Vodič za legalno izdavanje stanova na dan u Srbiji

Tržište kratkoročnog izdavanja nekretnina u Srbiji prolazi kroz značajne promene, iako mnogi vlasnici i dalje veruju da mogu ostati nevidljivi za sistem. Vlasnica dva apartmana na periferiji Beograda, koja se ovim poslom bavi već osam godina, priznaje da posao ide odlično i da ima stalne goste. Do nedavno je smatrala da za registraciju nema preke potrebe, vodeći se starom logikom da je u našoj zemlji malo registrovanih objekata i da su šanse za inspekcijsku kontrolu minimalne.

Tako je funkcionisalo godinama, jer se iznajmljivanjem stanova na dan bavio gotovo svako ko ima dvadesetak kvadrata viška i malo novca da prostor uredi za goste. Većini vlasnika to je bio dodatni, a ne glavni izvor prihoda, uz uverenje da u svakom trenutku mogu da prekinu ovu delatnost. S druge strane, dugo je važilo pravilo da je mnogo više stanova na crno nego turističkih inspektora, pa ni kontrole nisu bile dovoljan motiv da se izađe iz sive zone. Ipak, situacija se do marta 2026. godine drastično promenila, a država je znatno pooštrila kontrolu, o čemu je ranije pisao i Blic biznis.

Pooštrena inspekcijska kontrola i digitalizacija turističkog sektora

Osim velikih centara, poput Beograda i Novog Sada, na udaru inspekcije danas su i vlasnici smeštajnih objekata u manjim gradovima i popularnim turističkim mestima širom zemlje. Iako su u prošlosti nedostajali precizni podaci o broju neprijavljenih apartmana, uvođenjem naprednih softverskih rešenja država sada mnogo lakše detektuje neregistrovane objekte. Centralni informacioni sistem e-Turista postao je glavna baza koja omogućava brzo ukrštanje podataka i praćenje tržišta u realnom vremenu.

Dodatni problem državi godinama su stvarale globalne platforme preko kojih se izdavanje najčešće obavlja. Iako posluju širom sveta, dugo su izbegavale da usklade svoj rad sa domaćim propisima. Danas je sistem registracije na ovim sajtovima i dalje jednostavan, plaćanje provizije se podrazumeva, ali su pod pritiskom novih zakonskih regulativa platforme prinuđene na veću transparentnost. Cilj nadležnih institucija je da država više ne ostaje bez prihoda od paušalnog poreza, a lokalne zajednice bez značajnog novca koji inkasiraju od naplate boravišnih taksi.

Zašto vlasnici apartmana izbegavaju legalizaciju poslovanja?

Kada se postavi pitanje zašto vlasnici izbegavaju da prijave svoje poslovanje vezano za izdavanje nekretnina, najčešći razlog koji navode je strah od visokih troškova registracije, što zapravo uopšte nije tačno. Resorno ministarstvo kontinuirano radi na informisanju vlasnika o svim pogodnostima koje im donosi prelazak u legalne tokove, naglašavajući da su finansijske obaveze prema državi zanemarljive. Za paušalni porez, u zavisnosti od kategorije turističkog mesta, iznos po krevetu može iznositi svega nekoliko hiljada dinara na godišnjem nivou.

Registracija, odnosno kategorizacija, vlasniku daje potpunu slobodu da se bavi ovim poslom potpuno legalno, bez svakodnevnog stresa i straha od inspekcija. Mnogi potencijalni ugostitelji ostaju u sivoj zoni isključivo iz neznanja, ne računajući na to da mogu da se nađu u veoma neprijatnoj situaciji i pred plaćanjem drakonskih kazni.

Kategorizuju se stanovi, sobe, apartmani i kuće koji pripadaju takozvanoj domaćoj radinosti. Svi ovi objekti moraju se evidentirati u sistem e-Turista preko jedinica lokalne samouprave. Sama procedura je digitalizovana i pojednostavljena. Preko platforme se elektronski podnosi zahtev za kategorizaciju, nakon čega stručna komisija izlazi na teren, ocenjuje uslove i donosi rešenje ukoliko su ispunjeni svi standardi.

Na osnovu tog rešenja, lokalna uprava obračunava iznos boravišne takse, dok Poreska uprava određuje paušalni porez za tekuću godinu. Zahvaljujući ovim jasnim merama, broj kategorisanih objekata u 2026. godini neprekidno raste, jer vlasnici sve više shvataju koliko je važno i isplativo legalizovati posao iznajmljivanja smeštaja.

Visoke novčane kazne za nelegalno izdavanje stana na dan

Danas su kontrole turističke inspekcije redovne i znatno efikasnije. Ono o čemu se nekada samo razmišljalo – kreiranje softverskog rešenja za automatsko praćenje oglasa na internetu – sada je aktivni alat inspektora koji lako prepoznaje neregistrovane ponude. Izdavanje nekategorisanog stana na dan zakonski je prepoznato kao jedan od najvećih, a ujedno i najtežih prekršaja u turizmu.

Za ovakvo svesno izbegavanje propisa, zakonske kazne iznose od 150.000 do 350.000 dinara. Ipak, taj iznos može biti i znatno veći ukoliko inspektori kroz digitalne tragove i recenzije na platformama procene da je objekat nezakonito izdavan tokom dužeg vremenskog perioda. U takvim situacijama, nesavesnim vlasnicima se na teret može staviti i retroaktivna uplata poreza na dobit, kao i naplata svih zaostalih boravišnih taksi koje godinama nisu izmirivane.

Kada vlasnik legalizuje svoj posao i dobije rešenje za bavljenje ovim poslom, uz njega mu se uručuje i zvanična nalepnica koja mora biti propisno istaknuta na ulazu u objekat. Ukoliko propuste da to učine, vlasnici se suočavaju sa novčanom sankcijom u rasponu od 80.000 do 120.000 dinara. Isti iznos kazne predviđen je i u slučaju da nadležna inspekcija zatekne nezadovoljavajuće higijenske uslove u stanu koji se nudi gostima. Pored toga, strogo su propisane i sankcije za nepoštovanje kućnog reda, a iznosi za takve prekršaje takođe startuju od 120.000 dinara.