22
May

STAMBENI KREDITI - Odgovori na SVE DILEME koje vas muče

Stambeni krediti su mnogima jako konfuzni. U ovom tekstu pokušaćemo da razjasnimo sve te dileme.

Pravi su srećnici oni koji bez uzimanja kredita mogu da kupe svoju nekretninu. Međutim realnost, tačnije statistika pokazuje koliko ljudi to može da učini samo ako podigne stambeni kredit. I to je danas, čini se sreća, jer postoje one porodice koje na primer ne mogu sebi da priušte ni to, odnosno njihov budžet ne može da izdrži ratu kredita. U svakom slučaju pre nego što potpuno odustanete od stambenog kredita, misleći da ne ispunjavate uslove, možda bi trebalo još malo da istražite. Mi ćemo pokušati da vam rešimo najčešće dileme koje muče većinu kod uzimanja stambenog kredita.

Zašto je potrebno da imate što više informacija?

Kupovina stana je praktično životna investicija. Vi obezbeđujete krov nad glavom za ceo svoj život. Vi birate vaše sigurno mesto, mesto koje će biti samo vaše, koje će se voditi na vaše ime, imaćete nešto veliko i vredno u svom vlasništvu. Ne treba naravno govoriti o bogatstvu koje imate kada posedujete svoj stan, u poređenju sa onima koji žive konstantno u iznajmljenim stanovima. Dakle, ovo je možda jedna od najvažnijih odluka u životu svakog čoveka. Prvo naravno morate da odgovorite sebi na pitanje da li vi u ovom trenutku možete to sebi da priuštite. Lepo je konačno se useliti u svoj stan, ali sagledajte svoje mogućnosti. Tek kada utvrdite i racionalno donesete odluku imajući u vidu sve navedene aspekte, onda krenite u realizaciju. 

Prva dilema: da li je prioritet biranje stana ili povoljnog kredita? 

Prva dilema sa kojom ćete se verovatno suočiti jeste u vezi sa biranjem prioriteta. Dakle, da li je pametnije da se prvo izabere stan, a onda da se odlazi u banku po biranje kredita i dogovaranje ili je ipak bolje da prvo znate na čemu ste, da znate koliko novca možete uzeti, a onda da na osnovu toga birate nekretninu. Ovo je pitanje koje nema univerzalan odgovor. Vi nikada ne možete sa sigurnošću znati koji kredit će vam banka odobriti. Ono što mnogi rade jeste da idu od banke do banke i pokušavaju da upostave neku vrstu dogovora, a onda na kraju biraju ono što je najpovoljnije za njih. Ukoliko smatrate da i niste idealan kandidat za dobijanje kredita, onda bi prvo trebalo da se fokusirate na dobijanje kredita, a onda da krenete u potragu za stanom. Svakako već treba da imate neke opcije u glavi i neke izabrane stanove, jer svako je svestan situacije u kojoj se nalazi. Ovo je sigurnije rešenje, jer ćete znati šta možete da tražite pa će vam biti sužen izbor. 

Pogledajte kako se kreću cene stanova koji vam odgovaraju kako biste znali koliko bi vam novca bilo potrebno:
PRODAJA STANOVA



Druga dilema: da li sam kreditno sposoban i šta to znači? 

Druga dilema je usko povezana sa prvom. Dakle, postavlja se pitanje – da li ste kreditno sposobni? To znači da će banka pre nego što vam odobri traženi kredit proveravati da li ste vi kreditno sposobni. Najjednostavnije rečeno, prvo će se proveravati da li imate još neki kredit koji otplaćujete, da li imate neka druga zaduženja po kreditnoj kartici, gledaće se i vaš dozvoljeni minus, naravno da će se gledati vaša zarada, kao i sve vaše obaveze koje morate da ispunite tokom jednog meseca. Imajte u vidu da će banka proveriti i da li ste do sada redovno izmirivali vaše obaveze. Sve ovo se računa i i te kako utiče na to da li ćete dobiti kredit ili ne. Uglavnom ćete većinu informacija sami saopštiti, međutim, banke će pre svega uvek proveravati kreditni biro. Pregledanjem kreditnog biroa, banka saznaje kolika zaduženja imate i u drugim bankama, i sva ostala vaša zaduženja. I ono što treba da znate jeste činjenica da banka može da vas odbije na osnovu kreditnog biroa i to je dužna da vam javi. 

hipoteka

Treća dilema: kolika plata mora da mi bude da bih dobio kredit? 

Pitanje koje većina postavlja. Naravno da banke vode računa o tome kolika je nečija plata tako da ćete dobiti kredit samo ako ste zaposleni. Ono što dalje banke gledaju jeste visina vaše plate i porede vaše obaveze koje imate u toku meseca. Ko će biti kandidat za dobijanje kredita određuje svaka banka posebno, a to znači da neke banke zahtevaju da ta plata bude viša od minimalca, a neke banke tolerišu čak i platu od 200 evra. To se naravno morate raspitati kod svake banke posebno. 


Četvrta dilema: da li moram da prebacim platu u izabranu banku? 

Nekome ovo nije problem, te se ni ne pita mnogo. Tačno je da neke banke zahtevaju da budete njihov korisnik, ukoliko želite da podignete stambeni kredit. Neke banke to ne zahtevaju direktno, ali će svakako vršiti neku vrstu latentnog pristika, te će vam ponuditi nižu kamatu ako se prebacite kod njih. Na vama je i u ovom slučaju da sve ispitate i da izvagate šta vam se najviše isplati. 

Advokat


Peta dilema: učešće?

