Tržište nekretnina u Srbiji dostiglo rekordne 2 milijarde evra u prvom kvartalu 2026.

Tržište nekretnina u Srbiji ušlo je u 2026. godinu snažnije nego što su mnogi očekivali. U prvom kvartalu ukupna vrednost prometa dostigla je približno 2 milijarde evra, što je najviša zabeležena vrednost za prvi kvartal od uspostavljanja Registra cena nepokretnosti. Istovremeno, zaključeno je 30.795 kupoprodajnih ugovora.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, vrednost tržišta porasla je 13,9 odsto u odnosu na prvi kvartal 2025. godine, dok je broj transakcija povećan 6,2 odsto. To znači da rast nije došao samo kroz skuplje kvadrate, već i kroz veći broj realizovanih kupoprodaja.

Drugim rečima, kupci se nisu povukli. Uprkos visokim cenama, opreznijem finansiranju i činjenici da je za ulazak na tržište potrebno sve više novca, promet je nastavio da raste. Najveći deo tržišta i dalje nose stanovi, Beograd ostaje dominantan centar, a krediti se polako vraćaju u kupovinu, naročito kada je reč o stambenim nekretninama.

Tržište nekretnina u Srbiji i dalje najviše nose stanovi

Najvažniji podatak iz izveštaja RGZ jeste da stanovi ostaju okosnica tržišta. Za njihovu kupovinu u prvom kvartalu 2026. izdvojeno je oko 1,2 milijarde evra, što čini 62 odsto ukupne vrednosti svih prometovanih nepokretnosti. To praktično znači da se više od svakog drugog evra na tržištu nekretnina u Srbiji odnosi na stanove. Kuće su daleko iza, sa prometom od 152,3 miliona evra, odnosno 7,9 odsto ukupne vrednosti. Građevinsko zemljište učestvovalo je sa 121,7 miliona evra, poslovni prostori sa 91,6 miliona evra, a poljoprivredno zemljište sa 49,4 miliona evra.

Ovakva struktura pokazuje da je stan i dalje glavna nekretnina u koju građani ulažu, bilo da rešavaju stambeno pitanje, kupuju za izdavanje ili čuvaju kapital u kvadratima. Iako interesovanje za kuće, vikendice i zemljište postoji, stvarni novčani tok tržišta i dalje se najviše kreće kroz stambene kvadrate.

Beograd ostaje najjače tržište

Beograd je i u prvom kvartalu 2026. ostao centralna tačka domaćeg tržišta nekretnina. Samo za kupovinu stanova u glavnom gradu izdvojeno je 643,1 milion evra, što je više od polovine ukupnog iznosa koji je na nivou Srbije potrošen na stanove.

Broj kupoprodajnih ugovora u Beogradu porastao je 9,5 odsto u odnosu na isti period prošle godine. Rast je zabeležen i u Novom Sadu, gde je broj transakcija povećan 6,1 odsto. Sa druge strane, Niš je imao pad broja kupoprodaja od 4,6 odsto, dok je u Kragujevcu zabeležen pad od 6,1 odsto.

Ovi podaci pokazuju da tržište ne raste ravnomerno. Beograd i Novi Sad nastavljaju da privlače kapital, kupce i investitore, dok druga velika tržišta pokazuju znake usporavanja u broju transakcija. To ne mora automatski da znači pad cena, ali ukazuje na razliku u dinamici između najvećih gradova.

U užem urbanom području Beograda prosečna cena stanova iznosila je 3.117 evra po kvadratnom metru, uz međugodišnji rast od 13,85 odsto. Novi Sad je dostigao prosečnih 2.289 evra po kvadratu, dok su u Nišu stanovi u proseku koštali 1.749 evra po kvadratnom metru.

Cene rastu i van najvećih centara

Iako se najviše govori o Beogradu i Novom Sadu, podaci pokazuju da rast cena nije ograničen samo na najveća tržišta. U Pančevu je prosečna cena stanova iznosila 1.525 evra po kvadratnom metru, uz međugodišnji rast od 16,06 odsto. U Kragujevcu je prosečna cena bila 1.541 evro po kvadratu, u Šapcu 1.571 evro, u Užicu 1.536 evra, a u Čačku 1.358 evra po kvadratnom metru.

Posebno se izdvajaju gradovi koji rastu iz niže baze, ali dovoljno brzo da menjaju lokalnu računicu kupaca. Vršac je, prema podacima RGZ, imao rast prosečne cene stanova od 29,19 odsto, Vranje 28,81 odsto, Leskovac 23,11 odsto, a Šabac 19,76 odsto.

To je važan signal. Tržište nekretnina u Srbiji više se ne može posmatrati samo kroz prestonicu. U mnogim gradovima cene su i dalje niže nego u Beogradu, ali tempo rasta pokazuje da se prostor za povoljnu kupovinu smanjuje i van najvećih centara.

Pratite nas na

Krediti se vraćaju u kupovinu stanova

Jedan od najvažnijih pokazatelja iz prvog kvartala 2026. jeste rast učešća kreditnog finansiranja. Ukupno 14 odsto svih kupoprodajnih ugovora finansirano je uz učešće kredita, što je za 3 procentna poena više nego u istom periodu prošle godine.

