13
Aug

Najveće dileme u kupoprodaji nekretnina – Drugi deo

Kupoprodaja nekretnina je uzbudljiv proces pun dilema za obe strane. Naravno, to ne znači da dileme treba da predstavljaju noćnu moru za kupce ili prodavce! Kao neko ko je u ovom poslu preko 18 godina, videla sam puno slučajeva u kojima se ljudi “izgube” u panici ili ih neodlučnost natera na pogrešan potez. Nažalost, te pogrešne odluke su ih ponekad koštale mnogo novca ili su jednostavno ostali bez nekretnine koja bi im bila idealna.

U prvom delu teksta koji se bavi najvećim dilemama u kupoprodaji nekretnina smo se osvrnuli na sledeće probleme koje imaju kupci stanova:

KUPOVINA NEKRETNINE ILI ŠTEDNJA U BANCI?

STAN U IZGRADNJI ILI KORIŠĆEN?

KOLIKO SU REALNE CENE U OGLASIMA?

ZAŠTO NE TREBA PREGOVARATI DIREKTNO SA PRODAVCEM?


Kao što sam već napomenula, ovo su najčešće dileme koje nisu nerešive ali mogu dovesti do pogrešnih odluka koje vas puno koštaju. U nastavku teksta ću spomenuti još neke od problema sa kojima se susreću kupci stanova i oni koji to planiraju da postanu.

Pa da počnemo od najstarije dileme!

DA LI DA ANGAŽUJEM POSREDNIKA?  

Za razliku od zapadnih zemalja u kojima ne postoji dilema ove vrste, kod nas još uvek ima onih koji žele da sami završe posao u vezi kupoprodaje nekretnine. Najveći, ako ne i jedini razlog za ovakvu odluku je agencijska provizija tj. nerazumevanje uloge koju posrednik ima u postupku kupoprodaji nekretnine.

Prodavci, jeste li spremni: 

Da sami vodite računa o svom oglasu (fotografije, opis nekretnine), kao i da ga redovno obnavljate (agencije plaćaju oglašavanje na brojnim portalima i u štampanim medijima pa je ponuda posredika izuzetno vidljiva),
Da odgovarate na bezbrojne pozive agenata sa ponudama za saradnju (toga će sigurno biti),
Da razgovarate sa direktnim kupcima, u bilo koje doba dana (naravno i dok ste na poslu),
Da primate u stan potpune neznance koji bi da ga pogledaju i da pritom nemate nikakvu evidenciju o tome ko vam bio u stanu (za razliku od posrednika, kojima potencijalni kupci potpisuju da su gledali nekretninu),
Da pregovarate sami oko cene i da se pregovori nekad pretvore u raspravu ili čak svađu… 

Ako ste kupac, znate li da ćete: 

Najveći broj odgovarajućih nekretnina naći u ponudi posrednika (iako pomno tražite vlasnike)
Biti u zabludi da je ponuda nekretnina koje vredi pogledati velika i da samo treba da odaberete ono što Vam se najviše sviđa (iskusni agenti mnogo realnije analiziraju oglase)
Sami prelaziti preko portala i štampanih medija, često gubeći strpljenje zbog istih stanova oglašenih na različite načine, a to nećete odmah shvatati ,
Sami sebi zakazivati gledanja stanova, uklapajući svoje obaveze sa obavezama agenata koji ih pokazuju
Sami morati da brinete o tome,da li su “papiri čisti“ ili ćete angažovati advokata za te potrebe… (za dobre agencije rade advokati koji imovinu “imaju u malom prstu“)
Najveći broj kupoprodaja nekretnina, obavi se preko posrednika. Razlog je jednostavan, svima važan i staje u jednu reč – sigurnost. Koliko košta usluga koja je sigurna? Najčešće 2% od dogovorene cene… Ali kad malo bolje razmislite – sigurnost ustvari nema cenu!

