Osnovne karakteristike
Ugovorom o zakupu stana jedna ugovorna strana (zakupodavac) obavezuje se da preda tačno određenu nepokretnost - stan na upotrebu drugoj ugovornoj strani (zakupcu), a ovaj se obavezuje da mu za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da mu po prestanku zakupa vrati tu nepokretnost - stan.
Dakle, zaključenjem ugovora o zakupu, stan ostaje u svojini zakupodavca, dok zakupac ima samo pravo upotrebe istog.
Zakon o obligacionim odnosima ne zahteva nikakvu formu za zaključenje ugovora o zakupu, što znači da se isti može zaključiti i usmeno.
Međutim, preporučljivo je ugovor zaključiti u pisanoj formi, jer se na drugi način teško može dokazati da je ugovoreno bilo šta, iz čega mogu proizaći brojne nesuglasice i sporovi između zakupodavca i zakupca ( overa kod Javnih beležnika nije obavezna, ali može služiti kao dokaz da su potpisi na Ugovoru autentični ).
Bitni elementi Ugovora o zakupu stana
Ugovor o zakupu stana mora da sadrži sledeće elemente:
-podatke o ugovornim stranama,
-vreme i mesto zaključenja ugovora,
-podatke o stanu koji se daje u zakup,
-visinu zakupnine, način i rokove plaćanja, trajanje i početak zakupa i predaje stana,
-uslove i rokove za otkaz ugovora,
-potpise ugovornih strana.
Poželjno je da ugovor sadrži i spisak lica koja će koristiti stan, prava i obaveze ugovornih strana, kao i zapisnik o primopredaji sa spiskom stvari ukoliko se daje u zakup namešten stan.
U odnosu na podatke o stanu koji se unose u Ugovor, bitno je iste precizirati :
-adresa na kojoj se nepokretnost nalazi (mesto, ulica i broj);
-broj dela nepokretnosti (oznaka kojom je stan u zgradi označen);
-sprat na kom se stan nalazi;
-površina stana;
-broj katastarske parcele na kojoj se nepokretnost nalazi;
-katastarska opština na kojoj se nepokretnost nalazi;
Zakupnina se može izraziti u dinarima ili nekoj stranoj valuti.
Ugovorom se određuju kako visina, tako i rokovi i način plaćanja zakupnine od strane zakupodavca.
Budući da zakupnina predstavlja novčanu obavezu, u skladu sa odredbama Zakona o obligacionim odnosima zakupac koji ne plati zakupninu u ugovorenom roku duguje, pored glavnice (ugovorene zakupnine) i zateznu kamatu po stopi utvrđenoj Zakonom o zateznoj kamati.
Ostali elementi Ugovora o zakupu stana
Iako je za zaključenje ugovora o zakupu po zakonu sasvim dovoljno da se ugovore bitni elementi, veoma je poželjno i preporučljivo da se odnosi između zakupodavca i zakupca mnogo bliže urede.
Trajanje i početak trajanja zakupa
Ugovor se može zaključiti na određeno ili neodređeno vreme. Bez obzira na koje vreme se ugovor zaključuje, poželjno je precizirati dan početka trajanja zakupa, jer je zakupodavac do tog dana dužan predati nepokretnost zakupcu.
Ugovor o zakupu zaključen za određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen.
Ostale naknade i obaveze zakupca
Zakupac, osim plaćanja zakupnine, može imati i druge obaveze.
Potrebno je, na primer, regulisati način i rokove plaćanja računa za komunalne i telekomunikacione usluge koje zakupac koristi u zakupljenoj nepokretnosti, zatim obavezu zakupca da se ponaša u skladu sa kućnim redom zgrade, obavezu naknade štete koju prouzrokuje na zakupljenom stanu i sl.
Moguće je inače ugovoriti sve što nije nemoguće ili nedopušteno, tako da su ovde moguće razne varijacije.
Depozit
Depozit predstavlja novčani iznos koji zakupac daje zakupodavcu kao svojevrsno obezbeđenje za zakupodavčeva eventualna potraživanja prema njemu tokom i nakon prestanka zakupa. Iz ovog iznosa zakupodavac se može namiriti, između ostalog, ako zakupac tokom trajanja zakupa ne plati račune za komunalne usluge, ili ukoliko načini nekakvu štetu na zakupljenoj nepokretnosti ili pripadajućim stvarima, a istu ne popravi ili ne nadoknadi, kao i u sličnim situacijama koje je poželjno predvideti ugovorom, kako ne bi došlo do nesporazuma može li u nekoj od njih zakupodavac ili ne može zadržati određeni deo ili celokupan depozit koji je primio od zakupca.
Preporučljivo je da depozit bude bar jednak ili veći od iznosa jedne mesečne zakupnine, kako bi pružio dovoljnu sigurnost zakupodavcu.
Depozit se može ugovoriti i kao obezbeđenje zakupodavcu da zakupac neće pre isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa otkazati ugovor.
Zapisnik o primopredaji
Poželjno je po zaključenju ugovora o zakupu, a prilikom uvođenja zakupca u zakupljeni prostor, sačiniti zapisnik o primopredaji, u kom se navode stvari koje se u prostoru nalaze, a moguće je navesti i njihovo stanje, kako prilikom prestanka zakupa ne bi došlo do nesporazuma između ugovornih strana.
Sačinjavanje zapisnika o primopredaji naročito je bitno prilikom davanja u zakup nameštenih stanova, ali nije na odmet i kod praznih navesti stanje svake prostorije, podova, zidova, stolarije i sl.
Obaveze zakupodavca
Kao što je navedeno i za obaveze zakupca, i ovde je moguće ugovoriti sve što je moguće i što nije zabranjeno.
Osnovna obaveza zakupodavca, koja se uglavnom i ugovara, jeste obaveza da zakupcu omogući miran boravak i korišćenje zakupljene nepokretnosti.
Raskid ugovora
Uobičajeno je samim ugovorom o zakupu predvideti i sve moguće načine njegovog prestanka.
Kao što je već gore navedeno, ugovor koji je zaključen na određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen, uz mogućnost izričitog ili prećutnog produženja. Međutim, ugovorne strane mogu predvideti da i ovakav ugovor može prestati pre isteka vremena na koje je zaključen.
Što se tiče ugovora koji je zaključen na neodređeno vreme, on prestaje uvek otkazom, a ugovorom je potrebno predvideti ko, kada i na koji način ga može otkazati.
Izuzetno je važno ugovoriti otkazni rok čija je funkcija, najprostije rečeno, da zakupodavca iznenada ne ostavi bez prihoda od zakupnine, a zakupca bez krova nad glavom. ( Prema novom Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada ovaj rok iznosi 90 dana ).
U slučaju bilo kakvog spora između ugovornih strana, treba pokušati doći do sporazumnog rešenja, kako bi se izbegle sve neprijatnosti koje sudski postupci nose sa sobom, a pre svega dužina trajanja spora i nepotrebni troškovi.
Podzakup
Ukoliko nije drukčije ugovoreno, zakupac može zakupljeni stan dati u zakup drugome (podzakup). Stoga, ukoliko zakupodavac želi da isključi ovu mogućnost, neophodno je to ugovoriti sa zakupcem.
Podzakup prestaje u svakom slučaju kada prestane zakup.