Da, ovo je ono što je neophodno i o čemu je važno da razgovaramo. Učešće je obavezno gotovo u svim bankama. Na jednostavnom primeru objasnićemo šta je to učešće. To je zapravo onaj deo novca koji vi morate da date u kešu. Banka vam uvek daje veći deo novca, ali i vi morate nešto izdvojiti. To nešto uglavnom je 20%, ali opet naravno zavisi od banke do banke. I to bi značilo na sledećem primeru ovako. Ukoliko ste se odlučili za kredit od 80.000 evra uz učešće od 20%, to podrazumeva da vam banka daje 64.000 evra, a vi dajete 16.000 evra. Upravo zato smo na početku govorili da dobro treba da razmislite o svim aspektima uzimanja stambenog kredita. 


Šesta dilema: šta znači nks, a šta eks? 

Čini se da uzimanje stambenog kredita nije toliko komplikovano, a onda vas odjednom obaspu različitim terminima, za koje ni ne znate šta znače i to kreće da vas opterećuje i da vam stvara nepotreban stres. 

Kada je lepo objašnjeno nema razloga da se stresirate i da ne shvatite o čemu se radi. Dakle, NKS je skraćenica za nominalnu kamatnu stopu. To je ona kamatna stopa koju vam određuje banka, odnosno koliko ćete novca platiti banci zbog toga što vam je omogućila da podignete kredit. 

I moramo da napomenemo to nije realna cifra i konačna koju ćete platiti. Kredit će vas koštati i više, ali to vam ne pokazuje kada saberete iznos nominalne kamatne stope i traženog kredita, već morate da uzmete u obzir i EKS. 

EKS je skraćenica za efektivnu kamatnu stopu. Dakle, tu spadaju i svi oni troškovi, dodatni troškovi, koje banka nigde eksplicitno ne spominje i na koje često zaboravljamo. Međutim, ono što treba da znate jeste da su banke zakonski obavezne da vas upozore koliko će iznositi i EKS. Zapravo EKS predstavlja realnu cenu koju ćete platiti, realnu cenu u koju ulazi i nominalna kamatna stopa. Tako da je vrlo važno da na početku znate kolika će vam biti EKS. 

osiguranje stambenog kredita


Sedma dilema: fiksna ili varijabilna kamatna stopa? 

Vrlo učestala i jako važna dilema. Od mnogih faktora zavisi da li vi treba da izaberete jednu ili drugu. No, krenimo redom. Ukoliko odaberete fiksnu kamatnu stopu odmah ćete znati na čemu ste, tačno ćete imati troškove na papiru i neće biti odstupanja. Međutim, ne znamo da li ima potrebe da naglašavamo da je fiksna kamatna stopa uvek viša od varijabilne

Sa druge strane, varijabilna kamatna stopa podložna je promeni i to ne samo u smislu da će uvek da raste, već ona može da bude i manja tokom vremena. I u ovom slučaju treba da znate sledeće stvari. I ovde postoji fiksni i promenljivi deo. Jedan deo je fiksni, a drugi deo zavisi od euribor-a ili belibor-a.  

Da bismo nastavili moramo da objasnimo i sledeće izraze. Dakle, ako uzimate kredit u evrima to znači da će promenljivi deo kredita zavisiti od euribora, a ako uzimate kredit u dinarima promeljivi deo kredita zavisiće od belibora. Kada kažemo euribor mislimo na evropsku međubankarsku stopu. I po toj stopi nekoliko evropskih banaka međusobno jedna drugoj pozajmljuju novac. 

Svakog dana možete videti kolika je tačno vrednost euribora, jer se nova vrednost reprezentuje svakog dana u 11 časova ujutru. Kada je belibor u pitanju, to je samo kamatna stopa koja se odnosi na našu zemlju i na osnovu koje banke u našoj zemlji, vodeće banke, pozamljuju novac jedna drugoj – u dinarima naravno. 

Kako će se realizovati kamatna stopa tokom otplaćivanja kredita zavisi od ponude koju banka ima, kao i od vašeg dogovora. Neke banke nude da, na primer, određeni broj godina plaćate po fiksnoj kamati, a onda da neki broj godina pređete na varijabilnu i tako u krug. To sve zavisi od ponude koju ima banka i od vaše procene da će to vama značiti. 

kupovina stana

Izvor: pixabay.com


Osma dilema: da li da uzmem kredit u dinarima ili evrima?

Ukoliko gledate promenu kursa, sigurnije je uzeti kredit u dinarima, zato što onda tu znate da neće biti neke velike promene kursa. To bi značilo da će vama rata uvek ostati ista, čak i ako bi evro skočio. Sa druge strane, kada uzimate kredit u evrima situacija se malo razlikuje. Elem, kada bi evro skočio u  nekom trenutku, to znači da bi i vama rata skočila. I to znači da bi se svi onda odlučivali za kredit u dinarima. Međutim, i tu postoji jedna stvar. Kamatna stopa je naravno veća kada uzimate kredit u dinarima. I upravo zbog toga dolazi do dileme šta raditi. Vi praktično birate između rizika i veće kamatne stope, pa procenite šta vam se više isplati. Sa druge strane, kada se uzima kredit u evrima uvek se gleda srednji kurs Narodne banke Srbije 


Ograničenja po pitanju godišta

Kada su godine u pitanju i tu postoje ograničenja. Uglavnom najranije godine kada možete podići kredit su dvadesete. Ograničenje je u većini banaka 70 godina, ali to ne znači da klijent može uzeti kredit sa 70 godina, već ga mora uzeti pre i isplatiti do 70. godine.