11
Dec

Kako ugovor o zakupu stana ŠTITI I VLASNIKE I STANARE?

Imate li zakupca za stan koji želite da izdajete? Još uvek se dvoumite kome ćete izdati stan, jer vam zakupci i ne ulivaju mnogo poverenja?

Zato je bitno da dobro razmislite, a kada donesete odluku, evo šta vam je činiti:

Ako je već sve dogovoreno oko samog zakupa, vreme je da se definišu uslovi i zaključi ugovor o zakupu stana kako bi se osigurali i zakupac i zakupodavac.

Tražite da iznajmite stan u Beogradu? Izaberite stan baš po vašoj meri:
IZDAVANJE STANOVA BEOGRAD

 

Osnovni pojmovi i karakteristike ugovora o zakupu

Ugovor o zakupu stana ukazuje da se zakupodavac obavezuje da određenu nepotrošnu stvar preda na korišćenje ugovornoj strani, tačnije zakupcu. Zakupac se ugovorom obavezuje da će plaćati određenu zakupninu, odnosno naknadu, a nakon završetka zakupa, zakupac je dužan da nepokretnost vrati.

Naime, ovim ugovorom zakupljena stvar je i dalje u svojini zakupodavca, ali zakupac ima pravo da je koristi.

Potreban vam je stan u Novom Sadu? Pogledajte bogatu ponudu na našem sajtu:
IZDAVANJE STANOVA NOVI SAD

 

Šta upotreba podrazumeva?

Ako ugovorom nije drugačije definisano, upotreba zakupljene nekretnine zakupcu pruža mogućnost davanja u podzakup, pod uslovom da ova mogućnost ugovorom nije isključena.

Zakon o obligacionim odnosima u glavi XI propisuje pravila zakupa. Prema našem zakonu, ne zahteva se nikakva forma koju zaključenje ugovora podrazumeva, a to znači i da se usmeno može zaključiti ugovor o zakupu. Ipak, preporuka je da se ugovor zaključi pismenim putem, jer se drugačije mnogo teže dokazuje da je došlo do zaključenja bilo kakvog ugovora. A u tom slučaju može da dođe do brojnih nesuglasica, ali i sporova između zakupaca i zakupodavaca.

Želite stan u Nišu? Izaberite neki od prelepih stanova:
IZDAVANJE STANOVA NIŠ

 

Ugovor o zakupu stana - važni elementi

Najvažnije stavke u ugovoru o zakupu nekretnina jesu zakupnina odnosno naknada i stvar koja se daje u zakup.

Bilo koja nepokretna stvar se ugovorom o zakupu daje u zakup i prethodno mora biti detaljno definisana samim ugovorom.

Imate stan koji želite da iznajmite? Oglasite se na našem sajtu i pronađite stanare već danas:
POSTAVITE OGLAS

 

Neophodno je definisati podatke koji datu nepokretnost određuju. Reč je o sledećim podacima:

  • vrsta nepokretnosti;
  • adresa gde se data nepokretnost nalazi;
  • sprat na kojem se nepokretnost nalazi i broj dela;
  • površina nepokretnosti i broj parcele u katastru;
  • naziv katastarske opštine gde se nalazi nepokretnost;
  • pravo zakupodavca koje ima na određenoj nepokretnosti.

ugovor

 

Koje sve vrste nepokretnosti postoje?

Ugovorom o zakupu treba da se definiše o kojoj nepokretnosti se radi, da li je reč o stanu, kući, stanu u kući, sobi, garaži, poslovnom prostoru, lokalu, magacinu, podrumskoj prostoriji i slično.

Posebno bi trebalo da se u ugovoru definišu mesto, ulica i broj gde se nepokretnost nalazi.

Trebalo bi označiti stan ili lokal u zgradi koji se zakupljuje. U ugovoru treba posebno navesti adresu nepokretnosti, ali bi trebalo jasno označiti i broj katastarske parcele i katastarsku opštinu na kojoj se nalazi nepokretnost. Takođe, savetuje se da se preciznije odredi predmetna nepokretnost, ali treba dati i više podataka o samoj nepokretnosti i to treba učiniti u uvodnim članovima samog ugovora.

Džastin Biber

 

Sve što treba da znate o zakupnini

Za upotrebu zakupljene nekretnine zakupac plaća naknadu zakupodavcu. Naknada može da se isplati u dinarima ili u stranoj valuti. U ugovoru se jasno definiše visina, ali i rok za plaćanje zakupnine kao i način na koji će se zakupnina plaćati.

S obzirom na to da je zakupnina zapravo novčana obaveza, zakon o obligacionim odnosima definiše da: ako se zakupnina u određenom roku ne plati, onda je zakupac dužan da plati ne samo glavnicu, nego i zateznu kamatu.

