Vodič kroz rad upravnika zgrada i funkcionisanje stambenih zajednica

Upravnici već godinama uspešno zavode red u stambenim zgradama širom Srbije. To u praksi znači da svaka stambena zajednica danas ima svog upravnika, a svi stanari imaju jasnu zakonsku obavezu da redovno plaćaju održavanje zgrade, kao i da regulišu porez na iznajmljivanje stana ukoliko svoju nekretninu daju u zakup.

Primena propisa donela je značajne promene u načinu na koji funkcionišu stambene zajednice, te je danas sistem upravljanja, nakon višegodišnje prakse do marta 2026. godine, potpuno standardizovan i integrisan u svakodnevni život građana i funkcionisanje sistema pametnih i uređenih gradova.

Uloga i izbor upravnika zgrade

Zakon predviđa da posao upravnika ne bude plaćen ukoliko ga stanari sami izaberu među sobom, što je i dalje dobrovoljna i neplaćena funkcija. Međutim, praksa pokazuje da se stambene zajednice sve češće odlučuju za mogućnost da angažuju licenciranog profesionalnog upravnika van zgrade. Usled rasta troškova na tržištu prethodnih godina, naknada za profesionalnog upravnika danas se u proseku kreće od 500 do 1.200 dinara mesečno po stanu, u zavisnosti od grada i paketa usluga koje pruža.

Ukoliko se stanari ne saglase o tome ko će upravljati zgradom, po automatizmu se uvodi prinudna uprava. U tim situacijama, lokalna samouprava dodeljuje upravnika zgrade sa zvanične liste koju vodi Privredna komora Srbije. Taj profesionalni prinudni upravnik privremeno obavlja menadžerski posao, a njegove usluge stanari su obavezni da plaćaju sve dok ne postignu dogovor i sami ne izaberu svog predstavnika.

Menadžerska uloga i obaveze održavanja zgrada

Današnji upravnici zgrada imaju znatno šira ovlašćenja i naglašenu menadžersku ulogu u poređenju sa nekadašnjim predsednicima skupštine stanara. Upravnik je glavno lice koje obaveštava nadležne organe o potrebi za hitnim intervencijama, vodi računa o ispravnosti oluka, krovova i liftova, zaključuje ugovore u ime stambene zajednice sa javnim preduzećima i aktivno zastupa zajednicu stanara u svim pravnim poslovima.

Sami stanari preuzimaju punu odgovornost za spoljašnje i unutrašnje uređenje objekata. Zakon strogo propisuje da zgrade ne smeju da ugrožavaju treća lica niti njihovu imovinu, što bezbednost fasada i krovova čini apsolutnim prioritetom. Odluke skupštine stambene zajednice donose se dvotrećinskom većinom prisutnih, pri čemu je za punovažnost odluka potrebno prisustvo najmanje 51 odsto vlasnika stanova. Pitanje higijene zgrade nije definisano republičkim zakonom, već stanari samostalno odlučuju o nivou i načinu održavanja čistoće unutar svog objekta.

Sankcije za neplaćanje i transparentnost izdavanja stanova

Za nepoštovanje zakonskih obaveza predviđene su oštre kazne koje su regulisane Zakonom o prekršajima, a kreću se u rasponu od 5.000 do 50.000 dinara. Stanari koji odbijaju da učestvuju u troškovima održavanja zgrade direktno se suočavaju sa ovim sankcijama. Ukoliko neko od vlasnika stanova ne plaća propisanu naknadu, upravnik ima pravo i obavezu da dokaze o nastalom dugu prosledi privatnim izvršiteljima radi prinudne naplate.

Pored toga, stanodavci su u obavezi da podatke o zakupcima na vreme dostave upravniku zgrade. Ovaj mehanizam osigurava transparentnost i znatno otežava izbegavanje plaćanja poreza na iznajmljivanje stana. Sav novac prikupljen od eventualnog zakupa zajedničkih prostorija u zgradi mora se namenski trošiti isključivo na tekuće i investiciono održavanje same zgrade, o čemu odlučuje skupština stanara.

Registar stambenih zajednica i hitne intervencije

Danas u punom kapacitetu funkcioniše Jedinstvena evidencija podataka o stambenim zajednicama koju uredno vodi Agencija za privredne registre. Ovaj registar je javno dostupan na internet stranici agencije i pruža transparentan uvid u pravni status svake zgrade u Srbiji. Važno je napomenuti da za objekte sa manje od 5 posebnih delova ne postoji striktna obaveza formiranja skupštine stambene zajednice, ali pod uslovom da vlasnici zaključe međusobni ugovor o upravljanju kojim uređuju vršenje neophodnih poslova.

Rešavanje hitnih radova i socijalno stanovanje

Kada je reč o opštoj bezbednosti, predviđeno je da se u javnom interesu vrše radovi hitnih intervencija na stambenim, poslovnim zgradama, zgradama javne namene ili spomenicima kulture. Ukoliko nadležni subjekt nije izvršio potrebne sanacije, a postoji opasnost po život, zdravlje ljudi, životnu sredinu ili imovinu veće vrednosti, radove na održavanju preuzima i sprovodi nadležna jedinica lokalne samouprave.

Takođe, sistem je u protekloj deceniji definisao i pitanje neprofitne kupovine stanova za građane slabijeg materijalnog statusa, dok nadležna ministarstva kontinuirano rade na razvoju socijalnog stanovanja. Zakonski je adresirano i dugogodišnje pitanje vraćanja stanova vlasnicima kojima je pre više od sedam decenija oduzeto pravo poseda. Zaštićeni stanari iz tih objekata sukcesivno se preseljavaju u stanove u javnoj svojini uz obezbeđene povoljne uslove za njihov otkup.