Upravljanje stambenim zajednicama: Izazovi i moderne prakse u 2026. godini

Najveća novina uvedena Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada bila je uvođenje profesionalnih upravnika i organizatora upravljanja – fizičkih i pravnih lica koja se profesionalno bave upravljanjem kao privrednom delatnošću. To je od samog početka privuklo najveću pažnju javnosti, kao i priča oko prinudnih upravnika i načina održavanja naših zgrada. Danas, u martu 2026. godine, nakon gotovo čitave decenije primene ovog zakona, možemo sagledati jasnu sliku kako funkcioniše upravljanje stambenim zajednicama i šta su novi izazovi za stanare u modernom okruženju.

Sistem se vremenom iskristalisao, ali su se i potrebe stanara drastično promenile u eri pametnih zgrada i sve većih troškova energenata. Zbog toga se uloga onih koji vode brigu o zgradama ne svodi samo na puko prikupljanje novca za čistačicu, već na ozbiljan menadžment i strateško planiranje ulaganja u zajedničku imovinu.

Izbor upravnika: Stanar ili profesionalac?

Stambene zajednice i dalje imaju pravo da izaberu nekoga od članova skupštine stambene zajednice zgrade da vrši funkciju upravnika. Ova funkcija donekle odgovara nekadašnjoj funkciji predsednika skupštine stambene zgrade. Angažovanje tog stanara na poslovima upravnika stambene zajednice će se regulisati ugovorom. To lice, upravnik stambene zajednice iz redova stanara, može obavljati tu funkciju potpuno besplatno, ali i uz nadoknadu, zavisi od toga kako je međusobno ugovoreno.

To u praksi znači da nijedna stambena zgrada, odnosno zajednica, nije po zakonu dužna da angažuje profesionalnog upravnika ukoliko ima svog kandidata. Ali, onda verovatno ostaje samo onaj osnovni paket ponude i održavanja, bez ozbiljnijeg pomeranja na bolje, jer obavljanje ovog posla danas zahteva ozbiljno pravno i tehničko predznanje.

Zašto je profesionalni upravnik zgrade postao neophodnost?

Savet svim stambenim zajednicama jeste da dobro razmisle da li im sadašnje stanje odgovara, da li su zadovoljni sa izgledom svoje zgrade, da li su zadovoljni sa higijenom, sa prilazima, sa fasadama, sa trošenjem energije itd… Pa ako jesu, onda super, imaju sreće i neka takvog komšiju upravnika maze i paze kao najrođenijeg. Ipak, istina je na žalost najčešće drugačija.

Samo u Beogradu i dalje postoji ogroman broj stambenih zgrada koje kubure sa organizacijom, dok su se inspekcijski nadzori od 2026. godine znatno pooštrili. To je prosto sa stanovišta šire zajednice nedopustivo i postoji opravdana potreba za angažovanjem profesionalnog upravnika. Ukoliko se on ne angažuje, a zgrada nema ni svog upravnika iz redova stanara, takve zgrade dobiće prinudnog upravnika do daljnjeg.

Kada se uvodi prinudna uprava u 2026. godini?

Postoji više zakonskih osnova za uvođenje prinudnog profesionalnog upravljanja. Prinudna uprava uvodi se poveravanjem poslova upravljanja profesionalnom upravniku u slučaju kada:

• prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine,
• po isteku ili prestanku mandata iz bilo kog razloga nije izabran novi upravnik u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga (svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika),
• inspekcijski organi utvrde da zgrada nema registrovano lice za zastupanje u savremenom elektronskom Registru stambenih zajednica.

Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela zgrade. Profesionalni upravnik tada vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese sopstvenu odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju sa licem po svom izboru.

Modernizacija sistema i smena nametnute uprave

Važno je istaći da prinudna uprava ne mora da postoji dugo, odnosno stanari u svakom trenutku mogu sazvati skupštinu stambene zajednice i promeniti nametnutog profesionalnog upravnika izborom novog upravnika – bilo to lice licencirani profesionalni upravnik kog su sami odabrali, ili jedan od članova stambene zajednice.

Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja, što može biti pravno lice ili preduzetnik. Za razliku od 2017. godine kada je Registar tek počeo sa radom i kada je fokus bio isključivo na evidenciji zgrada kako bi se izbegla prinudna uprava u roku od šest meseci, danas je sistem potpuno digitalizovan.

U martu 2026. godine, napredne stambene zajednice koriste digitalne platforme za elektronsko glasanje i onlajn oglasne table, a profesionalni upravnici igraju ključnu ulogu u sprovođenju projekata energetske sanacije. Apliciranje za državne subvencije za obnovu fasada, modernizaciju starih liftova i postavljanje solarnih panela na krovovima zgrada, postali su primarni zadaci svakog ozbiljnog organizatora upravljanja. Zbog toga, izbor adekvatnog lica koje će voditi zgradu više nije samo zakonska obaveza, već ključna odluka koja direktno povećava tržišnu vrednost svakog pojedinačnog stana u zgradi.