U tržišnim uslovima kakvi vladaju u 2026. godini, sa više slobodnih stanova i zakupcima koji imaju bolju pregovaračku poziciju nego ikad od 2022. naovamo, i stanodavci i podstanari imaju interes da odnos funkcioniše bez trzavica. Problemi se skupo plaćaju jedni gube depozit, drugi gube dobrog zakupca.
Depozit je najčešći izvor spora pri kraju zakupa. Stanodavci zadržavaju iznos pozivajući se na oštećenja; podstanari smatraju da su stan ostavili u dobrom stanju.
Razlika koja se retko objasni na početku: normalno habanje izbledela boja na zidu, istrošeni tepih posle tri godine, ogrebotina na parketu od nameštaja nije šteta koju podstanar duguje. Šteta je naprsla pločica, rupa u zidu, pokvarena bela tehnika zbog nestručnog rukovanja.
Jedini način da se ovo razreši bez spora jeste detaljan primopredajni zapisnik pri useljenju, sa fotografijama i potpisima obe strane. Ko ga preskoči na početku, plaća cenu na kraju.
Struja, voda, grejanje, internet, odnošenje smeća, lista troškova koji nisu uvek jasno raspoređeni između stanodavca i podstanara može biti duga. U Beogradu je uobičajeno da podstanar plaća sve tekuće režije, ali "uobičajeno" nije isto što i "dogovoreno".
Troškovi zajedničkih delova zgrade lift, čišćenje hodnika, fond za investiciono održavanje često ostaju u sivoj zoni. Stanodavci ih ponekad prebacuju na podstanara, a oni to saznaju tek kada dobiju prvu uplatnicu.
Pre potpisivanja ugovora, svaka stavka troškova treba biti eksplicitno razgraničena.
Stanodavac koji dolazi bez dogovora da "proveri stan" ili "popravi nešto" ulazi u pravno osetljivu oblast. Podstanar koji plaća kiriju ima pravo na mirno korišćenje stana to nije privilegija, to je osnova zakupnog odnosa.
Razuman dogovor je najava 24 do 48 sati unapred, osim u hitnim slučajevima. Stanodavci koji to poštuju retko imaju probleme sa zakupcima. Oni koji ne poštuju, stvaraju napetost koja pre ili kasnije eskalira.
Ozbiljniji kvarovi bojler, instalacije, krov, liftovi u zgradi idu na teret stanodavca. Sitno održavanje, zamena sijalice, čišćenje filtera klime, popravka kvake logično je da to rešava podstanar.
Siva zona su kvarovi srednje vrednosti: frižider koji prestane da radi posle godinu dana, mašina za veš koja pokaže grešku. Ko snosi trošak zavisi od starosti uređaja, uzroka kvara i onoga što piše u ugovoru ili što nije napisano, pa se mora dogovoriti.
Svaki dogovor koji se napravi tokom zakupa sniženje kirije, produžetak, dozvola za kućnog ljubimca, dogovor o popravci vredi onoliko koliko je dokumentovan. Poruka na Viberu ili Vajtsapu sa potvrdom dogovora dovoljna je u praksi, ali samo ako postoji.
Usmeni dogovori ne nestaju zato što ih niko nije namerno poricao. Nestaju zato što ih svako pamti drugačije.
