02
Aug

Najveće dileme u kupoprodaji nekretnina – Prvi deo

Kupoprodaja nekretnina je uzbudljiv proces pun dilema za obe strane. Naravno, to ne znači da dileme treba da predstavljaju noćnu moru za kupce ili prodavce! Kao neko ko je u ovom poslu preko 18 godina, videla sam puno slučajeva u kojima se ljudi “izgube” u panici ili ih neodlučnost natera na pogrešan potez. Nažalost, te pogrešne odluke su ih ponekad koštale mnogo novca ili su jednostavno ostali bez nekretnine koja bi im bila idealna.

Ali ne brinite, povremeno svi zbog manjka informacija ili spleta okolnosti izgubimo iz vida ono što je važno pa zato, ne dozvolite da Vas to dovede u situaciju da sebi i svojoj porodici, ne obezbedite krov nad glavom. Da ne biste zbog drveta zanemarili celu šumu, izdvojila sam za vas najveće dileme u kupoprodaji nekretnina, a pošto ih ima puno, ovaj tekst je podeljen na dva dela.

1. KUPOVINA NEKRETNINE ILI ŠTEDNJA U BANCI?
Bez ikakve dileme – ako imate “višak“ novca, kupite nekretninu! S obzirom na to da banke nisu u mogućnosti da ponude primamljive kamate, najčešći cilj ovakve kupovine je – rentiranje. Posledica toga je “zatrpanost“ agencija za nekretnine zahtevima za (uglavnom manjim) stanovima na boljim lokacijama, koji se lako mogu izdavati, a u slučaju potrebe za novcem – brzo prodati. Zvuči kao idealan plan ali, kad pokušate da ga sprovedete u delo, vrlo brzo shvatite da je potražnja za kvalitetnim stanovima u najtraženijim delovima grada, veća je od trenutne ponude, što za rezultat ima sledeće:
-Stanovi na atraktivnim lokacijama se prodaju vrlo brzo (čak, i u danu u kom se nađu u ponudi)
-Cene takvih nekretnina su u porastu

Šta da radite ako ste rešili da kupite nekretninu za rentiranje?
Prvo – realno procenite svoje materijalne mogućnosti.
Drugo – lokacije na kojima ćete tražiti stan, odaberite u skladu sa budžetom (koji je ponekad u neskladu sa željama)
Treće – reagujte čim naiđete na odgovarajuću nektretninu jer, dok pogledate “sve što se nudi i razmislite“, prodaće se ono što Vam je odgovaralo.

Saveti za lakše snalaženje:
Budite savršeno svesni svojih finansijskih mogućnosti i ne iscrpljujte se u potrazi za stanom na najtraženijim lokacijama ako nemate dovoljno novca za takvu kupovinu, tj. ako na njima možete da kupite samo zajednička dvorišta, suterene, prizemlja, poslednje spratove bez lifta ili pod ravnom pločom…, jer dok sve to obiđete (i razočarate se), prodaće se neki lepi stanovi u drugim delovima grada, čiju cenu ste mogli da platite i da zatim, počnete sa rentiranjem.

VAŽNO: Da bi kupovina bila uspešna, ona mora po kriterijumu rente da bude isplativa, maksimalno za 20 godina. To znači da mesečnu rentu treba pomnožiti sa 12 meseci, a dobijeni iznos sa 20 godina. Ukoliko bi se novac uložen u kupovinu vratio za 15 – 20 godina, takav stan slobodno kupite i krenite u posao!

