Sve što treba da znate o upravljanju stambenom zajednicom

Upravljanje stambenim zgradama postalo je znatno složenije i uređenije poslednjih godina, a pravila koja definišu prava i obaveze stanara neprestano se unapređuju.

Usklađivanje sa aktuelnim zakonskim regulativama, kao i modernizacija procesa odlučivanja koja je doživela ekspanziju do 2026. godine, doneli su brojne novine. Svaki vlasnik nekretnine danas mora da poznaje način funkcionisanja stambene zajednice kako bi zaštitio svoj interes, osigurao vrednost svoje imovine i doprineo kvalitetnijem životu u svom okruženju.

Ko čini skupštinu stanara?

Skupštinu stanara (odnosno stambenu zajednicu) čine svi vlasnici stanova u toj zgradi. Moguće je da umesto vlasnika stana na sednicu ode i drugi stanar tog istog stana, ukoliko je za to dobio zvanično odobrenje ili punomoćje od strane vlasnika. Ako je stan pod zakupom, zakupac može da prisustvuje sednicama skupštine stanara i aktivno učestvuje u radu, sem ako vlasnik izričito nije rekao suprotno i zadržao pravo glasa za sebe.

Bilo da je reč o članu porodice ili zakupcu nekretnine, ukoliko je vlasnik odobrio, to lice može punopravno da glasa o odlukama koje donosi skupština stanara.

Pravilo glasanja je jasno: ako je jedan čovek vlasnik više stanova ili poslovnih prostora u istoj zgradi, on ima onoliko glasova koliko ima posebnih delova (stanova) u svom vlasništvu. Takođe, ukoliko je neko vlasnik garaže, on ima pravo glasa, ali se to pravo ograničava samo na one odluke koje se direktno tiču garažnog dela zgrade i pripadajuće infrastrukture.

Ukoliko ste trenutno u fazi kupovine stana, pogledajte našu ponudu stanova u celoj Srbiji i izaberite grad u kome želite da kupite svoju idealnu nekretninu: PRODAJA STANOVA.

Odluke koje donosi skupština stanara

Skupština stanara je po zakonu dužna da zaposli upravnika zgrade. To znači da stanari moraju da izaberu nekoga od komšija iz te zgrade da bude upravnik, ili da angažuju profesionalnog upravnika. Vrlo je važno da stambena zajednica samostalno izabere upravnika, kako im lokalna samouprava (Opština) ne bi dodelila prinudnog upravnika, što često sa sobom nosi veće troškove i manju fleksibilnost u radu.

Skupština stanara ima ovlašćenje da uzima kredit u ime stambene zajednice radi obimnijih radova. Da bi se ovakva odluka usvojila, neophodno je da bude saglasno dve trećine članova skupštine stanara.

Sve odluke o pripajanju, dograđivanju ili nadgrađivanju zgrade obavezno moraju proći razmatranje na sednici. Ako neki stanar želi da adaptira prostor u potkrovlju zgrade ili pripoji zajedničku vešernicu svom stanu, stambena zajednica se okuplja i glasa za ili protiv tog predloga. Ako se donese odluka o uređenju nekog dela zgrade ili pripadajućeg zemljišta, mora se precizno definisati visina naknade za te aktivnosti. To se postiže transparentnim glasanjem o odgovarajućem budžetu.

Energetska efikasnost i modernizacija zgrada

Danas, u 2026. godini, fokus stambenih zajednica je snažno usmeren na energetsku efikasnost zgrada. Odluke o postavljanju solarnih panela na krovovima za potrebe zajedničke potrošnje (osvetljenje, liftovi), kao i apliciranje za državne subvencije za termoizolaciju fasada, postale su redovna tema. Za apliciranje na ovakve projekte i fondove, neophodna je složna odluka stambene zajednice i uredna pravno-tehnička dokumentacija kojom rukovodi upravnik.

Ako želite da iznajmite stan u nekom od gradova Srbije i postanete deo uređene stambene zajednice, pogledajte našu kompletnu ponudu: IZDAVANJE STANOVA.

Za većinu ključnih odluka mora da se složi pomenute dve trećine skupštine stanara. Ovo se posebno odnosi na podizanje kredita, nadgrađivanje, ustupanje zajedničkih prostorija i biranje (ili razrešenje) upravnika zgrade.

Šta ako se ne pojavljujete na sednicama skupštine stanara?

Sednice se sazivaju po potrebi, odnosno kada postoji konkretan povod i odluka koja mora da se donese. Preporuka i praksa je da se redovna sednica održava minimum dva puta godišnje radi podnošenja izveštaja o radu i finansijama.

Ako niste bili u mogućnosti da prisustvujete na jednoj ili dve uzastopne sednice, a niste obavestili upravnika, i dalje imate pravo učešća u budućnosti. Međutim, ukoliko se to desi i treći put uzastopno, a ne opravdate svoj izostanak, skupština stanara će vas, prema zakonskim odredbama, smatrati nedostupnim licem. To u praksi znači da se vaš glas više neće uračunavati u kvorum.

Kvorum predstavlja minimalan broj vlasnika stanova koji moraju biti prisutni da bi odluke bile validne. Ako niste deo kvoruma, direktno gubite pravo da utičete na odluke koje se tiču vaše imovine i okruženja.

