Tržište nekretnina u Srbiji u junu 2026: cene rastu sporije, ali kupci se vraćaju

Tržište nekretnina u Srbiji prošlo je u poslednjih šest godina put od prosečnih traženih cena od oko 1.100 evra po kvadratnom metru do više od 1.800 evra.. Najveći godišnji skok zabeležen je 2023, kada su cene u pojedinim segmentima rasle i do 20 odsto. U 2025. taj tempo je usporio na 5 do 12 odsto, zavisno od grada, a podaci za maj 2026. pokazuju da se taj obrazac nastavlja — cene i dalje rastu, ali sporije nego u godinama iza nas.

Istovremeno, Euribor je za 38 odsto niži nego na vrhu iz oktobra 2023, kreditna aktivnost prema stanovništvu beleži rast od 17,1 odsto međugodišnje, a zakonski plafon na varijabilne stambene kamate ograničava rizik koji je dve godine držao kupce na čekanju. Kupci se vraćaju, ne zato što su cene pale, nego zato što su uslovi finansiranja postali podnošljiviji.

Pratite nas na

Tržište nekretnina u Srbiji i kamate – zašto se računica promenila

Narodna banka Srbije je na sednici Izvršnog odbora 11. juna 2026. zadržala referentnu kamatnu stopu na 5,75 odsto. Depozitna olakšica stoji na 4,5, kreditna na 7 odsto. Te brojke su nepromenjene od kraja 2024, ali ono što je promenilo računicu kupaca nije referentna stopa NBS nego cena novca na evropskom tržištu.

Šestomesečni Euribor, koji direktno utiče na rate evroindeksiranih stambenih kredita u Srbiji, krajem maja 2026. iznosi 2,55 odsto. U oktobru 2023, na vrhuncu, bio je na 4,11, pad od 38 odsto. Dvanaestomesečni Euribor sredinom juna stoji na 2,755 odsto, a forward krivulja ne najavljuje značajne promene do kraja godine.

Za kupce koji razmatraju kredit, ovde je ključna promena. Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga, usvojen tokom 2025. godine, doneo je dodatnu zaštitu korisnicima stambenih kredita sa promenljivom kamatnom stopom i smanjio rizik naglog rasta mesečnih rata. U kombinaciji sa značajno nižim Euriborom nego tokom 2023. godine, to je doprinelo povoljnijim uslovima finansiranja nego u prethodne dve godine.

Takvo okruženje vidi se i kroz rast kreditne aktivnosti. Prema podacima Narodne banke Srbije, kreditiranje stanovništva i privrede nastavilo je da ubrzava tokom 2026. godine, što potvrđuje postepeni povratak kupaca na tržište nekretnina.

Rast cena i dalje postoji, ali nije isti kao 2023.

Da bi se razumelo šta znači da cene rastu sporije, potreban je širi kontekst. Važno je razlikovati realizovane kupoprodaje od traženih cena u oglasima. Republički geodetski zavod prati tržište na osnovu zaključenih kupoprodajnih ugovora i navodi da je prosečna cena prodatog stana u Srbiji tokom 2025. godine iznosila 89.977 evra, uz prosečnu cenu od 1.719 evra po kvadratnom metru. Istovremeno, broj kupoprodajnih ugovora za stanove porastao je 5,5 odsto, dok je vrednost tržišta stanova porasla 17,4 odsto u odnosu na prethodnu godinu.

Sa druge strane, podaci portala Nekretnine.rs prikazuju tražene cene u aktivnim oglasima i predstavljaju pokazatelj očekivanja prodavaca i trenutnog stanja ponude. Prema ranijim tržišnim analizama portala, zasnovanim na oglasnim cenama i procenama učesnika na tržištu, prosečne tražene cene stanova u Srbiji porasle su sa približno 1.100 evra po kvadratnom metru tokom 2020. godine na više od 1.800 evra tokom 2025. Najizraženiji rast zabeležen je između 2022. i 2023. godine, kada su pojedini segmenti tržišta beležili i dvocifrene godišnje stope rasta. Nakon toga tempo rasta postepeno se usporava, što potvrđuju i podaci za maj 2026. godine. Drugim rečima, tržište i dalje raste, ali znatno mirnijim tempom nego tokom najintenzivnijeg perioda poskupljenja stanova.

