Fiksna ili varijabilna kamata: koji stambeni kredit danas manje rizikuje vaš budžet

Fiksna ili varijabilna kamata danas više nije samo pitanje uslova koje banka nudi na papiru. Posle skoka EURIBOR-a i naglog rasta mesečnih rata tokom prethodnih godina, veliki broj kupaca stanova u Srbiji prvi put je počeo da računa ne koliko kredit mogu da dobiju, već koliko dugo mogu da izdrže ako rata ponovo krene da raste.

Na kreditu od 100.000 evra na 25 godina, sa ukupnom kamatom od oko 4,6 odsto, mesečna rata danas iznosi oko 560 evra. U scenariju sličnom onom iz 2023. godine, ista rata mogla bi da bude veća za više od 100 evra mesečno. To je promenilo i način na koji ljudi danas ulaze u kupovinu stana. Do pre nekoliko godina fokus je uglavnom bio na tome da početna rata bude što niža. Posle rasta EURIBOR-a, sigurnost mesečnih troškova postala je gotovo jednako važna kao lokacija ili cena kvadrata.

Fiksna ili varijabilna kamata u 2026: banke danas prodaju sigurnost na rate

Čista fiksna kamata kroz kompletan period otplate danas je retkost na tržištu Srbije. Većina banaka praktično je prešla na kombinovane modele, nekoliko godina fiksne kamate na početku, a zatim prelazak na varijabilni deo vezan za EURIBOR.

Razlike između banaka danas se uglavnom svode na visinu marže i trajanje početnog fiksnog perioda. Princip je gotovo svuda isti: banka želi da deo rizika budućih promena kamata prebaci na klijenta. To je i razlog zbog kojeg su pune fiksne kamate na 25 ili 30 godina uglavnom skuplje. Banke teško mogu dugoročno da zaključaju nižu stopu ako ne znaju kako će izgledati tržište novca kroz deset ili dvadeset godina.

Pratite nas na

Kupci zato često dolaze u situaciju da biraju između skuplje sigurnosti i jeftinijeg, ali neizvesnijeg modela, i upravo tu dilema fiksna ili varijabilna kamata postaje važnija od same početne rate.. Na papiru razlika u rati ponekad ne deluje dramatično. U praksi, kroz dve ili tri decenije otplate, tih nekoliko desetina evra mesečno pretvara se u ozbiljan novac.

Tu se danas pravi i jedna od najvećih grešaka. Ljudi i dalje često gledaju samo početnu ratu, iako ukupna cena kredita kroz 25 godina može da se razlikuje za desetine hiljada evra.

Posle 2023. kupci drugačije gledaju na EURIBOR

Varijabilna kamata u Srbiji sastoji se iz dva dela, marže banke i EURIBOR-a kao promenljivog dela kamate. Upravo taj promenljivi deo određuje koliko će rata rasti ili padati tokom godina.

Tržište trenutno očekuje postepenu stabilizaciju EURIBOR-a, ali prethodni ciklus pokazao je koliko brzo prognoze mogu da padnu u vodu. Tokom 2021. godine dominiralo je mišljenje da će kamatne stope još dugo ostati niske. Samo dve godine kasnije veliki broj građana dobio je rate koje su bile značajno više od onoga što su prvobitno planirali kada su ulazili u kredit.

To je ostavilo posledice i na psihologiju tržišta. Kupci stanova danas mnogo češće računaju koliko novca ostaje nakon plaćanja rate, a ne samo da li mogu da prođu procenu kreditne sposobnosti. Razlika između stabilnog i rizičnog kredita često nije u tome da li rata može da poraste za 20 ili 30 evra, a problem nastaje kada domaćinstvo već ulazi u kredit sa budžetom koji nema gotovo nikakav prostor za nepredviđene troškove.

Kupac koji i posle rate ima rezervu od 100 ili 150 evra mesečno nalazi se u potpuno drugačijoj poziciji od nekoga kome trenutna rata već predstavlja maksimum koji može da izdrži.

Najjeftiniji kredit često na kraju nije i najpovoljniji

Jedna od stvari koju kupci najčešće shvate tek pred potpisivanje ugovora jeste da najniža kamata iz reklame često nije i konačna cena kredita. Efektivna kamatna stopa uključuje niz dodatnih troškova, obradu kredita, procenu vrednosti nekretnine, osiguranje, troškove refinansiranja i druge naknade koje mogu značajno da promene ukupnu računicu.

Posebno važna stavka je životno osiguranje povezano sa kreditom. Banke često nude povoljniju kamatu ukoliko klijent uzme polisu preko njih, ali ista vrsta osiguranja na tržištu ponekad može da bude značajno jeftinija. Tu je i pitanje prevremene otplate – klijent koji za nekoliko godina odluči da proda stan ili refinansira kredit u drugoj banci mora da računa i na dodatne troškove zatvaranja postojećeg kredita.

Kod kredita sa manjim učešćem dodatni trošak može da predstavlja i osiguranje kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK). Iako ono često omogućava nešto nižu kamatu, premija osiguranja predstavlja dodatni početni izdatak koji kupci neretko potcene kada prvi put računaju koliko ih stan zaista košta.

Šta danas realno manje rizikuje budžet kupca stana

Pitanje „fiksna ili varijabilna kamata” danas se u praksi sve manje svodi na to šta je matematički povoljnije, a sve više na to koliko je domaćinstvo spremno na promene. Kupci koji ulaze u kredit bez ozbiljnije finansijske rezerve uglavnom više sigurnosti vide u fiksnoj kamati tokom prvih godina otplate, kada je glavnica najveća i kada rast kamate najviše utiče na mesečnu ratu.

Sa druge strane, kupci sa stabilnijim prihodima i većom rezervom lakše prihvataju varijabilnu kamatu, računajući da bi eventualna stabilizacija ili pad EURIBOR-a dugoročno mogli da smanje ukupni trošak kredita. Važan faktor je i rok otplate. Kod dugoročnih kredita najveći deo prvih godina odlazi upravo na kamatu, zbog čega su ti krediti znatno osetljiviji na promene EURIBOR-a. Kraći krediti po pravilu lakše podnose varijabilnu kamatu jer glavnica brže opada.

Istovremeno, refinansiranje je postalo mnogo češći deo strategije kupaca nego ranije. Mnogi klijenti danas ne računaju da će isti kredit zadržati narednih 25 ili 30 godina, već prate tržište i mogućnost prelaska u drugu banku ukoliko se uslovi značajno promene, zato pitanje fiksna ili varijabilna kamata danas mnogo više zavisi od stabilnosti budžeta nego od same visine kamate.

Zbog toga odgovor danas retko može da bude univerzalan. Nekome će više značiti mir i predvidiva rata, dok će drugi biti spremni da prihvate veći rizik zarad potencijalno nižeg troška kredita u budućnosti. Ono što je sigurno jeste da se stambeni kredit u 2026. više ne bira samo po tome koliko iznosi rata danas, već koliko budžet može da izdrži ako tržište ponovo počne da se menja.