan koji se izdaje za 300 evra mesečno, godišnja poreska obaveza iznosi 720 evra.
Prema procenama Privredne komore Srbije, više od polovine zakupa u praksi nije prijavljeno, a porez se uglavnom uredno plaća samo kada su zakupci pravna lica.
"Kod fizičkih lica postoji velika siva zona, jer ne postoji kompletan lanac kontrole i sankcija“, ukazuju iz PKS za "RTS".
Upravo zbog toga, kako je zaključeno u analizi pravilno sastavljen ugovor o zakupu ostaje najvažniji instrument zaštite i vlasnika i podstanara i jedini pouzdan način da se izbegnu pravne zablude i dugotrajni sporovi.
