18
Sep
Kupovina nekretnina od suvlasnika i “pravo preče kupovine”
Advokat Davor Jevremović pojašnjava nam šta je to „pravo preče kupovine“ i šta se dešava kada jedan od suvlasnika imovine reši da proda svoj suvlasnički deo. Prodaja i kupovina nepokretnosti najčešći je način sticanja vlasništva na nepokretnosti. Kao takva, kupoprodaja je regulisana Zakonom o prometu nepokretnosti uz primenu Zakona o osnovama svojinsko pravnih odnosa i Zakona o obligacionim odnosima.

Promet nekretnina podrazumeva prenos imovine sa jednog na drugi pravni subjekat. Međutim, često se dešava da je prelaz imovinskih prava onemogućen, na primer, usled suvlasništva.
Pravo preče kupovine postoji ako se prodaje deo nepokretnosti u suvlasništvu ili poljoprivredno zemljište, a suvlasnik koji planira da proda suvlasnički deo dužan da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima.

Ukoliko je više suvlasnika zainteresovano da otkupi ponuđen deo nekretnine, pravo preče kupovine ima onaj suvlasnik sa većinskim delom suvlasništva. Ako je imovina podjednako raspoređena onda prodavac sam odlučuje kome će svoj deo prodati.

U svojoj ponudi suvlasniku, koja se šalje u pismenom obliku preporučenom pošiljkom, prodavac će navesti sve podatke o nepokretnosti, cenu za koju planira prodaju, kao i podatke o ostalim uslovima prodaje.

Po prijemu ponude od strane prodavca, ponuđeni – suvlasnik, ima zakonsku obavezu da na istu odgovori u roku od 15 dana od dana prijema. Ako na ponudu ne odgovori u ovom roku, smatra se da nije zainteresovano za kupovinu, pa su prodavcu odrešene ruke da stvar proda trećem licu.

Ako neko hoće da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prvo ponudi na prodaju vlasniku susednog zemljišta. I tada se mora poštovati pravo preče kupovine koje ima onaj vlasnik susednog zemljišta čiji se posed pretežno graniči sa posedom prodavca. Ako više vlasnika okružuje zemljište koje je na prodaju, a granične linije njihovih poseda su jednake, onda je preče pravo u rukama onoga ko poseduje veću površinu zemljišta.

Često se medjutim u praksi dešava da prodavac ne ponudi na prodaju svoj suvlasnički udeo ostalim suvlasnicima ili zemljište vlasnicima susednog zemljišta.

Tada imalac prava preče kupovine tužbom može da zahteva od suda da poništi ugovor o prodaji nepokretnosti, u slučaju da mu nije ponuđen na prodaju suvlasnički udeo.

Tužba se može podneti u roku od 30 dana, računajući od dana kada je oštećeni saznao za prodaju nekretnine ili zemljišta, a najkasnije u roku 2 godine od dana kada je ugovor zaključen i to :

- ako je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili
- ako je prodavac prodao nepokretnost pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude koja je dostavljena suvlasniku pismenim putem.

Tužilac je dužan da istovremeno sa podnošenjem tužbe položi u depozit kod nadležnog suda novčani iznos po kome je prodata nepokretnost.