Kako stranci mogu kupiti nekretninu u Srbiji: Zakoni i krediti

U skladu sa Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa prema članu 82, strana fizička i pravna lica mogu sticati pravo svojine na pokretnim stvarima pod istim uslovima kao i domaća lica. Kada je u pitanju nepokretna imovina, strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost na teritoriji Republike Srbije može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi na isti način kao i državljanin Republike Srbije.

Odnos uzajamnosti, odnosno reciprocitet, u praksi znači da i naši državljani pod istim uslovima mogu posedovati nekretninu u onoj zemlji iz koje dolazi strani državljanin koji želi da investira u Srbiji. Ovo pravilo predstavlja osnovni pravni okvir za strane investicije u nekretnine na našem tržištu.

Aktuelna situacija na tržištu i veća potražnja stranaca u 2026. godini

Znatno veća ponuda nekretnina i atraktivne lokacije, posebno u svetlu velikih infrastrukturnih projekata i predstojeće međunarodne izložbe EXPO 2027, čine beogradsku novogradnju izuzetno privlačnom za strance. Do marta 2026. godine, tržište nekretnina u Srbiji je doživelo dodatnu transformaciju, privlačeći ozbiljan kapital iz različitih krajeva sveta. Jeste da inostrani kupci i dalje uglavnom kupuju stanove za gotovinu, ali to povećano interesovanje naravno nije promaklo bankarima, pa su već uveliko proširili i prilagodili posebnu ponudu stambenih kredita za nerezidente.

Danas se sve više stranaca odlučuje da kupi nekretninu u Srbiji. Banke aktivno odobravaju stambene kredite za nerezidente, pri čemu se uslovi kontinuirano poboljšavaju, iako se krediti i dalje plasiraju sa nešto višim kamatnim stopama u odnosu na one koje dobijaju državljani Srbije sa stalnim prebivalištem.

Procedura i uslovi za stambene kredite za nerezidente

Kada je u pitanju dokumentacija za kredit, bankarske procedure su danas u velikoj meri standardizovane i manje-više su slične onima koje važe za srpske državljane koji apliciraju za stambene pozajmice. Finansijske institucije procenjuju kreditni rizik prvenstveno na osnovu redovnih mesečnih prihoda i stabilnosti ugovora o zaposlenju stranog državljanina. Što se tiče obezbeđenja kredita, glavna garancija je sama nekretnina koju klijenti kupuju, uz naravno obavezno učešće čiji procenat zavisi od poslovne politike konkretne banke i iznosa kredita.

Dinamika gradnje, cene kvadrata i pravila reciprociteta

Dok je pandemijska 2020. godina pokazala otpornost tržišta kada je promet nekretnina porastao za dva procenta, a obim gradnje za oko osam odsto, današnja slika je neuporedivo dinamičnija. Cene kvadrata i dalje prate uzlaznu putanju, podstaknute visokom potražnjom i rastom cena građevinskog materijala. Uprkos mogućnostima kreditiranja, statistike pokazuju da se tri od četiri prodata stana i dalje kupuju za gotovinu.

Ipak, vlasništvo nad nekretninama za strance je strogo regulisano zakonom. Isključivo građani onih zemalja koje imaju uspostavljen reciprocitet sa Republikom Srbijom mogu postati legalni vlasnici nepokretnosti. Od zemalja gde takav reciprocitet ne postoji i gde nije moguća kupovina stanova, izdvajaju se Severna Makedonija, Iran i Indija. S druge strane, u prestižnim i luksuznim stambenim kompleksima širom prestonice, poput „Beograda na vodi“, nerezidenti danas čine značajan procenat ukupnog broja stanara, što potvrđuje sve veći internacionalni karakter srpskog tržišta nepokretnosti.

Ko najviše investira i koncept prebivališta kroz investiciju

Analizirajući strukturu inostranih kupaca, nekretnine u Srbiji već godinama najviše kupuju državljani Rusije i Kine. Rusi, na primer, sada na našem tržištu mogu znatno lakše da podignu stambeni kredit, pod uslovima koji su veoma slični onima koje bi dobili u svojoj matinoj zemlji. Domaći investitori su prepoznali ovaj trend, te se u ponudi nalazi sve veći broj luksuznih stanova i pametnih zgrada građenih tačno po meri i visokim standardima ovakvih kupaca.

Sve intenzivniji priliv stranog kapitala iznova nameće pitanje da li je realno uz sadašnje propise očekivati da naši najveći gradovi u potpunosti poprime demografsku i investicionu raznolikost metropola poput Njujorka ili Londona. Takođe, postavlja se pitanje kada se može očekivati usvajanje modernijih propisa kojima će biti jasno uređeno sticanje prebivališta za strance čija investicija u nekretnine pređe određeni finansijski iznos.

Mnoge države odavno koriste ovakve mehanizme za privlačenje kapitala. Grci već godinama uspešno sprovode program pod nazivom „zlatna viza“, koji garantuje trajno prebivalište onim stranim državljanima koji u nekretnine ulože više od 250.000 evra. Sličan, mada finansijski zahtevniji model primenjuju i Amerikanci, garantujući trajno prebivalište stranim investitorima koji kupe nekretnine u vrednosti od milion i više dolara. Uvođenje sličnog, prilagođenog modela u Srbiji bi u narednim godinama moglo dodatno da podstakne sektor građevinarstva i osigura dugoročni priliv stranih direktnih investicija.