Analiza tržišta nekretnina: Zašto cene stanova nastavljaju da rastu?

Poznavaoci situacije na tržištu nekretnina kontinuirani skok cena objašnjavaju spojem uporne inflacije, poskupljenjem građevinskog materijala i konstantnim povećanjem tražnje, piše NIN.RS. Trenutni podaci dostupni do marta 2026. godine pokazuju da se tržište ne smiruje u potpunosti, iako postoje rani znaci blage stabilizacije u određenim segmentima.

Nakon epidemije koronavirusa, ljudi u Srbiji su masovno počeli da kupuju stanove jer je to, kako ističu stručnjaci za nekretnine, tradicionalni način da se sačuva novac. U međuvremenu je počela da raste inflacija, pa se taj proces dodatno odrazio na drastičan skok cena u poslednjih nekoliko godina, čineći kupovinu krova nad glavom pravim finansijskim izazovom za mnoge građane.

Istorijski osvrt: Koliko je kvadrat koštao početkom veka?

Da bismo razumeli današnje cene, korisno je pogledati kako se tržište kretalo u prošlosti. Važno je napomenuti da u evrima cena kvadrata uvek zavisi od kursa koji je bio aktuelan u datom trenutku, a zvaničan kurs je određen prema prosečnoj visini kursa dinara Narodne banke Srbije u posmatranom periodu.

Podaci Republičkog zavoda za statistiku za period od 2000. do 2017. godine jasno pokazuju koliko je turbulentno bilo tržište nekretnina u Beogradu i pre aktuelnih globalnih kriza. Tako je 2000. godine kvadrat novogradnje u Beogradu u proseku koštao 50.374 dinara, dok je već sledeće godine skočio na 55.986 dinara. Za samo pet godina cena kvadrata se udvostručila, pa je 2005. godine prosečna vrednost dostigla 106.730 dinara.

Godine 2008. premašena je još jedna psihološka granica jer je kvadrat te godine iznosio 153.289 dinara, da bi već sledeće dosegao vrednost od 173.159 dinara. Svoju maksimalnu vrednost u tom istorijskom ciklusu kvadrat je dostigao 2010. godine iznosom od 195.112 dinara, nakon čega je usledio pad, pa je u drugom polugodištu 2013. koštao 166.497 dinara. Opširnije o istorijskim kretanjima cena pročitajte OVDE.

Eksplozija cena nekretnina: Od pandemije do marta 2026. godine

Ono što je usledilo deceniju kasnije, malo ko je mogao da predvidi. Posrednici u prometu nepokretnosti navode da su, na osnovu analize tržišta u većim gradovima, cene stanova u Srbiji od pandemijske 2020. pa sve do početka 2026. godine porasle u proseku sa oko 1.100 na znatno preko 1.800 evra po kvadratu.

Ako pratimo hronologiju novijeg datuma, u 2021. godini prosečna cena kvadratnog metra u Srbiji iznosila je 1.150 evra. Godinu dana kasnije iznosila je 1.250, da bi u 2023. skočila na 1.500 evra, a 2024. bila 1.650 evra. Tokom prošle, 2025. godine, kvadrat je u proseku dostigao 1.856 evra u starogradnji i 1.776 evra u novogradnji, na nivou cele republike. U martu 2026. godine beležimo zadržavanje ovih visokih nivoa, uz blage oscilacije naviše, prevashodno kada je reč o kvalitetnoj novogradnji na atraktivnim lokacijama.

Kretanje cena u Beogradu

Kada je reč o Beogradu, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), rast cena je praktično udvostručen i približava se rastu od 100 odsto. U 2020. godini prosečan beogradski kvadrat bio je oko 1.400 evra. Već 2023. godine cena je preskočila 2.100 evra, dok je tokom 2025. i u prvoj polovini 2026. godine prosečna vrednost starogradnje premašila 2.500 evra, a novogradnja se stabilizovala na sličnom nivou, sa ekstremima na popularnim opštinama.

