U našim prethodnim tekstovima smo više puta pisali o prednostima i manama koje se mogu pojaviti izborom ili ne izborom upravnika pa sada ukratko rezimiramo proceduru:
Sama stambena zajednica treba da odluči da li hoće da ima profesionalnog upravnika ili klasičnog upravnika iliti starovremenski predsednika skupštine stanara stambene zgrade. Članom 56. Zakona predviđeno je da skupština stambene zajednice u svakom trenutku može odlučiti da poveri upravljanje profesionalnom upravniku.
Naš je savet da uzmete više ponuda i da izaberete najbolju za vas, koja po pravilu ne treba da bude i najjeftinija. Kada se odlučite šta hoćete to treba da postavite na nekom vidnom mestu u zgradi, a ukoliko imate oglasnu tablu (a trebalo bi), onda je to mesto postavljanja svih novosti. Na tabli je neka vrsta javnog oglasa o izboru i skupljanje predloga zainteresovanih pojedinaca ili privrednih društava ili preduzetnika.
Upravnika birate na osnovu glasanja tj preglasavanjem. Ono što je potrebno je 2/3 većina da je saglasna sa prvom odlukom, a za većinu posle toga je dovoljna i 50% + 1 glas. Ono što je najčešći problem što uglavnom stanari nisu zainteresovani da dođu na zakazane sastanke za izbor. Svi vlasnici stanova ili lokala mogu da se kandiduju za upravnika ali za profesionalnog ne, već samo oni sa spiska tj koji su položili stručni ispit i upisani u registar. Stručni ispit se polaže u Privrednoj komori Srbije, gde je organizovana i pripremna obuka za sve zainteresovane kandidate.
Kada imate ponude za izbor ili ste izabrali upravnika, morate da znate ko ga plaća i koliko ili on radi sve to volonterski. Profesionalni upravnik ugovara sa Skupštinom iznos mesečne naknade. Uglavnom se rukovodi kvadraturom stana što je vezano za investiciono održavanje, i po broju stambenih jedinica što je vezano za tekuće održavanje.
Međusobna prava i obaveze skupštine stambene zajednice i profesionalnog upravnika regulišu se Ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja
Obaveza stambene zajednice je upis u Registar stambenih zajednica a koji se nalazi u okviru lokalnih samopurava,tj na opštini gde je stambena zgrada.
Po novom zakonu, ukoliko se ne izabere upravnik zgrade, lokalna samouprava ima obavezu da privremeno imenuje prinudnog upravnika. To se dešava kada među stanarima nema dogovora. U tom slučaju stanari takvu situaciju prijavljuju jedinici lokalne samouprave (komunalnoj inspekciji) koja nakon toga postavlja sa liste profesionalnoh upravnika jednog kao prinudnog upravnika u toj zgradi. Prinudna uprava traje onoliko koliko stanarima treba da se dogovore i da izaberu upravnika, mada to može i da potraje.
Upravnik zgrade ima sledeće obaveze vezane za upravljenje zgradom:
Poslovi upravljanja zgradom mogu se podeliti u tri grupe:
-Administrativni
-Finansijski
-Tehnički
Administrativni poslovi
-osnivanje stambene zajednice,
-izrada pečata,
-pribavljanje PIB-a i matičnog broja stambene zajednice
-otvaranje tekućeg računa u poslovnoj banci
-zastupanje i predstavljanje stambene zajednice
-upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica
-popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i njihovo označavanje, uspostavljanje i vođenje evidencije o vlasnicima posebnih delova, i licima kojima su zajednički ili posebni delovi izdati u zakup, izvršava odluke stambene zajednice,
-priprema i zaključivanje ugovora za održavanje higijene, lifta i dr,
-nadzor nad radom osoblja (domar, čistačica i dr),
-informisanje stanara i sačinjavanje izveštaja
Finansijski poslovi
-raspolaganje sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, a na osnovu odluke skupštine stambene zajednice
-vođenje evidencije o prihodima i rashodima stambene zajednice
-priprema budžeta i njegovog raspoređivanja po stavkama
-naplata dogovorenog iznosa za upravljanje i održavanje stambene zgrade
-priprema, štampa i dostavljanje uplatnica stanarima zgrade u poštanske sandučiće
-prinudna naplata potraživanja stambene zajednice
-izrada završnog računa i podnošenje poreske prijave stambene zajednice u slučaju da ista ostvaruje prihod po osnovu rentiranja zajedničkih delova
Tehnički poslovi
-realizaciju godišnjeg programa održavanja
-organizaciju radova na tekućem i investicionom održavanju,
-organizacija radova na hitnim intervencijama,
-briga o kućnom redu,
-podrška svim zajedničkim aktivnostima stanara stambene zajednice
-obnovu i unapređenje kvaliteta imovine stambene zajednice.