Još značajniji podatak vidi se kod stanova. U 32,7 odsto ugovora o kupoprodaji stanova u Srbiji evidentirano je plaćanje kreditnim sredstvima. Godinu dana ranije taj udeo bio je oko 25 odsto. U velikim gradovima udeo kredita kod kupovine stanova još je veći. U Beogradu je 39,8 odsto ugovora o kupovini stanova bilo finansirano kreditnim sredstvima, u Novom Sadu 39,6 odsto, u Kragujevcu 35,8 odsto, a u Nišu 32,5 odsto.

Ovaj podatak pokazuje da se deo kupaca ponovo aktivnije oslanja na bankarsko finansiranje. To može biti posledica stabilnijih očekivanja, potrebe za rešavanjem stambenog pitanja, ali i činjenice da se čekanje velikog pada cena za mnoge pokazalo kao neizvesna strategija.

Delimično regulisano tržište se smanjuje, ali nije nestalo

Izveštaj RGZ posebno izdvaja delimično regulisano tržište nepokretnosti. U prvom kvartalu 2026. godine na njemu je zaključeno 3.077 ugovora, što je pad od 17,3 odsto u odnosu na isti period 2025. godine. Vrednost prometa na ovom delu tržišta iznosila je 337,9 miliona evra, što je smanjenje od 9,9 odsto.

Udeo delimično regulisanog tržišta u ukupnom broju kupoprodaja smanjen je sa 13 odsto na 10 odsto, dok je udeo u ukupnoj vrednosti tržišta pao sa 22 na 17 odsto. To je dobar signal za pravnu sigurnost tržišta, ali problem nije nestao. Delimično regulisane transakcije i dalje imaju značajan udeo kod primarnog tržišta, odnosno kupovine od investitora. U prvom kvartalu 2026. godine činile su 37 odsto ukupnog primarnog tržišta, i po broju ugovora i po vrednosti prometa.

Za kupce je ovo posebno važno. Cena, lokacija i kvadratura nisu dovoljni kriterijumi. Pravni status nekretnine, upis u katastar, dokumentacija i mogućnost finansiranja jednako su važni, naročito kod novogradnje i kupovine u ranoj fazi projekta.

Najskuplje nekretnine ponovo su u Beogradu

Najskuplje pojedinačne transakcije u prvom kvartalu 2026. ponovo su zabeležene u Beogradu. Najveći iznos izdvojen je za stan na Starom gradu, koji je plaćen 2,6 miliona evra. Ista nekretnina imala je i najvišu cenu kvadratnog metra stana u Srbiji — 12.000 evra po kvadratu.

Najskuplja kuća prodata je na Savskom vencu za 2,1 milion evra. Najskuplje garažno mesto plaćeno je 77.000 evra, takođe na teritoriji opštine Stari grad. Najskuplji poslovni prostor zabeležen je na Vračaru, po ukupnoj ceni od 1,7 miliona evra, uz cenu od 9.800 evra po kvadratnom metru.

Kada je reč o novijim stambenim kompleksima, najviša prosečna cena novoizgrađenih stanova zabeležena je u Beogradu na vodi — 5.245 evra po kvadratnom metru. Slede kompleksi na Novom Beogradu i Voždovcu, gde se prosečne cene u pojedinim projektima kreću iznad 3.600 i 4.000 evra po kvadratu.

Premium segment tako nastavlja da pomera gornju granicu tržišta, iako je za najveći broj kupaca mnogo važnije pitanje šta se dešava u srednjem cenovnom rangu, gde se stvarno rešava najveći broj stambenih potreba.

Šta nam govori prvi kvartal 2026?

Prvi kvartal 2026. pokazuje da tržište nekretnina u Srbiji, posmatrano kroz ukupnu vrednost prometa, ne pokazuje znake hlađenja. Vrednost tržišta je rekordna za početak godine, broj ugovora raste, stanovi i dalje nose najveći deo prometa, a kreditni kupci se vraćaju u značajnijem broju.

Ipak, slika nije ista u svim gradovima. Beograd i Novi Sad nastavljaju da jačaju, dok Niš i Kragujevac beleže pad broja transakcija. Cene u mnogim srednjim gradovima rastu, ali razlozi nisu svuda isti. Negde tržište pokreće novogradnja, negde manjak ponude, negde lokalna potražnja, a negde prelivanje kupaca iz skupljih centara.

Za kupce to znači da čekanje više nije jednostavna strategija. Za prodavce, da dobro pozicionirane nekretnine i dalje imaju tržište. Za investitore, da brojke pokazuju aktivnost, ali i da pravna sigurnost, lokacija i realna kupovna moć postaju sve važniji filteri.

Tržište nekretnina u Srbiji u prvom kvartalu 2026. nije poslalo poruku da se kupci povlače. Poslalo je drugu poruku: kvadrat je skuplji, ali interesovanje još postoji. Razlika je samo u tome što se danas mnogo pažljivije gleda šta se za taj novac zaista dobija.