Kako bezbedno kupiti stan koji je pod hipotekom

Često se dešava da kupci pronađu idealnu nekretninu, ali se uplaše kada saznaju da je ona već opterećena kreditom prethodnog vlasnika. Pa da razrešimo dilemu koja muči mnoge. Apsolutno je moguće kupiti takav stan i izabrati banku koja nam najviše odgovara bez obzira kod koje je banke prvobitno upisana hipoteka.

Štaviše, u današnje vreme, a posebno posmatrajući stabilizaciju tržišta nekretnina i bankarskog sektora do marta 2026. godine, kupovina stana pod hipotekom je postala potpuno rutinski proces koji se svakodnevno obavlja bez većih komplikacija, zahvaljujući bržoj i transparentnijoj proceduri.

Prvi koraci pri kupovini stana opterećenog hipotekom

Za početak je neophodno od banke kod koje je stan založen zatražiti Potvrdu o ostatku duga i Pismo o namerama te banke da će izdati brisovnu dozvolu nakon isplate ostatka duga po kreditu. Kada dobijemo navedena dokumenta i prikupimo ostalu neophodnu dokumentaciju za podnošenje zahteva za kredit (overa plate, potvrde poslodavca, procenu nepokretnosti, vlasnički list itd.), predajemo zahtev u banku koju smo odabrali kao najpovoljniju za nas.

Danas, većina banaka nudi mogućnost da se dobar deo ove dokumentacije pribavi i prosledi elektronskim putem, što značajno štedi vreme i ubrzava proces odobravanja stambenog kredita.

Upis hipoteke drugog reda i isplata sredstava

Nakon pozitivne Odluke Banke o odobrenju stambenog kredita, uspostavlja se hipoteka II reda. Zahvaljujući unapređenim digitalnim sistemima i potpunoj uvezanosti javnih beležnika sa Republičkim geodetskim zavodom (e-Katastar) tokom poslednjih godina, ovaj korak je znatno efikasniji. Nakon dobijanja Rešenja o upisu hipoteke od strane RGZ-a (katastra), naša banka pristupa isplati sredstava.

Po realizaciji našeg stambenog kredita, obavezno je brisanje hipoteke I reda. Zatim, potrebno je da prodavac likvidira svoj kredit i da nam dostavi Brisovnu dozvolu – to je zvanična saglasnost banke prodavca da se može izbrisati hipoteka u zemljišnim knjigama, koju zatim predajemo u RGZ i plaćamo taksu shodno važećem tarifniku RGZ-a. Brisanjem hipoteke po kreditu prodavca, hipoteka po našem stambenom kreditu automatski postaje hipoteka I reda, odnosno jedina hipoteka na sad već našem stanu.

Finansijski detalji: Odnos cene stana i duga prodavca

Prilikom kupovine jednog ovakvog stana potrebno je obratiti posebnu pažnju na visinu duga koji prodavac ima u svojoj banci, definisanu kupoprodajnu cenu i ukupan iznos kredita banke koji se odobrava nama za kupovinu stana.

Ako je dug u banci prodavca jednak visini kredita koji mi potražujemo od naše banke, realizacijom stambenog kredita zatvara se prodavčev dug, što je svakako najbolja i najjednostavnija varijanta. Ukoliko je preostali dug prodavca manji od kredita koji mi uzimamo, razlika novca se nakon zatvaranja njegove hipoteke uplaćuje direktno na lični račun prodavca.

Međutim, ako je dug prodavca veći od kredita, banke koje odobravaju stambene kredite izričito insistiraju da se pre realizacije kredita smanji dug prodavca na iznos jednak našem stambenom kreditu. Prodavac tu razliku obično pokriva sredstvima od kapare koju mu kupac daje na početku procesa. To se zatim i pravno dokazuje donošenjem nove Potvrde o ostatku duga po prodavčevom kreditu.

Pravna sigurnost i važnost kupoprodajnog ugovora

Kako bi ceo proces protekao bezbedno po obe strane, napominjemo da je način isplate kupoprodajne cene jednog ovakvog stana neophodno vrlo precizno definisati Predugovorom, odnosno finalnim Ugovorom o kupoprodaji stana.

Ugovor mora sadržati jasne rokove u kojima prodavac mora obezbediti brisovnu dozvolu, kao i tačnu dinamiku prelivanja sredstava. Uz angažovanje iskusnog javnog beležnika i proaktivnu komunikaciju sa bankama, kupovina stana sa postojećom hipotekom u 2026. godini predstavlja potpuno siguran način da rešite svoje stambeno pitanje i postanete vlasnik željene nekretnine.