10
Oct

Kako prodati stan - vodič za prodaju stanova u 6 koraka

Uspešna prodaja nekretnine zahteva mnogo više zalaganja od puke činjenice da ste se odlučili da vaš stan date na prodaju i od postavljanja zvaničnog oglasa. Ako se pitate kako prodati stan, morate biti svesni da prodaja stanova uključuje čitavu proceduru koja se sastoji od više koraka. Međutim, neka vas to ne uplaši, jer ti koraci nisu neizvodljivi i ako se dobro organizujete i raspitate pre nego što se zaputite u avanturu zvanu prodaja stana, ti koraci mogu biti i jednostavni. Evo i kako: 

Ako planirate da prodate svoj stan, za početak vam savetujemo da pročitate šest osnovnih koraka koji vam mogu pomoći da vam čitava prodaja prođe što lakše, ali i da vam se isplati. 

1. Odredite tržišnu vrednost svoje imovine

Možda imate u glavi predstavu o tome za koliko novca želite da prodate svoj stan. Međutim, tržišna vrednost može znatno da varira u odnosu na vašu prvobitnu zamisao.

Pročitajte i:
Najveće dileme u kupoprodaji nekretnina – Prvi deo
Najveće dileme u kupoprodaji nekretnina – Drugi deo
Kapara kao odustanica – štiti i kupca i prodavca

 

Da biste dobro shvatili koliko su potencijalni kupci spremni da plate vrstu imovine koju posedujete, generalni savet je da se obratite za pomoć agentu za nekretnine. S obzirom na to da su agenti detaljno upoznati sa tržištem nekretnina, njihovo mišljenje je u velikoj većini slučajeva skoro pa neupitno. Agent vam nakon obilaska kuće ili stana može dati procenu trenutne vrednosti vaše nekretnine. Takođe, važno je znati da onaj ko procenjuje tržišnu vrednost nekretnine mora biti neutralan i zato i postoje agenti, tj. agencije za nekretnine.

Da bi se došlo do realne tržišne vrednosti, potrebno je da se iskalkulišu sledeći faktori koji mogu da utiču na cenu nekretnine, a to su:

  • Lokacija stana koji se prodaje

Lokacija nekretnine predstavlja jedan od presudnih faktora kada je u pitanju procena vrednosti jedne nekretnine. Ukoliko se, na primer, vaš stan nalazi u Beogradu, onda ste sigurno svesni (čak i bez prethodnog poznavanja tržišta prodaje stanova) da cena stana koji se nalazi na Novom Beogradu može biti čak 25% veća u odnosu na cenu stana iste kvadrature koji se nalazi u Rakovici. Međutim, i mikrolokacija je važna, pa tako, stan određene kvadrature na Novom Beogradu u blizini Sava Centra neće koštati isto ili slično kao stan u sličnom stanju i iste kvadrature koji se nalazi na teritoriji Novog Beograda koja se graniči sa Bežanijskom Kosom.

Zatim, morate uzeti u obzir i spratnost stana. Stanovi locirani u suterenu i potkrovlju imaju nešto nižu cenu (10-15 procenata nižu) nego stanovi iste kvadrature koji se nalaze na početnim spratovima. Takođe, ukoliko su u pitanju soliteri, sa svakim višim spratom (nakon IV sprata) opada i vrednost stana koji se prodaje. 

  • Kakva vam je struktura stana?

Među stanove koji su najskuplji za prodaju/kupovinu spadaju garsonjere i stanovi do 35 kvadrata, ali i stanovi čija veličina prevazilazi 120 kvadrata. Razlog za ovo je sledeći: za manjim stanovima vlada znatno veća potražnja jer spadaju u finansijski pristupačnije većini ljudi, dok za velikim stanovima ne postoji tolika potražnja, ali je klijentela koja kupuje stanove tolikih razmera spremna da za iste izdvoji veće sume novca. 

  • Da li stan poseduje terasu? 

Postojanje terase, verande, dodatne lođe ili francuskog balkona može da pomeri krajnju tržišnu vrednost stana i to do 5 procenata. 

  • Kakav sistem grejanja imate?

Sistem grejanja koji ima stan koji se prodaje je, takođe, jako bitan i može uticati na krajnju tržišnu cenu i do 7 procenata. Kada pričamo o grejanju jako je bitna i izolacija kako bi se toplota zadržavala u stanu. Ljudima je jako bitno da li za grejanje stana koristite TA peći, centralno grejanje, etažno ili neki drugi vid. Najtraženiji su oni stanovi gde postoji mogućnost kontrolisanja potrošnje pa se grejanje plaća po utrošku.

  • Da li je zgrada opremljena liftom?

