U prvom delu teksta koji se bavi najvećim dilemama u kupoprodaji nekretnina smo se osvrnuli na sledeće probleme koje imaju kupci stanova:
KUPOVINA NEKRETNINE ILI ŠTEDNJA U BANCI?
STAN U IZGRADNJI ILI KORIŠĆEN?
KOLIKO SU REALNE CENE U OGLASIMA?
ZAŠTO NE TREBA PREGOVARATI DIREKTNO SA PRODAVCEM?
Kao što sam već napomenula, ovo su najčešće dileme koje nisu nerešive ali mogu dovesti do pogrešnih odluka koje vas puno koštaju. U nastavku teksta ću spomenuti još neke od problema sa kojima se susreću kupci stanova i oni koji to planiraju da postanu.
Pa da počnemo od najstarije dileme!
Za razliku od zapadnih zemalja u kojima ne postoji dilema ove vrste, kod nas još uvek ima onih koji žele da sami završe posao u vezi kupoprodaje nekretnine. Najveći, ako ne i jedini razlog za ovakvu odluku je agencijska provizija tj. nerazumevanje uloge koju posrednik ima u postupku kupoprodaji nekretnine.
Da sami vodite računa o svom oglasu (fotografije, opis nekretnine), kao i da ga redovno obnavljate (agencije plaćaju oglašavanje na brojnim portalima i u štampanim medijima pa je ponuda posredika izuzetno vidljiva),
Da odgovarate na bezbrojne pozive agenata sa ponudama za saradnju (toga će sigurno biti),
Da razgovarate sa direktnim kupcima, u bilo koje doba dana (naravno i dok ste na poslu),
Da primate u stan potpune neznance koji bi da ga pogledaju i da pritom nemate nikakvu evidenciju o tome ko vam bio u stanu (za razliku od posrednika, kojima potencijalni kupci potpisuju da su gledali nekretninu),
Da pregovarate sami oko cene i da se pregovori nekad pretvore u raspravu ili čak svađu…
Najveći broj odgovarajućih nekretnina naći u ponudi posrednika (iako pomno tražite vlasnike)
Biti u zabludi da je ponuda nekretnina koje vredi pogledati velika i da samo treba da odaberete ono što Vam se najviše sviđa (iskusni agenti mnogo realnije analiziraju oglase)
Sami prelaziti preko portala i štampanih medija, često gubeći strpljenje zbog istih stanova oglašenih na različite načine, a to nećete odmah shvatati ,
Sami sebi zakazivati gledanja stanova, uklapajući svoje obaveze sa obavezama agenata koji ih pokazuju
Sami morati da brinete o tome,da li su “papiri čisti“ ili ćete angažovati advokata za te potrebe… (za dobre agencije rade advokati koji imovinu “imaju u malom prstu“)
Najveći broj kupoprodaja nekretnina, obavi se preko posrednika. Razlog je jednostavan, svima važan i staje u jednu reč – sigurnost. Koliko košta usluga koja je sigurna? Najčešće 2% od dogovorene cene… Ali kad malo bolje razmislite – sigurnost ustvari nema cenu!
Kao za sve ostale, važne aktivnosti u životu, preporuka je najbolji put do dobrog posrednika, ali ako je nema, treba zakazati razgovor u više agencija i na osnovu ličnog utiska odabrati svog agenta. Pitajte posrednike sve što želite jer nema glupih pitanja, ima samo loših odgovora.
Ovde nema dileme, Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti kaže da je zaključivanje Ugovora o posredovanju obavezno! Kupca i prodavca ovaj Zakon naziva na isti način: nalogodavac.
Svaki nalogodavac zaključuje Ugovor o posredovanju sa svojim posrednikom. U jednoj kupoprodaji, najčešće učestvuju dve agencije ali dešava se i da oba nalogodavca imaju Ugovore o posredovanju sa istiom agencijom.
Ovo pitanje se ne postavlja u zemljama koje imaju odavno uhodana, razvijena tržišta nekretnina, koja decenijama funkcionišu sa manjim ili većim oscilacijama ali uprkos svemu opstaju. Tamo je potpuno normalno da klijent sarađuje sa jednim posrednikom i da posao bude završen na obostrano zadovoljstvo.
Kod nas, pitanje Ugovora o ekskluzivnom zastupanju, još uvek stvara otpor. Zašto?
U praksi mi se dešava da prodavac kaže: “Neću dati stan u prodaju nikome sem vama, ali ne bih taj Ugovor o ekskluzivi… nekako me to ograničava…“ A ne bi trebalo da se oseća tako.
Ugovor o ekskluzivnom zastupanju, za posrednika znači sigurnu zaradu. Zbog toga, prodavac koji ga potpiše ima bolji tretman u odnosu na prodavce koji su prodaju svojih nekretnina, poverili većem broju agencija istovremeno.
Nekretnine sa ekskluzivnim ugovorima su uvek oglašene u tzv. “top“ ili “premijum“ oglasima dakle lako ih je uočiti. Takođe – može da se razgovara o visini (smanjenju) provizije i zato uvek treba povesti razgovor sa posrednikom na ovu temu jer ekskluziva zaista omogućava poseban status.
S druge strane, postoji još jedan, za prodavce veoma važan razlog za potpisivanje Ugovora o ekskluzivnom zastupanju, a to je – postizanje najveće moguće cene!
Šta se dešava kada prodavac poveri prodaju svoje nekretnine većem broju posrednika?
Svi angažovani posrednici oglašavaju istu nekretninu pokušavajući da se međusobno razlikuju i trudeći se da pronađu kupca. Naravno, kupac će se najpre javiti agenciji koja u oglasu ima najnižu cenu. Zbog toga se prodavci često nađu pod višestrukim pritiscima agenata da se cena spusti, doživljavajući tu situaciju, kao da su “upali u mašinu“.
A šta se dešava kad prodavac poveri prodaju svoje nekretnine jednom posredniku?
Znajući da nema konkurenciju i da mu je zarada sigurna, posrednik će takvoj prodaji posvetiti posebnu pažnju, naročito kad je oglašavanje u pitanju. U slučaju da nema odziva kupaca, cena se spušta tek kad se prodavcu sugeriše da bi bilo dobro preduzeti takav korak. Nema pritiska i nervoze. Ovakav pristup omogućava prodavcu, da za svoju nekretniu dobije najveću moguću cenu, jer se ona u oglasu koriguje “malo po malo“. S obzirom na to da prodaju vodi jedan agent, prodavac lako dogovara uslove prodaje i uvek ima uvid u njen tok.
Ugovor o ekskluzivnom zastupanju, ne ograničava prodavca u bilo čemu, naprotiv, daje mu status privilegovanog klijenta!
Tekst je u celosti preuzet sa svetnekretnina.
