Kupovina nekretnina iz dijaspore: Kako novac iz inostranstva menja tržište stanova u Srbiji

Kupovina nekretnina iz dijaspore godinama oblikuje domaće tržište na način koji se lako previdi, a teško ignoriše. Prema proceni o raspodeli doznaka, gotovo svaki četvrti evro koji stigne iz inostranstva završi u kvadratima. Čovek u Minhenu ili Cirihu gleda stanove u Beogradu sa ekrana telefona, budžet mu je ozbiljniji od prosečnog domaćeg kupca, ali kupuje na daljinu, često pod pritiskom vremena i sa ograničenim poznavanjem aktuelne ponude.

Na tržištu vrednom 8,1 milijardu evra u 2025. godini, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, dijaspora nije marginalni igrač, ona je faktor koji stabilizuje potražnju i diže prosečnu cenu transakcije. Na domaćem tržištu danas postoje dve jasno odvojene grupe kupaca iz inostranstva i svaka od njih kupuje iz potpuno različitih razloga.

Kupovina nekretnina iz dijaspore počinje sa dva različita profila kupca

Prva grupa su investitori. Oni traže stanove manje kvadrature, najčešće do 50 kvadratnih metara, na dobrim lokacijama u Beogradu. Kupuju da bi izdavali ili preprodali, računajući da im prinos od iznajmljivanja donosi više nego štednja u stranoj banci. Za njih je kupovina nekretnine iz dijaspore pre svega finansijska operacija, a stan je imovina koja se mora lako izdati i lako likvidirati.

Druga grupa su oni koji se vraćaju, ili se bar pripremaju za povratak. Njihov pristup je potpuno drugačiji. Traže veće stanove, od 80 do 100 kvadratnih metara, u novogradnji, i to ne bilo kakvoj. Zanima ih ko će im biti komšije, gde će deca ići u školu, koliko je bezbedno naselje. Kupovinom nekretnine oni ne rešavaju investiciono pitanje, već životno i u to obično ulažu najveći deo kapitala stečenog u inostranstvu.

Šta dijaspora najčešće traži kada kupuje stan ili kuću u Srbiji

Istraživanja programa Tačka povratka, sprovedena u zajednici dijaspore, potvrđuju tu strukturu interesovanja: oko 60 odsto zainteresovanih želi stan, nešto više od četvrtine kuću, a budžet se najčešće kreće između 50.000 i 200.000 evra. Na listi željenih lokacija ubedljivo prednjače Beograd i Novi Sad, dok je na trećem mestu rodni grad.

To je ono što statistika ne meri lako: emotivna kupovina, povezanost sa zavičajem, odluka koja nema isključivo ekonomsku logiku.

Kupci iz dijaspore najčešće dolaze tokom praznika i godišnjih odmora

Većina kupaca iz dijaspore dolazi iz Nemačke, Švajcarske, Austrije, SAD i Kanade. Periodi najveće aktivnosti poklapaju se sa godišnjim odmorima, Uskrsom i Božićem, tada obilaze stanove, a ponekad i završavaju transakcije u roku od nekoliko dana.

Beograd ostaje prva adresa za kupovinu nekretnina iz dijaspore

Kupovina nekretnina iz dijaspore u Beogradu koncentrisana je na četiri opštine: Vračar, Stari Grad, Zvezdaru i Novi Beograd. Tu se cena kvadrata kreće između 3.000 i 3.500 evra, a ono što kupce iz inostranstva privlači nisu samo lokacija i kvalitet gradnje, već i koncept stanovanja.

Moderni stambeni kompleksi sa garažom, zajedničkim zelenim površinama, teretanom i dečjim igralištima, tip nekretnine koji u praksi podseća na način života na koji su navikli u zapadnoj Evropi. Upravo ti objekti beleže najviše upita iz dijaspore.

Periferija Beograda postaje izbor za kupce sa manjim budžetom

S druge strane, kupci sa manjim budžetom iz dijaspore poslednjih godina sve češće biraju Surčin, Borču i Ovču, gde je cena kvadrata ispod 2.000 evra. Razlika u ceni je značajna, a novogradnje ima dovoljno. Za nekoga ko kupuje stan kao dugoročnu investiciju i ne planira da se useli odmah, periferne lokacije sa potencijalom rasta vrednosti postaju sasvim razuman izbor.