2. STAN U IZGRADNJI ILI KORIŠĆEN?
Ovo je za mnoge zaista velika dilema. Stan u izgradnji može biti najbolja priča na svetu ali isto tako i najgora… Bezbroj je “za“ i “protiv“ ovakve kupovine. Jedno je sigurno – nikada ne bi trebalo ulaziti u kupovinu stana u izgradnji, bez kontrole dokumentacije, od strane advokata posrednika koji zastupa interese kupca. Isto tako, kupac mora imati svest o tome, da mu niko ništa ne može garantovati kad je u pitanju dalji tok radova! S druge strane, stan koji je već korišćen, predstavlja manje – više “pročitanu knjigu“. Već se znaju dobre i loše strane i zgade i stana, gotovo da nema iznenađenja…, napornija strana ovakve kupovine je činjenica da takve stanove, najčešće treba renovirati, a to znači zamenu stolarije, cevi u kupatilu i kuhinji, nove pločice, sanitarije, hoblovanje i lakiranje parketa, kontrolu instalacija za struju, radove na terasi… Za kupovinu korišćenog stana, takođe je obavezna provera dokumentacije!

VAŽNO: Ako stan kupujete preko posrednika bićete u mogućnosti da na samom početku dobijete informaciju na ovu temu jer agenti već na prijemu stana moraju da pogledaju dokumentaciju, kao i da konsultuju svoje advokate ako misle da je potrebno. Dakle, dobri posrednici od početka prodaje, imaju jasnu sliku o “papirima“ koji prate nekretnine u njihovoj ponudi, što kupcu umnogome olakšava donošenje odluke o kupovini.

3. KOLIKO SU REALNE CENE U OGLASIMA?
Agenti će uvek reći da su oglašene cene nekretnina uglavnom – spisak lepih želja njihovih vlasnika. Po nepisanom pravilu, prodaja se oglašava po nešto višoj ceni u odnosu na realnu. Koliko je to “nešto“? Vrlo je individualno ali ne treba preterivati. Kako znate da ste preterali sa cenom stana? Jednostavno – niko Vas ne zove da se raspita za stan ili zakaže gledanje… ili niko ne zove Vašeg agenta… Zato što cena odbija kupce! U tom slučaju, spuštajte polako tu “opasnu“ cifru u oglasu, sve dok tržište ne odreaguje interesovanjem. SAVET: Sarađujte sa svojim posrednikom. Većina agenata će u startu skrenuti pažnju prodavcu da traži previsoku cenu ali mali broj vlasnika će prihvatiti to mišljenje. Na kraju, ispostaviće se da je iskusan agent bio u pravu ali, do tog trenutka, prodaja će se bespotrebno produžiti…

4. ZAŠTO NE TREBA PREGOVARATI DIREKTNO SA PRODAVCEM?
Iskusni agent će uvek skrenuti pažnju kupcu na to da ne započinje razgovor o ceni direktno sa prodavcem. Razloga je više, a najvažniji je taj što praksa pokazuje da je takav pristup pogrešan. Često, kupac koji zanemari ovaj savet počne da ubeđuje prodavca da je cena stana visoka… Najčešći odgovor prodavca bude taj, da bi trebalo da bude još viša iz 1001 razloga… Pošto ovakvi razgovori sasvim sigurno ne vode nikuda, najbolje je ponudu dati preko svog posrednika i izbeći direkne, ponekad duge, mučne i teške pregovore. Njih će na najbolji mogući način, umesto Vas, obaviti osoba kojoj ste poverili jedan od najvažnih poslova u svom životu – Vaš posredik.

Ovo su samo neke, najčešće dileme sa kojima se susreću kupci i prodavci nekretnina. U svakoj kupoprodaji, ima ih mnogo, često u kombinaciji sa strahom, brigom, nerazumevanjem, nervozom… To je normalno, radi se o imovini. Zato ne treba da kroz postupak kupoprodaje prolazite sami. Potražite pomoć iskusnog agenta koji će u svakom trenutku umeti da Vas posavetuje i uz kog ćete se tokom cele kupoprodaje osećati onako kako je za svakog klijenta najbolje – sigurno!

Tekst je u celosti preuzet sa sajta: svetnekretnina.wordpress.com

Najčitanije iz magazina
Vidite više