Iako, zvanično, za zgrade koje poseduju do četiri sprata nije propisano da obavezno moraju imati lift, postojanje istog, bez obzira na to da li je u pitanju manja ili višespratna zgrada, može uticati na krajnju tržišnu vrednost nekretine koja se prodaje i do 3%.  

  • Kakva vam je orijentisanost stana?

Da li je stan dvostrano orijentisan ili se nalazi na zapadnoj, južnoj strani ili je sama lokacija zgrade takva da u stanu nema dovoljno svetlosti? Sve su ovo pitanja koja takođe utiču na krajnju cenu. Pri tome, sigurno ste svesni da će slabije osvetljen stan imati nešto manju krajnju tržišnu vrednost, dok najveća potražnja vlada za dvostrano orijentisanim stanovima.

Ukoliko želite da oglasite svoj stan kliknite na 
POSTAVI OGLAS

 

2. Procenite fizičko stanje vašeg stana

Procenite izgled, kao i ukupno stanje vašeg stana. Osmislite tačnu, nepristrasnu procenu. Identifikujte karakteristike koje bi mogle biti prednosti pri prodaji vaše imovine. Istovremeno odredite područja poboljšanja. Postoje li kozmetički problemi i/ili funkcionalni problemi? Uložite vreme u procenu imovine pre nego što svoj stan stavite na tržište. Konkretno, obratite pažnju da li je vašem stanu potrebna zamena stolarije ili drugi tip adaptacije? U kakvom vam je stanju sanitarija? Da li sve instalacije funkcionišu kao što bi trebalo? Odgovor na navedena pitanja može da pomeri krajnju tržišnu vrednost vašeg stana i do petnaest procenata. Ovde spada i to da li je stan u zgradi koja je novije gradnje ili je starogradnja? Na cenu može uticati i godina izgradnje i to do deset odsto. 

Ovo je siguran način identifikovanja problema koji mogu odvratiti kupce od kupovine vašeg stana, a adaptacijom i raznim drugim pa čak i onim sitnim korekcijama možete učiniti vaš stan prilično poželjnim.

Među ostalim faktorima koje morate uračunati ako se pitate kako prodati stan i kolika bi mogla biti krajnja vrednost vašeg stana jesu: blizina gradskog prevoza i generalna povezanost sa drugim lokacijama, zatim, broj parking mesta i  generalno postojanje istih (sve su češće novogradnje koje nemaju mogućnost parkinga), blizina škole, vrtića, zdravstvenih ustanova, supermarketa, pijace i tome slično.

3. Pripremite svoj stan za prodaju

Nakon što ste kontaktirali agenta i izvršili procenu stanja stana koji planirate da prodate, vreme je za naredni korak, a to su kozmetičke izmene. Ovaj korak vam najiskrenije preporučujemo da ne preskačete jer može uveliko da popravi sliku o izgledu i prvom utisku stana koji se prodaje. Započnite sa rešavanjem kozmetičkih problema - okrečite zidove neutralnim bojama, popunite pukotine na zidu, oplemenite podove i/ili zamenite tepihe. Ukratko, učinite sve što smatrate da je potrebno da stan izgleda što primamljivije na prvi pogled. 

Međutim, pre nego što krenete u kozmetičke izmene, prvenstveno dobro razmislite da li uopšte želite da uvećate vrednost vaše imovine tako što ćete adaptirati stan i pozabaviti se funkcionalnim i estetskim pitanjima. Ovaj korak može biti skup, dosta stresan i može dugo trajati. 

Stan na dan

Dakle, ako ste uočili više od jednog funkcionalnog problema čije rešenje zahteva renovaciju, za početak dajte prednost i prioritet onim problemima koji su hitniji i koji zahtevaju vašu neposrednu pažnju i mogu drastično uticati na potencijal vaše imovine kod prodaje (kao i na njenu krajnju vrednost). Problemi sa stolarijom i instalacijama trebali bi da budu na vrhu vaše liste. Ako su važni uređaji kao što su sistem grejanja ili klimatizacija pokvareni, obavezno ih popravite ili zamenite. Stavite spisak potencijalnih popravki na papir. Pozovite nekoliko firmi koje se bave instalacijom i raspitajte se o cenama. Ukoliko imate mogućnosti razmislite i o angažovanju arhitekte i dizajnera enterijera za pretvaranje vašega stana u luksuznu nekretninu. Kada na papiru budete imali okvirnu cenu te investicije, konsultujte se sa svojim agentom koliko i da li se isplati da renovirate.