Podaci portala za maj 2026. pokazuju da prosečna tražena cena u četiri najveća grada i dalje raste, ali po izrazito različitim stopama. Beograd drži prosek od 3.179 evra po kvadratu, sa godišnjim rastom od 13,13 odsto. U maju 2025. prosek je bio 2.810, što je razlika od skoro 370 evra za dvanaest meseci. Raspon cena ide od 1.670 evra u Mladenovcu do 4.369 na Starom gradu.

Novi Sad stoji na 2.225 evra, sa rastom od 4,95 odsto, najsporijim među četiri grada i daleko ispod nivoa koji je tržište nekretnina u Srbiji beležilo pre dve godine. Centar i Stari Grad drže 2.462 evra, dok Kać, Kovilj i Rumenka stoje na 1.499.

Niš dostiže istorijski maksimum od 1.636 evra po kvadratu, uz godišnji rast od 9,80 odsto. Kragujevac, sa prosekom od 1.277 evra, beleži rast od 12,21 odsto godišnje, drugi najbrži iza Beograda. .

Nijedan od ovih gradova ne beleži pad cena. Ali nijedan ne beleži ni tempo kakav je bio 2023. Usporavanje ne znači pojeftinjenje, znači da se kriva rasta izravnava.

Kirije padaju u dva najveća grada i to menja kalkulaciju

Tržište nekretnina u Srbiji u maju 2026. pokazuje rastući jaz između prodajnih cena i zakupnina. U Beogradu, gde cene prodaje rastu 13 odsto godišnje, kirije padaju 1,77 odsto, prosečno izdavanje stoji na 14,44 evra po kvadratu mesečno. U Novom Sadu pad je još izraženiji — 3,10 odsto, uz prosek od 10,01 evra.

U Nišu i Kragujevcu slika je obrnuta. Kirije rastu u Nišu 2,49, u Kragujevcu 7,36 odsto. Za investitore, to znači da dva manja grada trenutno nude bolji odnos cene ulaza i mesečnog prinosa. Za kupce koji rešavaju stambeno pitanje u Beogradu ili Novom Sadu, pad kirija olakšava zakup, ali rastuće prodajne cene znače da svaki mesec čekanja košta više po kvadratu.

Periferija raste brže od centra i u tome je signal

U Beogradu prednjače Rakovica sa 18,8 odsto godišnjeg rasta, Grocka sa 18, Mladenovac sa 17,6, Zemun sa 17,1 i Palilula sa 16,8. Stari Grad, najskuplji deo grada, raste 12,1 odsto, sporije od svih navedenih perifernih opština.

U Nišu je obrazac još izraženiji. Niška Banja beleži rast od 46,1 odsto, Crveni Krst 29,6, Palilula 26,3, dok Medijana, centar grada, raste 9,4. Najjeftiniji delovi grada postaju najbrže rastuća tržišta. Tržište nekretnina u Srbiji time pokazuje da tražnja više ne prati isključivo logiku centra i periferije, već logiku pristupačnosti kupci koji ne mogu ili ne žele da plate centar sele potražnju na lokacije gde ulazna cena još uvek dopušta kupovinu.

Ekonomska pozadina podržava oporavak, ali ne garantuje ga

BDP Srbije u prvom tromesečju 2026. beleži realni međugodišnji rast od 3,2 odsto, iznad prve procene od tri odsto, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku koje navodi NBS. Mesečni pokazatelji za april beleže pozitivna kretanja u industriji, trgovini na malo i turizmu. Projekcija NBS za celu 2026. godinu iznosi tri odsto, uz očekivane pozitivne efekte investicionih projekata u okviru programa Skok u budućnost — Srbija Ekspo 2027.

Inflacija u aprilu iznosi 3,3 odsto, ubrzanje sa 2,8 u martu, uglavnom zbog rasta cena naftnih derivata, ali i dalje u granicama cilja NBS od tri plus-minus 1,5 odsto. Tržište nekretnina u Srbiji nije u padu i nije u euforiji. Cene rastu, ali sporije nego u godinama koje su iza nas. Kupci se vraćaju, ali kupuju selektivnije. Euribor više nije prepreka, ali ni garancija da se prozor neće ponovo zatvoriti. Za one koji razmatraju kupovinu, podaci za jun 2026. kažu jedno, uslovi su povoljniji nego bilo kada od 2022, ali tržište ne čeka.