Obaveštenje o održavanju sednice (tačan datum, vreme i mesto) mora biti istaknuto na vidnom mestu u zajedničkim delovima zgrade, kao što je oglasna tabla u ulazu. Ukoliko ste bili sprečeni da prisustvujete, obavezno javite upravniku ili nekom od komšija. Kada ponovo budete u prilici da dođete na sastanak (ili pošaljete ovlašćenog člana porodice/zakupca), kvorum se automatski povećava za vaš glas i vaše biračko pravo se reaktivira.

Održavanje zgrade i obaveze stambene zajednice

Jedan od najvažnijih poslova skupštine stanara jeste da, u koordinaciji sa upravnikom, aktivno učestvuje u tekućem i investicionom održavanju zgrade. Ako stanari zanemare svoju zgradu do te mere da ona postane nebezbedna i štetna po zdravlje i život ljudi (npr. obrušavanje fasade), brigu o održavanju prinudno preuzima Opština, što stanarima donosi višestruko veće troškove.

Zakonska je obaveza da svaki vlasnik stana redovno plaća održavanje zgrade. Pored vlasnika stanova, ovu obavezu imaju i vlasnici poslovnih prostora, garaža i svih drugih posebnih delova koji pripadaju zgradi. Vlasnici plaćaju određenu sumu novca za tekuće održavanje (čišćenje, lift, sitne popravke), dok se iznos za investiciono održavanje (krov, fasada, instalacije) najčešće obračunava u zavisnosti od kvadrature stana.

U ukupne troškove održavanja spada i naknada za rad upravnika zgrade. Ukoliko zgradu vodi profesionalni upravnik, cena njegovih usluga formira se na tržištu ili u skladu sa preporukama lokalne samouprave.

Sve naknade moraju se uplaćivati isključivo na zvanični tekući račun stambene zajednice, čime se osigurava transparentnost i sprečavaju zloupotrebe. Moderni sistemi u 2026. godini omogućavaju stanarima direktan elektronski uvid u stanje na računu zgrade putem specijalizovanih aplikacija.

Ko saziva skupštinu stanara i kako funkcioniše elektronsko glasanje?

Skupštinu stanara primarno saziva upravnik zgrade. Ako novoizgrađena zgrada još uvek nema svog upravnika, bilo koji vlasnik stana može preuzeti inicijativu i sazvati prvu, konstitutivnu sednicu na kojoj će se odlučiti ko će preuzeti tu funkciju.

Potreba za sednicama se javlja kada treba rešiti problem ili pokrenuti inicijativu za koju je nadležna skupština stanara. Upravnik može samostalno zakazati sednicu ili to može učiniti na zahtev određenog broja vlasnika.

Zahvaljujući digitalizaciji, danas se obaveštenja o održavanju sednica ne ostavljaju samo na oglasnim tablama. Obaveštavanje se masovno vrši elektronskim putem — slanjem e-mailova, poruka na zajedničkim Viber ili WhatsApp grupama, ili putem namenskih portala stambene zajednice.

Datum, vreme i mesto održavanja moraju biti objavljeni najmanje tri dana pre sednice. Na pozivu obavezno mora biti jasno istaknut dnevni red, odnosno teme kojima će se sednica baviti.

Takođe, elektronsko glasanje postalo je standard. Ukoliko se glasa u pisanoj formi ili elektronskim putem, stanari svoje izjašnjavanje mogu obaviti i pre same sednice. Precizno uputstvo o načinu glasanja (putem digitalnog obrasca ili e-maila) uvek mora biti navedeno u samom pozivu za sednicu.

Šta ako nisu ispunjeni uslovi za održavanje sednice?

Ukoliko se na zakazanu sednicu ne odazove potreban broj stanara (najčešće propisana većina ili dve trećine za bitna pitanja), ta sednica se ne može održati jer nema pravni legitimitet za donošenje odluka.

U tom slučaju pristupa se sazivanju ponovljene sednice. Ponovna sednica može se zakazati najranije tri dana, a najkasnije trideset dana nakon neodržane sednice. Važno je napomenuti da ponovljena sednica mora imati identičan dnevni red. Specifičnost ponovljene sednice je u tome što je zakonski prag za kvorum spušten, pa je za punovažnost rada i donošenje odluka dovoljna prisutnost samo jedne trećine ukupnog broja članova skupštine stanara.

Pročitajte još korisnih tekstova koji vam mogu pomoći u navigaciji kroz svet nekretnina:

• UPRAVNIK ZGRADE – ZADUŽENJA I ODGOVORNOSTI
• GDE JE NAJBOLJE KUPITI STAN U BEOGRADU?
• VEČITA DILEMA – STAROGRADNJA ILI NOVOGRADNJA

Nakon upoznavanja sa ovim pravilima, jasno je kako funkcioniše jedna moderna stambena zajednica, kako treba da se postavite prema svojim obavezama i koja su vaša neotuđiva prava. Ukoliko smatrate da se pravila krše ili su vaša prava ugrožena, uvek imate mogućnost da prigovor uputite upravniku, nadležnim inspekcijama ili nadležnoj Opštini.

Ukoliko imate konstruktivan predlog za unapređenje zgrade, ne oklevajte da zatražite od upravnika sazivanje sednice. Aktivno učešće u stambenoj zajednici je odraz brige o sopstvenoj imovini.

Za sam kraj, savetujemo vam da uvek pažljivo informišete sebe pre nego što date svoj glas, jer je svaka odluka dugoročna i direktno utiče na kvalitet vašeg svakodnevnog života, naročito u situacijama kada su mišljenja komšija podeljena.