Nakon što ste rešili pitanje da li ćete adaptirati ili ne, samo par koraka vas deli od finalne prodaje:

  • Temeljno očistite stan. 
  • Rešite se nereda i drugih ličnih stvari. 
  • Izbacite sve što može da naruši i da da negativnu konotaciju generalnom izgledu stana. 
  • Potrudite se da imate što manje nameštaja. Stanovi koji su prenatrpani stvarima ne ostavljaju dobar utisak pa potencijalni kupac misli da je stan dosta manji nego što zaista jeste. 
  • Pobrinite se da stan miriše. 
  • Poradite na tome da svoj stan učinite svetlim i prostranim.

 

4. Napravite marketinški plan prodaje stana

U saradnji sa svojim agentom za nekretnine dogovorite se o potencijalnim kanalima na kojima ćete komunicirati prodaju stana. Nemojte zaboraviti da u troškove prodaje uračunate i cenu plaćenog oglašavanja koje vam može pomoći da brže dođete do potencijalnih kupaca, a samim tim i do brže prodaje stana. Proverite sa svojim agentom jer neke agencije plaćeno oglašavanje uračunavaju u cenu inicijalnog angažovanja. 

Od materijala za promociju i komunikaciju prodaje najvažnije vam je da napravite fotografije svog stana. Pri fotografisanju se nemojte rukovoditi geslom da je manje više. Potencijalni kupci vole dobro da osmotre stan na fotografijama pre nego što se odluče za prvi kontakt i zato napravite što više fotografija je moguće. Kao i u bilo kom drugom vidu marketinga, što bolje prikažete proizvod (što su vam kvalitetnije fotografije), to je veća šansa da dođete do vašeg idealnog kupca. Napravite ubedljive slike. Razmislite i o angažovanju profesionalnog fotografa ukoliko ste se odlučili za varijantu luksuznijeg stana, ali ako niste previše uložili u adaptaciju, nemojte na fotografijama pokušavati da iskrivite činjenice ili da sakrijete mane jer ćete kaorezultat dobiti samo potrošeno vreme. Kupac koji ne želi mračan stan neće kupiti stan sa nedostatkom svetlosti, a par vešto napravljenih fotografija neće vam biti od pomoći kada se nađete sa potencijalnim kupcem na licu mesta.

svetle boje za meli stan

5. Pošaljite materijal za oglas

Kada ste završili sve pripreme i napravili fotografije, vreme je da konačno date vaš stan na prodaju. Za ovaj korak potrebno je da precizno navedete sve glavne karakteristike stana i da postavite cenu koju ste odredili. Pod glavnim karakteristikama mislimo na sve one stavke koje smo naveli prilikom izlistavanja faktora koji utiču na krajnju tržišnu vrednost stana (lokacija, struktura stana, spratnost, stanje, orijentisanost, grejanje,  lift, parking, garaža, blizina gradskog prevoza, vrtića, škole, pijace, doma zdravlja). Nemojte se bojati da dodate i neku ličnu notu. Ukoliko ste i sami ranije živeli u tom stanu, navedite neke prednosti koje ne spadaju u opšte, a koje takođe mogu da daju neku bližu sliku o stanu koji se prodaje. Možete navesti kako je okolina čista i kako komšije nikada ne zaborave da vas pozdrave, možete reći kako kafić u blizini ima najljubaznije konobare koji kuvaju najbolju moguću kafu. Sigurni smo da postoji neka sitnica koje se možete setiti, a koja će kupcu preneti pozitivnu energiju koja ga može privući da se odluči za kupovinu vašeg stana.

6. Spremite se za primanje ponuda

Nakon što ste priveli kraju sve zadatke koje smo naveli, pripremite se za konačnu fazu prodaje stana, a to je primanje ponuda. Možete u potpunosti učestvovati u pregovorima, a možete kompletan posao oko prodaje prepustiti svom agentu za nekretnine.  

Nakon što primite ponudu koja vam se dopada, sledeći korak je da formalno prihvatite tu ponudu. Nakon što to učinite, prelazite na brigu o potrebnim papirima za potpisivanje ugovora i konačnu prodaju stana. Takođe, morate i da odredite datum formalnog iseljavanja iz stana (ukoliko stanujete u stanu koji prodajete) i zvaničnoj primopredaji ključeva i datumu kada vaš kupac može da preuzme vašu nekretninu.

Izgleda komplikovano, ali stan se ne prodaje svakodnevno i zato je generalni savet da se dobro pozabavite svakom pojedinačnom stavkom koju smo naveli i ukoliko pažljivo ispratite sve korake, sigurni smo da ćete sa lakoćom doći do inicijalnog cilja, a to je prodaja vašeg stana po ceni koja je u vašem najboljem interesu.

Pogledajte deo ponude stanova na našem sajtu:
Prodaja stanova Beograd
Prodaja stanova Novi Sad
Prodaja stanova Niš
Najčitanije iz magazina
Vidite više