Visina zatezne kamate može se izračunati pomoću kalkulatora koji je dostupan online. Bez obzira na to što je obaveza plaćanja zatezne kamate zakonom propisana, u slučaju da zakupac kasni, iako ništa nije ugovoreno, najbolje je sve unapred predvideti upravo ugovorom o zakupu.

Evo primera:

Ako zakupnina ili neka druga novčana obaveza nije izmirena na vreme, zakupac je u obavezi da plati kamatu na obaveze koje duguje. Od datuma kada je zakupnina dospela pa sve do njenog izmirenja obračunava se kamata. Ta kamata predstavlja zateznu kamatu koja je propisana važećim zakonom Republike Srbije.

Da bi se zaključio ugovor o zakupu kako je definisano zakonom, trebali bi pažljivo definisati sve elemente, ali i bliže urediti druge elemente ugovora.

advokat

 

Šta je preambula ugovora?

Preambula ugovora sadrži vreme i mesto zaključenja ugovora, kao i lične podatke ugovorenih strana.

Prilikom zaključenja ugovora treba utvrditi identitet druge ugovorene strane, a to se najlakše čini uvidom u lična dokumenta kao što je lična karta ili pasoš.

Ugovor se može zaključiti na određeno ili na neodređeno vreme. Bez obzira o kojem vremenu je reč, u ugovoru bi trebalo precizno označiti početak trajanja zakupa, a to dalje zakupodavca obavezuje da nepokretnost preda zakupcu tačno onoga dana koje je definisano ugovorom.

Ako trajanje ugovora o zakupu nije određeno ili se ne može odrediti iz nekog razloga, u tom slučaju ugovor prestaje da važi otkazom jednog od potpisnika ugovora. Naravno, posebno se obraća pažnja na otkazni rok.

Ako je zaključen ugovor o zakupu na određeno vreme,  onda zakup prestaje kada prođe vreme koje je ugovorom definisano.

Ako zakupac produži da koristi nepokretnost iako je prošlo vreme koje je ugovorom definisano, onda se smatra da je došlo do zaključivanja novog ugovora koji je neodređen i koji ima iste uslove kao i prethodno zaključen ugovor.

Druge obaveze zakupca

Pored plaćanja zakupnine, zakupac može imati i druge obabeze. 

Tako, recimo, treba definisati kako i kada će se plaćati  računi za komunalne i telekomunikacione usluge koje u zakupljenoj nekretnini koristi zakupac. 

Takođe, poželjno je definisati i obaveze zakupca u odnosu na to kako treba da se ponaša prema pravilima kućnog reda zgrade. 

Važno je definisati način plaćanja štete koju zakupac eventualno prouzrokuje u stanu. Takođe, zakupodavac ima pravo da ugovorom definiše šta je sve dozvoljeno, odnosno šta nije dozvoljeno u stanu. Tako se, na primer, mogu odrediti uslovi plaćanja računa za utrošenu električnu energiju, kablovsku, internet, infostan i druge troškove. 

Dokaze o uplati zakupac je dužan da zakupodavcu dostavlja jednom mesečno. Ugovorom se zakupac obavezuje i da poštuje kućni red i komunalni red i da se sa pažnjom dobrog domaćina prema prostoru odnosi, kao i da ga neće koristiti u svrhe koje nisu zakonom dozvoljene.

Šta je depozit?

Novčani iznos koji je zakupac dužan da daje zakupodavcu kako bi se obezbedila potraživanja koje zakupodavac ima za vreme i nakon prestanka zakupa naziva se depozit. Zahvaljujući depozitu mogu da se izmire neplaćeni troškovi ili načinjena šteta u stanu. Preporučuje se da depozit bude ili jednak ili veći od jedne mesečne zakupnine kako bi zakupodavac imao dovoljnu sigurnost.

Takođe, depozitom se garantuje da zakupac pre ugovorenog roka neće otkazati ugovor o zakupnini. U suprotnom zakupodavac može da zadrži depozit u celosti.

Riviera nekretnine

 

Da li je potreban zapisnik o primopredaji?

Nije neophodan, ali je zapisnik o primopredaji poželjan. Naime, kada zakupac uđe u stan trebalo bi prirediti zapisnik u kojem piše šta se sve od stvari nalazi u prostoru i kakvo je stanje stvari. Na ovaj način će se izbeći moguće nesuglasice i nesporazumi između ugovorenih strana nakon prestanka ugovora.

Ovo se najčešće savetuje kod već nameštenih stanova, ali nije na odmet to isto učiniti i kod stanova koji su prazni kako bi se jasno navelo stanje u kojoj se svaka prostorija nalazi, podovi, zidovi, stolarija i dr.

Takođe, pored obaveza zakupca, trebalo bi jasno definisati i obaveze zakupodavca. To znači da bi trebalo navesti u ugovoru ono što je moguće i što nije zabranjeno. Ono što je osnovna obaveza svakog zakupodavca jeste pružanje mirnog boravka zakupcu i korišćenje zakupljenog stana bez ometanja.

