Ko plaća popravke u zgradi: Kada trošak ide svima, a kada samo jednom vlasniku

Ko plaća popravke u zgradi jedno je od pitanja zbog kojeg danas nastaje najveći broj sukoba među stanarima u Srbiji. Popravka lifta, sanacija krova, pucanje vertikale ili obnova fasade često otvaraju isti problem, da li trošak mora da plati cela zgrada ili samo stanari koje kvar direktno pogađa.

U praksi najveći broj konflikata danas ne nastaje zbog same popravke, već zbog raspodele troškova, odbijanja pojedinih vlasnika da učestvuju i pogrešnog uverenja da neko može da izbegne obavezu zato što „ne koristi lift“, „živi u prizemlju“ ili „problem nije u njegovom stanu“.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada prilično je jasan: zajednički delovi zgrade predstavljaju zajedničku imovinu svih vlasnika posebnih delova, što znači da trošak njihovog održavanja u najvećem broju slučajeva snose svi suvlasnici. Međutim, način raspodele troškova, izuzeci i prinudna naplata u praksi često zavise od vrste radova, odluka stambene zajednice i postupanja upravnika.

Ko plaća popravke u zgradi kada je kvar na zajedničkim delovima

Krov, fasada, lift, hodnici, stepenište, vertikale, podrumi, instalacije i zajedničke terase u zgradi ne pripadaju pojedinačnim stanovima, već svim vlasnicima zajedno. Upravo zbog toga troškovi njihovog održavanja i sanacije po pravilu ne mogu da budu prebačeni samo na jednog stanara, čak ni kada deo vlasnika smatra da konkretan problem ne koristi ili ga direktno ne pogađa.

To je razlog zbog kojeg vlasnik stana u prizemlju učestvuje u popravci lifta, dok vlasnik potkrovlja učestvuje u održavanju podruma ili zajedničke rasvete. Sudska praksa u Srbiji godinama polazi od toga da zajednički delovi predstavljaju funkcionalnu celinu cele zgrade i da njihovo održavanje utiče na bezbednost, upotrebnu vrednost i tržišnu cenu svih stanova. Upravo zbog toga najveći broj redovnih i investicionih troškova danas ulazi u obavezno održavanje koje finansira stambena zajednica.

Pratite nas na

Troškovi se najčešće dele po vlasničkim udelima, ali postoje izuzeci

U najvećem broju zgrada troškovi se raspodeljuju prema vlasničkom udelu, odnosno prema kvadraturi posebnog dela koji svaki vlasnik poseduje. To praktično znači da vlasnik većeg stana učestvuje većim procentom u ukupnom trošku sanacije krova, fasade ili zamene instalacija.

Međutim, zakon ostavlja mogućnost da stambena zajednica određenim odlukama definiše i drugačiji model raspodele troškova, ukoliko za to postoji saglasnost propisana statutom ili dovoljan broj glasova vlasnika.

U praksi upravo ovde nastaju najveći problemi, jer deo stanara očekuje potpuno jednaku podelu troškova bez obzira na kvadraturu, dok drugi insistiraju na strogo proporcionalnom modelu. Dodatni konflikt nastaje kod investicija poput ugradnje novog lifta, video-nadzora ili energetske sanacije fasade, gde deo vlasnika smatra da korist nije jednaka za sve stanove.

Kod određenih kvarova moguće su i posebne situacije. Ako se, recimo, utvrdi da je šteta na zajedničkim instalacijama nastala direktnom krivicom jednog vlasnika, stambena zajednica može da traži da upravo on snosi deo ili celokupan trošak sanacije. Isto važi i kada vlasnik nelegalnim radovima ošteti zajedničke delove zgrade ili izazove havariju.

Ko plaća popravke u zgradi kada je potrebna hitna intervencija

Kod hitnih intervencija, poput pucanja vodovodne vertikale, ozbiljnog prokišnjavanja krova, požara ili opasnosti po bezbednost stanara, upravnik i stambena zajednica imaju pravo da organizuju hitne radove i bez višenedeljnog čekanja saglasnosti svih vlasnika.

U takvim situacijama zakon prioritet daje zaštiti objekta i bezbednosti ljudi, jer odlaganje može da izazove još veću štetu. Upravo zbog toga deo vlasnika tek naknadno dobija obaveštenje o trošku koji mora da plati, što često izaziva dodatne sukobe u zgradama. Problem nastaje kada stambena zajednica nema dovoljno novca na računu rezervnog fonda. Tada se od vlasnika traže dodatne jednokratne uplate, a upravo tada najčešće dolazi do odbijanja plaćanja i međusobnih tužbi među stanarima.

Šta se dešava kada jedan vlasnik odbije da plati

Najčešća zabluda u zgradama u Srbiji jeste da vlasnik može jednostavno da ignoriše obavezu prema stambenoj zajednici ako nije glasao za određenu investiciju ili smatra da ga se problem ne tiče.

U praksi to uglavnom ne funkcioniše tako. Odluke koje stambena zajednica donese potrebnom većinom obavezuju i vlasnike koji su bili protiv ili nisu prisustvovali glasanju. Ukoliko vlasnik odbije da plaća svoje obaveze, dug može da ode u postupak prinudne naplate. Stambena zajednica danas ima pravo da preko izvršitelja potražuje dugovanja za održavanje i zajedničke troškove, uključujući zatezne kamate i troškove postupka. Upravo zbog toga relativno mali dugovi za zajedničko održavanje vremenom mogu značajno da porastu.

U praksi upravnici najčešće prvo pokušavaju opomene i dogovor, ali kada dugovanja traju mesecima ili godinama, stambene zajednice uglavnom prelaze na formalnu naplatu jer bez redovnog priliva novca zgrada više ne može normalno da funkcioniše.

Ko plaća popravke u zgradi danas najčešće zavisi od dogovora stanara

U većim gradovima Srbije danas sve češće se dešava da same popravke nisu najveći problem, već nemogućnost stanara da se dogovore oko novca, prioriteta i organizacije radova. Posebno su komplikovane investicije poput sanacije fasade, zamene lifta ili obnove krova, jer troškovi lako prelaze desetine hiljada evra na nivou cele zgrade.

Dodatni problem predstavlja činjenica da deo stambenih zajednica i dalje nema dovoljno novca u rezervnom fondu, pa se ozbiljniji kvarovi rešavaju tek kada problem postane hitan i višestruko skuplji nego što bi bio da je održavanje bilo redovno. Upravo zato upravnici i stručnjaci za stanovanje poslednjih godina insistiraju da zgrade redovno pune fond za održavanje i planiraju veće investicije unapred, jer zajednički delovi zgrade nisu trošak jednog stana, već pitanje funkcionisanja cele nekretnine.