Na primer, stanovi oglašeni na opštini Stari grad tradicionalno drže rekord sa prosečnom cenom koja znatno prelazi 4.200 evra po kvadratu, što znači da je za stan od 60 kvadrata potrebno više od 250.000 evra. Slične cene beleže se i na opštinama Savski venac i Vračar, dok Novi Beograd drži prosek iznad 3.300 evra. Nešto povoljnije opcije nude Rakovica, Voždovac i Čukarica, ali i tu su cene višestruko veće u poređenju sa periodom pre pet godina.

Rast cena u Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu

Pored glavnog grada, cene stanova vrtoglavo su rasle i u ostalim velikim centrima. U poslednjih nekoliko godina cena starogradnje porasla je za više od 50 odsto u Nišu, Novom Sadu, Kragujevcu i Kraljevu. Segment novogradnje ne zaostaje puno, te beležimo situaciju da je novogradnja u Nišu porasla za 60 odsto, a u Kragujevcu i Novom Sadu za oko 50 odsto.

Prosečne cene u Novom Sadu znatno zavise od same mikrolokacije. Početkom 2026. godine za stan od oko 60 kvadrata u Podbari potrebno je izdvojiti više od 140.000 evra, na Detelinari i Limanu oko 135.000 evra, dok je na Adicama moguće proći nešto povoljnije sa oko 105.000 evra. U Kragujevcu se manji stanovi u širem centru prodaju za oko 70.000 evra, dok u Nišu cene za slične kvadrature variraju od 60.000 evra na Crvenom krstu do 90.000 evra na Panteleju.

Novogradnja naspram starogradnje: Šta radije biramo?

Cenu nekretnine direktno formira odnos potražnje i ponude. Kako potražnja za stambenim prostorom ne jenjava, uz činjenicu da su naši ljudi i građani iz dijaspore prepoznali kupovinu stana kao najsigurniji vid investicije (često iz sopstvenih, gotovinskih sredstava), pritisak na cene je ostao jak. Pad broja izdatih građevinskih dozvola u prethodnom periodu takođe je ograničio ponudu novih stanova.

Pojedini kupci više vole staru gradnju zbog proverenog kvaliteta i formiranog naselja, dok drugi preferiraju novije objekte i moderne koncepte stanovanja. Uroš Jovanović, jedan od stručnjaka sa tržišta, objašnjava da razlika u ceni između novogradnje i starogradnje obično iznosi od 10 do 30 odsto. Ipak, postoje drastični primeri gde novi luksuzni projekti na Novom Beogradu imaju i više od 100 odsto veću cenu za pojedine stambene jedinice u poređenju sa starim zgradama koje se nalaze bukvalno prekoputa ulice.

S druge strane, u delovima grada gde nema mesta za masovnu novogradnju (poput Starog grada u Beogradu), cena starogradnje redovno premašuje prosečnu cenu novogradnje iz drugih opština.

Tržišna prognoza: Šta donosi nastavak 2026. godine?

Analitičari ističu da se trend rasta polako zauzdava jer se čini da cene dostižu takozvani plafon koji je određen realnom kupovnom moći stanovništva. Iako broj transakcija nije drastično opao, a tržište i dalje beleži visoke promete (preko milijardu evra po kvartalu samo u Srbiji), primećuje se faza stabilizacije.

Ukoliko se zadrži trenutni makroekonomski i geopolitički okvir, u 2026. godini ne treba očekivati nagli pad cena. Naprotiv, manji stanovi i novogradnja mogli bi doživeti dodatni, jednocifreni rast cena, u rasponu od pet do sedam odsto. Ovakvom kretanju doprinose i podsticajni stambeni krediti za mlade, koji održavaju visoku tražnju.

U širem kontekstu, kretanja na domaćem tržištu potpuno su u skladu sa preovlađujućim trendovima u Evropskoj uniji, gde indeksi cena stambenih nepokretnosti takođe beleže međugodišnji rast. Sve dok ulaganje u „ciglu i beton“ ostaje primarni način očuvanja kapitala, tržište nekretnina u Srbiji nastaviće da funkcioniše dinamično i bez naznaka pojeftinjenja stambenog kvadrata.