Kako se ugovor raskida?

Već u samom ugovoru o zakupu treba definisati i načine kada se ugovor prekida. Ako je ugovor zaključen na određeno, onda on prestaje nakon završenog vremena kada je ugovor zaključen. U ovom slučaju može da postoji mogućnost prećutnog ili izričitog produženja. Ipak, same ugovorne strane mogu da predvide raskid ugovora i pre isteka vremena na koji je ugovor potpisan.

Ugovor na neodređeno vreme prestaje otkazom uvek, a u ugovoru na početku treba jasno definisati ko, kada i na koji način može da otkaže ugovor. Važno je definisati i otkazni rok koji štiti zakupodavca kako ne bi iznenada ostao bez prihoda koji dobija izdavanjem nekretnine, a uz to štiti se i zakupac koji neće ostati bez krova nad glavom. Ukoliko nije ugovorom definisan otkazni rok, onda on iznosi osam dana, ali pod uslovom da otkaz nije dat u neko nepredviđeno vreme.

advokat

 

Nepredviđeno vreme se određuje na osnovu konkretne situacije, a odnosi se na davanje otkaza u situacijama koje mogu da nanesu štetu ogromnih razmera i jednoj i drugoj ugovornoj strani. Tako, na primer, otkaz dat u nevreme jeste ako zakupodavac otkaže stan trudnici koja treba da se porodi u nekoliko narednih dana.

Pravo na jednostrani raskid ugovora zadržavaju ugovorne strane bez navođenja konkretnog razloga ukoliko pošalju drugoj strani pisano obaveštenje koje sadrži i otkazni rok od 30 dana od dana kada je obaveštenje o raskidu primljeno.

Prilikom raskida ugovora ugovorne strane određuju i dan kada će zakupljen stan biti vraćen zakupodavcu i upravo tog dana se obavlja primopredaja kakva je izvršena i na samom početku, samo što su sada uloge promenjene. Proverite da li stanje koje je napisano u zapisniku prilikom primopredaje odgovara stanju nakon raskida ugovora. Ukoliko je neka stvar oštećena ili nedostaje, zakupac je dužan da plati iznos koji pokriva pretrpljenu štetu ili se taj iznos odbija od depozita. Ako je šteta viša od depozita, zakupac je dužan da nadoknadi razliku koja je iznad visine depozita.

Pročitajte još korisnih tekstova na našem sajtu:
SVE O AGENCIJAMA ZA IZDAVANJE STANOVA
KAKO NAJBOLJE DA UREDITE IZNAJMLJENI STAN?
VODIČ ZA IZDAVANJE LUKSUZNIH STANOVA

 

Napomena: Zakupodavci, zaštitite se na vreme!

Iako se ne dešava često, u praksi je moguće da zakupac odbije da napusti stan nakon isteka ugovora. Ako zakupac nastavi da koristi stan bez ugovora, onda je zakupodavac u nezgodnom položaju i u tom slučaju mora da preduzme radikalnije mere. Da do toga ne bi došlo, preporučuje da se se u ugovoru definišu određeni penali koje zakupac treba da pretrpi ako se tako ponaša. Jedan od penala mogao bi da bude plaćanje petostruke sume zakupa za svaki naredni mesec koji zakupac provede u stanu nakon otkaznog roka.

Ako dođe do nekog spora između ugovornih strana, trebalo bi najpre tražiti sporazumno rešenje, tako će se izbeći neprijatnosti koje sa sobom nose sudski procesi, a uz to će se izbeći i troškovi parničenja. Sud na čijem se području nalazi nepokretnost isključivo je nadležan ako dođe do spora, a nijedan drugi sud ne može da preuzme nadležnost.

Deljenje, ustupanje zakupa i podzakup

Ako u ugovoru nije definisano suprotno, zakupac može stan da da nekome drugome u zakup i na taj način se ostvaruje podzakup. Na upotrebu se stan može predati i po nekoj drugoj osnovi, ako zakupodavac neće pretrpeti neku štetu. Ako zakupodavac želi da izbegne ovu situaciju, onda bi na vreme trebalo da definiše u ugovoru.

Kada zakup prestane, onda prestaje i podzakup.

Ugovor o zakupu – završne odredbe

Ako postoje neke stavke koje ugovorom o zakupu stana nisu definisane, onda se na njih primenjuje Zakon o obligacionim odnosima. Tako da ako se nešto u ugovoru i zaboravi, onda nije velika greška.

Tako, recimo, može se na samom kraju ugovora definisati koliko će istih primeraka ugovor imati, ali i koliko primeraka svaka ugovorna strana zadržava. Što znači da ugovor može da bude sačinjen u dva ista primerka pri čemu svaka ugovorna strana zadržava po jedan primerak.

Najčitanije iz magazina
Vidite više