„Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada Republike Srbije reguliše posebne i zajedničke delove zgrade.
Poseban deo zgrade je posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks.
Zajednički delovi zgrade su delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban deo zgrade, koji služe za korišćenje posebnih delova zgrade, odnosno zgradi kao celini i to su:
- zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.),
- zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne konstrukcije i dr.),
- zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.).
Sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi.
Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade
Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je prenos prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja.
O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova (svaki vlasnik stana ima pravo na jedan glas).
Prenos prava nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja vrši se na osnovu Ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.
Ovaj Ugovor ima obaveznu pismenu formu i overu kod nadležnog Javnog beležnika.
Ugovorom se određuju rok za završetak svih radova na formiranju posebnog ili samostalnog dela zgrade, koji ne može biti duži od pet godina od dana zaključenja ugovora, međusobna prava i obaveze za vreme formiranja posebnog dela zgrade i sticanje prava svojine nad posebnim delom zgrade nakon završetka odgovarajućih radova.
Ako poseban ili samostalni deo zgrade nije formiran u roku od pet godina od dana zaključenja ugovora, rok se može produžiti uz saglasnost stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova, potpisivanjem aneksa Ugovora kojim se produžava rok.
Ako se Aneks Ugovora ne potpiše u roku od 30 dana od isteka prethodnog Ugovora, Ugovor o ustupanju smatra se raskinutim, a sticalac prava je dužan da deo zajedničkih delova koji mu je bio ustupljen vrati u stanje pre ustupanja, u roku od šest meseci od dana raskida Ugovora, ako Ugovorom nije drugačije određeno.
Na zajedničkim delovima zgrade ne mogu se zasnivati hipoteka i drugi stvarnopravni tereti, osim ukoliko se hipoteka i drugi stvarnopravni tereti ne uspostavljaju na zgradi kao celini.“
