Upravo zato, najveće greške uglavnom nastaju ne zato što kupci nemaju novac, već zato što nemaju dovoljno informacija. Kroz ovaj tekst vodimo vas kroz šest najčešćih grešaka, dajući vam i idejno rešenje kako da ih izbegnete ili makar predupredite prilikom kupovine stana.
Najčešća i najskuplja greška jeste kupovina stana bez detaljne provere pravnog statusa zgrade i investitora. Kupci se često zadovolje osnovnom građevinskom dozvolom, a zanemare ono što je presudno: prijavu radova, tehničku dokumentaciju, elaborate, bankarsku kontrolu finansiranja i status upotrebne dozvole.
Zgrade bez uredne dokumentacije vode u tipične probleme – kašnjenje u primopredaji, nedovršene radove, odlaganje uknjižbe i višegodišnje finansijske troškove. Rešenje je jednostavno - morate tražiti kompletnu dokumentaciju, proveriti investitora u prethodnim projektima i dati prednost objektima koje finansira banka, jer banke ulaze samo u pravno čiste projekte.
Veliki broj kupaca gleda pločice, kuhinju, parket i stolariju, dok ključne tehničke stavke uopšte ne proverava. Kvalitet zgrade određuju konstrukcija, debljina zidova, termoizolacija, kvalitet izvedenih instalacija, fasadni sistemi i stabilnost objekta.
Stan sa jeftinom instalacijom i lošom izolacijom često košta desetine hiljada evra više kroz povećane režijske troškove i popravke tokom narednih godina. Dakle, morate proveriti debljinu zidova, tip stolarije, termoizolaciju fasade, kvalitet liftova, tehničku dokumentaciju za instalacije, kao i podatke o energetskom razredu.
Kupci vrlo retko računaju troškove održavanja, grejanja, hlađenja, rezervnog fonda i zajedničkih instalacija. Zgrade sa dva ili tri lifta, garažama, ventilacionim sistemima i dodatnim tehničkim zahtevima imaju znatno veće mesečne obaveze.
Najveći problem nastaje u objektima koji ne formiraju adekvatan rezervni fond – tada se veliki kvarovi, popravke krova ili rekonstrukcije garaža plaćaju jednokratno i skupo. Dakle, možete unapred tražiti predračun troškova održavanja, informacije o rezervnom fondu i energetskom razredu zgrade.
Cena kvadrata ne zavisi od grada, već od mikrolokacije i dostupnosti infrastrukture. Kupci često potcene značaj budućih koridora, metroa, BG voza, obilaznica i industrijskih zona, i završe u kvartovima gde vrednost stagnira.
Saobraćajna povezanost, opterećenje ulica, stanje komunalne infrastrukture i planirana gradska regulacija određuju koliko će stan zaista vredeti za pet godina. Potrudite se pribaviti urbanističke planove, analizirati kretanje cena u zoni, pratiti infrastrukturne projekte i izbegavati kvartove bez jasne razvojne perspektive.
Najviše problema nastaje kod ugovora: neprecizni rokovi, nedefinisana kapara (da li je kapara ili avans), nejasno opisani radovi i tehnološki standard, kazne zbog kašnjenja koje nisu jasno navedene.
Kupac koji potpiše ugovor bez detalja praktično preuzima rizik investitora. Grešku koja će vas skupo koštati, možete izbeći tako što ćete tražiti ugovor sa preciznim rokovima, penalima, tehničkim opisom i jasnim definisanjem kapare. Svaku nejasnu odredbu treba odbiti.
Najvažniji, a najzanemareniji parametar jeste istorija investitora. Zgrade koje je već gradio i iskustva prethodnih kupaca govore više od bilo koje reklame ili marketinškog rendera.
Loši investitori se prepoznaju po kašnjenjima, lošoj završnoj obradi, problemima sa instalacijama i nerešenim papirima. Obići prethodne projekte investitora, razgovarati sa stanarima i proveriti kvalitet izvedenih radova.
