Kako zaštititi imovinska prava stanara kod nadogradnje zgrada

Investitori koji planiraju nadziđivanje stambenih zgrada, adaptaciju tavana i prenamenu zajedničkih prostorija suočavaju se sa znatno strožim pravnim okvirima nego ranije. Naime, nakon što je Ustavni sud proglasio neustavnim odredbe nekadašnjeg Zakona o održavanju stambenih zgrada, prema kojima je za promenu namene zajedničkog prostora bila dovoljna saglasnost vlasnika kojima pripada više od polovine ukupne stambene površine zgrade, pravila igre su se potpuno promenila.

Danas, u martu 2026. godine, pravni sistem je evoluirao, a zaštita imovinskih prava svih stanara podignuta je na najviši mogući nivo. Prema jasnom tumačenju ustavnih principa na kojima se temelje aktuelni propisi, imovina stanara predstavlja svetinju koja ne može biti predmet kompromisa na štetu manjine, čime je stavljena tačka na brojne zloupotrebe u građevinskom sektoru.

Zaštita manjinskih vlasnika i pravo na nedeljivu svojinu

Odluka o promeni namene zajedničkih prostorija ne može da se donosi mimo volje i odluka manjinskih vlasnika. Pravna logika iza ovakvog stava nadležnih institucija je nedvosmislena, jer je reč o zajedničkoj nedeljivoj svojini, što u praksi znači da svi imaju jednako učešće u njoj. Dakle, isto pravo imaju svi vlasnici, bez obzira na veličinu i kvadraturu svog stana ili poslovnog prostora u okviru stambenog objekta.

Svi oni su zajedničari i ne može se precizno odrediti koliki je čiji fizički udeo u zajedničkim prostorijama, poput hodnika, krovova, podruma ili tavanskih prostora. Zbog toga svaka trajna promena namene u velikoj meri zavisi od konsenzusa i volje svih vlasnika, čime je zakonodavac jasno definisao da se kolektivna imovina ne može otuđiti običnim preglasavanjem.

Nove zakonske regulative i nadležnosti stambenih zajednica

Kroz godine, uvođenjem profesionalnog upravljanja i formiranjem stambenih zajednica kao pravnih lica, resorno Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture detaljno je propisalo koju dokumentaciju o rešenim imovinsko-pravnim odnosima treba da dostavi investitor. Dok se u potpunosti ne ispoštuju sve propisane procedure, svaki potpisani ugovor između stambene zgrade i investitora može da bude efikasno osporen na sudu.

Sistematizacija zakona donela je red u ovu oblast, pa se od investitora sada zahteva maksimalna transparentnost pregovaračkog procesa. Finansijska nadoknada za zgradu, koja se najčešće realizuje u vidu obimnog renoviranja fasade, ugradnje modernih liftova ili kompletne zamene krova, postala je standardni deo ugovora sa stambenim zajednicama.

Strogi uslovi za dobijanje građevinske dozvole

Takođe, lokalna samouprava danas ne može da izda dozvolu za gradnju, nadogradnju ili adaptaciju zajedničke prostorije, ako je ugovor zaključen uz zanemarivanje prava manjinskih vlasnika, odnosno ukoliko se zasniva isključivo na potpisu više od 50 odsto vlasnika kao što je to bio slučaj devedesetih godina. Ustavni sud je još ranije utvrdio da odredbe člana 18. stav 1, člana 21. stav 3. i člana 22. stav 2. starog Zakona o održavanju stambenih zgrada iz 1995. godine nisu bile u saglasnosti sa Ustavom i potvrđenim međunarodnim ugovorima, što je postavilo pravni presedan za današnje propise.

Sporni članovi i savremena sudska praksa

Sve istorijski sporne odredbe odnosile su se na saglasnost vlasnika kojima pripada više od polovine ukupne površine zgrade u slučajevima nadogradnje, pretvaranja zajedničke prostorije u stambenu jedinicu ili poslovni prostor, kao i pripajanje zajedničke prostorije susednom stanu ili poslovnoj prostoriji. Oslanjajući se na odluke Ustavnog suda, sudska praksa je do marta 2026. godine iskristalisala jasna pravila koja apsolutno štite pravo svojine.

Danas, usled ogromne potražnje za stambenim kvadratima u većim gradovima, pritisak investitora na krovove i tavane zgrada je i dalje prisutan. Međutim, pravna sigurnost vlasnika nekretnina je osigurana činjenicom da se zajednički delovi zgrade ne mogu menjati i nadograđivati bez striktnog poštovanja modernog Zakona o stanovanju i održavanju zgrada. Ovo osigurava ne samo miran suživot unutar stambenih zajednica, već i stabilnu, zakonski regulisanu investicionu klimu koja sprečava urbanistički haos i samovolju pojedinaca.