Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada: Sve što treba da znate

Zakon o stanovanju i održavanju stambenih zgrada Republike Srbije predstavlja ključni pravni okvir koji precizno reguliše prava i obaveze vlasnika stanova, kao i upravljanje posebnim i zajedničkim delovima stambenih objekata. Kako se zakonodavstvo kontinuirano prilagođava modernim potrebama, posebno u periodu do marta 2026. godine, sve veći akcenat stavlja se na održivi razvoj, energetsku efikasnost, digitalizaciju registara stambenih zajednica i ključnu ulogu profesionalnih upravnika u očuvanju zajedničke imovine.

Pravilno razumevanje zakonskih odredbi neophodno je kako bi se izbegli imovinsko-pravni sporovi među stanarima i omogućilo nesmetano funkcionisanje i održavanje zgrade na najvišem nivou bezbednosti i komfora stambenog prostora.

Definisanje posebnih i zajedničkih delova zgrade

Prema važećem zakonu, poseban deo zgrade je posebna funkcionalna celina u objektu koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks.

Sa druge strane, zajednički delovi zgrade su delovi koji ne predstavljaju poseban deo zgrade, već služe za korišćenje posebnih delova, odnosno zgradi kao celini. Oni se kategorišu na sledeći način:

• Zajednički prostori: stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.
• Zajednički građevinski elementi: temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili zidna ispuna, izolacija i završna obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija i prostori za lift i druge posebne konstrukcije i dr.
• Zajedničke instalacije, oprema i uređaji: unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju i dr.

Imovinsko-pravni odnosi u stambenoj zajednici

Sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom, kao i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine u skladu sa zakonom kojim se uređuju svojinsko-pravni odnosi. Važno je napomenuti da je, prateći najnovije izmene i praksu iz 2026. godine, transparentnost vlasništva i upravljanja dodatno unapređena kroz centralizovane digitalne baze Katastra i portale e-Uprave.

Uloga profesionalnih upravnika i energetska sanacija

Danas je upravljanje ovim delovima znatno olakšano angažovanjem licenciranih profesionalnih upravnika, koji u uskoj saradnji sa Skupštinom stambene zajednice planiraju redovno i investiciono održavanje. Modernizacija zakonskih okvira aktivno podstiče stambene zajednice da konkurišu za državne i lokalne subvencije namenjene za unapređenje energetske efikasnosti. Ovo uključuje obimne obnove fasada, krovova i dotrajalih zajedničkih instalacija, čime se direktno podiže tržišna vrednost samih posebnih delova zgrade i smanjuju troškovi grejanja.

Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade

Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade definiše se kao prenos prava svojine nad tim delovima u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja u nove stambene ili poslovne jedinice.

O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju strogo definisanom većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova, pri čemu svaki vlasnik stana ili drugog posebnog dela ima pravo na tačno jedan glas.

Prenos prava nad zajedničkim delovima zgrade u navedene svrhe vrši se isključivo na osnovu Ugovora zaključenog između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova. Ovaj Ugovor ima obaveznu pismenu formu i zahteva overu kod nadležnog javnog beležnika (notara), čime se garantuje pravna sigurnost obe ugovorne strane.

Rokovi za izvođenje radova i aneksi ugovora

Ugovorom se precizno određuju rok za završetak svih građevinskih radova na formiranju posebnog ili samostalnog dela zgrade, koji prema zakonu ne može biti duži od pet godina od dana zaključenja ugovora. Takođe, njime se regulišu međusobna prava i obaveze za vreme formiranja posebnog dela zgrade i sticanje prava svojine nakon završetka odgovarajućih radova i dobijanja upotrebne dozvole.

Ako poseban ili samostalni deo zgrade nije formiran u predviđenom roku od pet godina, taj rok se može produžiti, ali isključivo uz novu saglasnost stambene zajednice i lica koje stiče pravo, potpisivanjem aneksa Ugovora kojim se produžava rok.

Ukoliko se aneks Ugovora ne potpiše u roku od 30 dana od isteka prethodnog Ugovora, Ugovor o ustupanju smatra se raskinutim. U tom slučaju, sticalac prava je dužan da deo zajedničkih delova koji mu je bio ustupljen vrati u prvobitno stanje pre ustupanja, i to u roku od šest meseci od dana raskida Ugovora, osim ako Ugovorom nije drugačije određeno.

Hipoteka i stvarni tereti nad zajedničkom imovinom

Kada je reč o finansijskim opterećenjima, zakon je izričit u zaštiti stanara: na zajedničkim delovima zgrade ne mogu se zasnivati hipoteka i drugi stvarnopravni tereti. Jedini zakonski izuzetak od ovog pravila postoji ukoliko se hipoteka i drugi stvarnopravni tereti uspostavljaju na stambenoj zgradi kao celovitoj jedinici, što zahteva specifične pravne procedure i usaglašenost svih vlasnika u skladu sa važećim propisima.