Nema odgovora koji važi za svakoga. Ali postoji računica koja važi za sve i ona je jedino pošteno polazište za pitanje da li je danas isplativije kupiti ili iznajmiti stan u Srbiji.
Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za četvrti kvartal 2025. godine, indeks cena stanova u Srbiji dostigao je 190,43, pri čemu je bazna vrednost iz 2019. postavljena na 100. Drugim rečima, stanovi su danas u proseku gotovo duplo skuplji nego pre šest godina.
U Beogradu je rast još izraženiji. Gradski indeks iznosi 198,91, što znači da su cene stanova u glavnom gradu za skoro 99 odsto više nego početkom posmatranog perioda.
Rast je usporio u odnosu na prethodne godine, ali nije stao. Godišnja stopa rasta cena u Srbiji u poslednjem kvartalu 2025. iznosila je 5,70 odsto, dok je u Beogradu bila 6,32 odsto.
Istovremeno, ukupna vrednost prometa stanovima dostigla je rekordnih 1,448 milijardi evra, a broj kupovina finansiranih kreditima nastavio je da raste.
Prosečna kirija za dvosoban stan od oko 50 kvadrata u Beogradu danas se uglavnom kreće između 450 i 550 evra mesečno. U centralnim opštinama poput Vračara, Savskog venca ili dela Novog Beograda taj iznos često prelazi i 600 evra.
U Zemunu, Rakovici ili na Čukarici tržište je nešto pristupačnije, dok se u Novom Sadu kirije za sličan stan uglavnom kreću između 350 i 430 evra. U Nišu i Kragujevcu raspon je značajno niži.
Dvosoban stan od 50 kvadrata na prosečnoj beogradskoj lokaciji danas košta između 105.000 i 130.000 evra. Ako se uzme srednja vrednost od oko 115.000 evra, uz standardno učešće od 20 odsto kupcu je potrebno oko 23.000 evra sopstvenih sredstava.
Kredit od 92.000 evra na 25 godina, uz kamatnu stopu od oko 4,5 odsto, danas znači mesečnu ratu od približno 505 evra. Kirija za isti takav stan uglavnom se kreće između 480 i 520 evra mesečno. Na prvi pogled razlika praktično ne postoji. Međutim, upravo tu počinje ozbiljniji deo računice.
Mesečna rata nije jedini trošak vlasništva nad stanom. Kupac već pri ulasku u proces snosi dodatne izdatke koje podstanar uglavnom nema. Porez na prenos apsolutnih prava kod starogradnje iznosi 2,5 odsto kupoprodajne cene. Na stan od 115.000 evra to znači gotovo 2.900 evra jednokratnog troška.
Notarske i sudske takse, procena nekretnine za banku i prateća dokumentacija dodatno povećavaju početni izdatak. Tu su i troškovi osiguranja, održavanja stana i potencijalnih kvarova.
Kada se kamata na kredit obračuna kroz pun period otplate, ukupan iznos koji kupac vraća banci postaje značajno veći od same kupovne cene nekretnine. Upravo zbog toga realna cena vlasništva nad stanom nije samo ono što piše u oglasu.
Jedan od najvažnijih pokazatelja na tržištu nekretnina jeste takozvani price-to-rent odnos - odnos između cene stana i godišnje vrednosti kirije.
U primeru prosečnog beogradskog stana vrednog 115.000 evra, uz godišnju kiriju od oko 6.000 evra, taj odnos iznosi približno 19.
Pravila tržišta su relativno jednostavna:
Beograd se trenutno nalazi upravo u toj sredini, zoni u kojoj odluka više zavisi od životne situacije nego od same matematike.
Državni program subvencionisanih stambenih kredita za mlađe kupce značajno je promenio dostupnost kupovine nekretnine. Uz određene uslove, minimalno učešće može biti svega jedan odsto, dok subvencionisane kamatne stope u pojedinim slučajevima smanjuju mesečnu ratu i do 100 evra u odnosu na standardne tržišne kredite.
Za kupce koji ispunjavaju uslove, upravo ovaj faktor često pravi najveću razliku između kupovine i ostanka u zakupu.
Finansijska logika kupovine stana uglavnom počinje da ima smisla tek na horizontu od sedam do deset godina. Za ljude koji planiraju dugoročan ostanak, imaju stabilna primanja i mogu da izdvoje učešće bez ozbiljnog ugrožavanja finansijske sigurnosti, kupovina ostaje racionalna odluka.
Sa druge strane, za ljude u periodu promena, nov posao, nesigurna lokacija, moguć odlazak iz grada ili države, zakup nije “bacanje novca”, već plaćanje fleksibilnosti.
Stanovi u Srbiji danas su skoro duplo skuplji nego 2019. godine, dok su kirije dostigle istorijski visoke nivoe. U takvom okruženju univerzalni odgovor više praktično ne postoji.
Posle nekoliko godina snažnog rasta i tržišta koje je funkcionisalo pod pritiskom vanredne tražnje, odnos između kupovine i zakupa ponovo se vraća u realnije okvire. Upravo zato će u narednim godinama najveću prednost imati oni koji razumeju da tržište više ne određuje samo lokacija - već odnos cene, kvaliteta, kamate i realne platežne moći.