2. KAKO DA ODABEREM PRAVU AGENCIJU (AGENTA)? 

Kao za sve ostale, važne aktivnosti u životu, preporuka je najbolji put do dobrog posrednika, ali ako je nema, treba zakazati razgovor u više agencija i na osnovu ličnog utiska odabrati svog agenta. Pitajte posrednike sve što želite jer nema glupih pitanja, ima samo loših odgovora.

3. DA LI JE UGOVOR O POSREDOVANJU OBAVEZAN? 

Ovde nema dileme, Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti kaže da je zaključivanje Ugovora o posredovanju obavezno! Kupca i prodavca ovaj Zakon naziva na isti način: nalogodavac.

Svaki nalogodavac zaključuje Ugovor o posredovanju sa svojim posrednikom. U jednoj kupoprodaji, najčešće učestvuju dve agencije ali dešava se i da oba nalogodavca imaju Ugovore o posredovanju sa istiom agencijom.

4. DA LI DA POTPIŠEM UGOVOR O EKSKLUZIVNOM ZASTUPANJU? 

Ovo pitanje se ne postavlja u zemljama koje imaju odavno uhodana, razvijena tržišta nekretnina, koja decenijama funkcionišu sa manjim ili većim oscilacijama ali uprkos svemu opstaju. Tamo je potpuno normalno da klijent sarađuje sa jednim posrednikom i da posao bude završen na obostrano zadovoljstvo.

Kod nas, pitanje Ugovora o ekskluzivnom zastupanju, još uvek stvara otpor. Zašto?

U praksi mi se dešava da prodavac kaže: “Neću dati stan u prodaju nikome sem vama, ali ne bih taj Ugovor o ekskluzivi… nekako me to ograničava…“ A ne bi trebalo da se oseća tako.

Ugovor o ekskluzivnom zastupanju, za posrednika znači sigurnu zaradu. Zbog toga, prodavac koji ga potpiše ima bolji tretman u odnosu na prodavce koji su prodaju svojih nekretnina, poverili većem broju agencija istovremeno.

Nekretnine sa ekskluzivnim ugovorima su uvek oglašene u tzv. “top“ ili “premijum“ oglasima dakle lako ih je uočiti. Takođe – može da se razgovara o visini (smanjenju) provizije i zato uvek treba povesti razgovor sa posrednikom na ovu temu jer ekskluziva zaista omogućava poseban status.

S druge strane, postoji još jedan, za prodavce veoma važan razlog za potpisivanje Ugovora o ekskluzivnom zastupanju, a to je – postizanje najveće moguće cene!

Šta se dešava kada prodavac poveri prodaju svoje nekretnine većem broju posrednika?
Svi angažovani posrednici oglašavaju istu nekretninu pokušavajući da se međusobno razlikuju i trudeći se da pronađu kupca. Naravno, kupac će se najpre javiti agenciji koja u oglasu ima najnižu cenu. Zbog toga se prodavci često nađu pod višestrukim pritiscima agenata da se cena spusti, doživljavajući tu situaciju, kao da su “upali u mašinu“.

A šta se dešava kad prodavac poveri prodaju svoje nekretnine jednom posredniku?
Znajući da nema konkurenciju i da mu je zarada sigurna, posrednik će takvoj prodaji posvetiti posebnu pažnju, naročito kad je oglašavanje u pitanju. U slučaju da nema odziva kupaca, cena se spušta tek kad se prodavcu sugeriše da bi bilo dobro preduzeti takav korak. Nema pritiska i nervoze. Ovakav pristup omogućava prodavcu, da za svoju nekretniu dobije najveću moguću cenu, jer se ona u oglasu koriguje “malo po malo“. S obzirom na to da prodaju vodi jedan agent, prodavac lako dogovara uslove prodaje i uvek ima uvid u njen tok.

ZAKLJUČAK:

Ugovor o ekskluzivnom zastupanju, ne ograničava prodavca u bilo čemu, naprotiv, daje mu status privilegovanog klijenta!

Tekst je u celosti preuzet sa sajta: svetnekretnina.wordpress.com

Najčitanije iz magazina
Vidite više