Kupovina stana: Koji sprat odabrati i zašto je drugi zlatna sredina?

Sećamo se perioda kada su cene nekretnina drastično skakale – u Nišu su za pola godine išle i do 40 odsto na gore, u pojedinim beogradskim opštinama poput Mirijeva i do 10 procenata, a u Novom Sadu 11 procenata. Danas, u martu 2026. godine, tržište nekretnina u Srbiji ušlo je u fazu stabilizacije, ali dinamika kupoprodaje se i dalje menja, prilagođavajući se novim ekonomskim uslovima i zahtevima kupaca.

Agenti tvrde da, iako je prošao pik neviđene potražnje iz prethodnih godina, tražnja za kvalitetnim stambenim prostorom nikada ne jenjava. I dalje se značajan deo transakcija obavlja za keš, posebno kada je u pitanju luksuzna novogradnja, ali se zbog blagog pada kamatnih stopa na stambene kredite tokom 2025. i početkom 2026. godine, kreditni kupci polako vraćaju na scenu. Ipak, malo je stanova koji su u potpunosti po želji potencijalnih kupaca. Tvrde da se razlikuju i želje i ukusi, ali da je i danas, u ovoj specifičnoj eri za nekretnine prilikom kupovine, i dalje vrlo prisutna važnost spratnosti i energetske efikasnosti.

Koji je idealan sprat za život pri kupovini stana?

Na kom spratu kupiti stan pitanje je na koje se različito gleda iz više uglova. Nije isto da li su u pitanju mlađi ili stariji ljudi, osobe sa narušenim zdravljem ili sportisti, porodice sa malom decom ili bez njih, kao ni ljudi koji kupuju stan sad i ne misle da ga menjaju do kraja života. Još je mnogo faktora koji utiču na odluku „kupiti stan na ovom ili onom spratu“, ali uvek se izdvaja lokacija, kvalitet gradnje, blizina parkinga, kao i spremnost da se plati više ili manje za bolju poziciju.

Istina jeste da svaka roba ima svog kupca i da se nalazi kupac i za stan u soliteru na 10. spratu, ali i za stan na prizemlju ili prvom spratu.

Zlatna sredina: Zašto drugi sprat drži najvišu cenu

Iskustva agenata za nekretnine govore, međutim, da je dugoročno najbolje posedovati stan na drugom spratu. Takve nekretnine mogu koštati do 25 odsto više nego ostale u istoj zgradi, koje su na „problematičnijem spratu“.

Dakle, i 1. i 3. sprat se ponekad slabije kotiraju, iako su zlatna sredina u zgradi od četiri ili pet spratova. Argumenti za 2. sprat istovremeno su brojni: od toga da je do stana lako doći peške ako nema lifta, do toga da ste blizu izlaza, ali i dovoljno daleko da vam prašina, buka i izduvni gasovi ne dopiru direktno sa ulice.

Stanovi u sredini su znatno bolji i zbog termo i zvučne izolacije. Nekako ste „ušuškani“ među komšijama na svaki način, pa je zimi toplije, a leti hladnije. U današnje vreme, kada su cene energenata visoke, to znači i znatno manje komunalije i troškove struje. Takođe, lepši je pogled sa terase na drugom nego na prvom spratu i garantovana je bolja prirodna osvetljenost prostorija.

Potkrovlje i prvi sprat: Najveće mane prema mišljenju kupaca

S druge strane, nekako je najmanje poželjno potkrovlje i prvi sprat, pogotovo kada je u pitanju starogradnja. U potkrovlju zna biti veoma hladno zimi i pretoplo leti u zavisnosti od doba godine, krov zna i da prokišnjava, a najčešće do vrata nema lifta, što svakodnevni život čini napornim.

Prvi sprat, pak, mnogi izbegavaju jer često imate osećaj da ste na ulici „i da vam prolaznik vidi šta imate u tanjiru“. Prvi sprat je uvek više na udaru zbog potencijalnih provala i lopova, ali i zbog konstantne buke i prašine od saobraćaja, zbog čega se kupci radije odlučuju za više etaže.

Globalni trendovi: Od ekstremnog rasta do nove normale u 2026. godini

Da su dešavanja na našem tržištu deo šireg, globalnog trenda, svedočili su podaci iz prethodnih godina kada su cene nekretnina u razvijenim državama beležile istorijske maksimume i bile 10 odsto veće od višegodišnjeg proseka. Sećamo se ekstremnih perioda kada je prosečni rast cena u 40 država članica OECD-a bio preko 9,4 odsto, što je tada predstavljalo najsnažniji skok u poslednjih 30 godina.

Analitičari ističu da su uzrok takvog drastičnog trenda u prošlosti bile niske kamate, ogromna štednja akumulirana tokom pandemije i sve veća potreba za prostranijim stambenim prostorom usled ekspanzije rada od kuće. Danas, u 2026. godini, prodaja stanova funkcioniše u realističnijim okvirima. Dok su se cene kvadrata stabilizovale na visokom nivou, kupci su postali mnogo edukovaniji i probirljiviji. Zbog toga se svaki detalj – od izbora pravog sprata, preko zvučne izolacije, do parking mesta – danas dvostruko više vrednuje nego pre samo nekoliko godina.