Novi Sad i rodni gradovi imaju posebnu težinu za dijasporu

Van Beograda, Novi Sad je druga najtraženija destinacija, naročito za dijasporu iz Vojvodine. Ali pravi fenomen je treća kategorija, kupovina u rodnom mestu. Kuća u Nišu, stan u Kragujevcu, imanje u Šumadiji. Tu se ne računa prinos po kvadratu. Tu se kupuje veza sa mestom odakle je čovek potekao, i ta vrsta kupovine, koliko god izgledala neekonomična, stabilno je prisutna na tržištu.

Pratite nas na

Svaki četvrti evro iz doznaka završava u nekretninama

Doznake iz dijaspore u Srbiju poslednjih godina kreću se oko pet milijardi evra godišnje, prema podacima Narodne banke Srbije. Reč je o jednom od najstabilnijih izvora priliva novca iz inostranstva, koji čini oko šest do sedam odsto bruto domaćeg proizvoda. Geografska struktura tog novca gotovo se ne menja godinama: najviše doznaka dolazi iz Nemačke, Švajcarske i Austrije, dok se među značajnim izvorima navode i Francuska i Rusija.

No ono što je ključno za tržište nekretnina jeste pitanje gde taj novac završi. Prema procenama koje se pozivaju na podatke Međunarodnog monetarnog fonda, raspodela je konstantna: oko dve trećine doznaka odlazi na tekuću potrošnju, oko 24 odsto u nekretnine, a tek jedan procenat u poslovne investicije.

Prevedeno u apsolutne cifre, to znači da kupovina nekretnina iz dijaspore, prema toj proceni, godišnje apsorbuje više od milijardu evra. Na tržištu ukupne vrednosti od 8,1 milijardu evra, kako pokazuju podaci RGZ-a za 2025, to je udeo koji se ne može zanemariti.

Dijaspora ne kupuje ravnomerno tokom cele godine

Ovaj novac ne dolazi ravnomerno tokom godine. Pojačan priliv u letnjim mesecima i tokom prazničnih perioda direktno se vidi na broju transakcija. Dijaspora ne čeka sezonske popust, kupuje kada je fizički prisutna u zemlji, i najčešće je spremna da plati traženu cenu bez dugotrajnog pregovaranja.

Kredit za nerezidente promenio je kupovinu nekretnina iz dijaspore

Do 2022. godine, kupovina nekretnina iz dijaspore u Srbiji podrazumevala je gotovo isključivo gotovinsko plaćanje. Naši državljani u inostranstvu nisu mogli da dobiju stambeni kredit ni u srpskim bankama, ni u bankama u zemljama u kojima žive, za domaće banke bili su nerezidenti bez kreditne istorije, a za strane banke nekretnina u Srbiji nije bila prihvatljiv kolateral.

Ta prepreka prevaziđena je kada je, na inicijativu programa Tačka povratka i uz pozitivno mišljenje Narodne banke Srbije, jedna domaća banka razvila prvi stambeni kredit namenjen nerezidentima. Model je brzo prepoznat i danas ga nudi više banaka u Srbiji. Uslov je prijavljen boravak u inostranstvu od minimum 12 meseci i redovni mesečni priliv po osnovu zarade. Učešće je veće nego za rezidente, procedura složenija, ali s obzirom na razliku u zaradama i cenama nekretnina, otplata je za većinu podnosilaca zahteva komforna.

Kako izgleda procedura kupovine nekretnine iz dijaspore

Važno je napomenuti – kupac iz dijaspore ne mora lično da prisustvuje celom procesu. Kroz ovlašćenje overeno u ambasadi, konzulatu ili kod notara u inostranstvu, moguće je da drugo lice pribavi dokumentaciju, sprovede proceduru u banci i zastupa kupca pred javnim beležnikom.

Nerezident mora da pribavi poreski identifikacioni broj (PIB) u Srbiji, otvori devizni račun u domaćoj banci i obezbedi kompletnu dokumentaciju o zaposlenju i primanjima iz inostranstva. Nakon kupovine, kod prometa za koji se ne plaća PDV plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, dok se kod prve prodaje novogradnje plaća PDV od 10 odsto. Vlasnik zatim plaća i godišnji porez na imovinu.