Kako legalizovati zajedničke prostorije u stambenoj zgradi

Veliki broj građana u Srbiji decenijama unazad živi u takozvanim zajedničkim prostorijama unutar stambenih zgrada. Mnoge porodice su provele više od 35 godina u ovakvim prostorima, koje su sopstvenim sredstvima preuredile u funkcionalne stambene jedinice i za koje uredno plaćaju sve dažbine, komunalije i porez na imovinu.

Put do potpunog ozakonjenja ovakvog stambenog prostora može delovati komplikovano, ali je i te kako ostvariv, naročito kada se postigne načelna saglasnost sa ostalim stanarima zgrade o pravnom regulisanju statusa te nekretnine.

Prvi koraci ka legalizaciji: Odluka stambene zajednice

Prema aktuelnim propisima i Zakonu o stanovanju koji su na snazi u martu 2026. godine, osnovni uslov za započinjanje procesa je regulisanje imovinsko-pravnih odnosa sa stambenom zajednicom (institucijom koja je zamenila nekadašnju skupštinu stanara). Iako se u praksi često spominje nepisano pravilo o potrebi saglasnosti od 51% stanara, zakon precizno definiše potrebnu većinu za raspolaganje zajedničkim delovima zgrade, te je neophodno pridržavati se tih propisa.

Prvi zvanični korak je da skupština stambene zajednice donese zvaničnu odluku o ustupanju zajedničkih prostorija vama kao višedecenijskom korisniku. Nakon donošenja ove odluke, potrebno je da sa stambenom zajednicom zaključite formalni ugovor o ustupanju tih prostorija, kojim vam se pomenuti prostor i pravno prenosi na korišćenje, raspolaganje i vlasništvo radi pretvaranja u stan.

Procedura u nadležnoj opštini i imovinsko-pravno odeljenje

Nakon što uspešno obezbedite potpisan i kod nadležnog javnog beležnika overen ugovor sa stambenom zajednicom, vaša sledeća instanca je nadležna lokalna samouprava. Sa pomenutim ugovorom odlazite u nadležnu Opštinu, odnosno u njeno imovinsko-pravno odeljenje. Tamo ćete predati osnovnu dokumentaciju i dobiti sve ostale precizne informacije, formulare i uputstva oko daljeg toka legalizacije nekretnine.

Važno je napomenuti da činjenica da godinama unazad uredno izmirujete sve komunalne usluge i plaćate porez predstavlja izuzetno značajan dokaz o savesnom državinskom statusu. Ovu dokumentaciju obavezno priložite uz zahtev, jer će vam svakako ići u prilog prilikom rešavanja administrativnih prepreka.

Šta donose nova pravila o ozakonjenju objekata u 2026. godini?

Proces ozakonjenja objekata i delova objekata je tokom poslednjih nekoliko godina doživeo značajne promene u cilju ubrzanja i pojednostavljenja procedure. Do danas, u 2026. godini, sistem je u velikoj meri digitalizovan. Komunikacija između opštinskih organa, urbanističkih službi i Republičkog geodetskog zavoda (Katastra nepokretnosti) obavlja se pretežno elektronskim putem preko sistema e-Uprave, što značajno smanjuje vreme čekanja na šalterima i ubrzava rešavanje predmeta.

Pored ugovora o ustupanju prostorija, biće vam neophodna i odgovarajuća tehnička dokumentacija. To podrazumeva angažovanje licenciranog arhitekte i geometra koji će izraditi Izveštaj o zatečenom stanju objekta sa elaboratom geodetskih radova. Ovi dokumenti su ključni dokaz o tačnim gabaritima, rasporedu i nameni vašeg preuređenog stambenog prostora.

Savet za uspešno rešavanje stambenog statusa

Pretvaranje zajedničkih prostorija u legalnu privatnu svojinu zahteva strpljenje, doslednost i pedantno prikupljanje pravne i tehničke dokumentacije. Najvažnije je da održavate dobre komšijske odnose, jer je upravo saglasnost stambene zajednice temelj celog procesa bez kojeg se ne može dalje. Uz pravilno vođenje procedure u nadležnoj opštini, blagovremeno angažovanje stručnih lica i poštovanje najnovijih propisa, vaša dugogodišnja investicija u životni prostor biće konačno i zakonski zaštićena, a vi ćete dobiti čist vlasnički list.