NKS i EKS – koji broj zapravo pokazuje koliko vas kredit stvarno košta

NKS i EKS danas su dve najvažnije stavke u ponudi za stambeni kredit, ali veliki broj ljudi i dalje ne zna šta zapravo predstavlja razlika između njih. U reklamama banaka uglavnom je najupadljivija nominalna kamatna stopa, dok se efektivna često detaljnije pogleda tek pred potpisivanje ugovora. Upravo u toj razlici često se krije i stvarna cena kredita.

Nominalna kamatna stopa, odnosno NKS, predstavlja kamatu koju banka obračunava na pozajmljenu glavnicu. To je broj koji ulazi u obračun mesečne rate i koji se najčešće koristi u reklamama i promotivnim ponudama.

NKS može da bude fiksna tokom celog perioda otplate, kombinovana, sa nekoliko godina fiksne kamate pa prelaskom na promenljivu ili promenljiva od početka, najčešće vezana za Euribor uz fiksnu maržu banke. Međutim, NKS sama po sebi ne pokazuje koliko kredit ukupno košta. U njoj nisu uračunati dodatni troškovi bez kojih banka često neće odobriti kredit.

Pratite nas na

NKS i EKS ne pokazuju istu stvar

Efektivna kamatna stopa, odnosno EKS, zakonski mora da obuhvati ne samo nominalnu kamatu već i troškove koji su uslov za realizaciju kredita. To u praksi znači da EKS uključuje obradu kredita, određene vrste osiguranja, troškove računa koji je uslov za kredit i druge obavezne stavke koje klijent mora da plati kako bi kredit bio odobren.

Zbog toga je EKS gotovo uvek viši od NKS-a. Na tržištu Srbije razlika između nominalne i efektivne kamatne stope kod stambenih kredita često iznosi između pola i jednog i po procentnog poena, u zavisnosti od toga koliko dodatnih uslova banka vezuje za kredit. U praksi, oglas sa nominalnom kamatom od 4,5 odsto često na kraju znači efektivnu stopu između pet i šest procenata.

Upravo zato NKS i EKS ne služe istoj svrsi. NKS pokazuje kako se obračunava rata, dok EKS mnogo realnije pokazuje koliko će kredit zaista koštati tokom godina otplate.

Najveća razlika krije se u dodatnim troškovima

Mnogi tek pred potpisivanje ugovora prvi put vide koliko dodatnih troškova prati stambeni kredit. Tada postaje jasno koliko različitih stavki ulazi u ukupnu cenu kredita od obrade zahteva i procene vrednosti nepokretnosti do osiguranja i troškova vođenja računa.

Kod pojedinih kredita značajan izdatak predstavlja i premija osiguranja kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), koja se najčešće plaća jednokratno pri realizaciji kredita. Banke često nude nižu nominalnu kamatu ukoliko klijent koristi dodatne proizvode životno osiguranje, određene pakete računa ili druge usluge povezane sa kreditom. Upravo zbog toga dve ponude sa gotovo istom nominalnom kamatom na kraju mogu imati potpuno različitu ukupnu cenu kredita.

Postoje i troškovi koji ne ulaze u EKS

Važno je i razumeti da efektivna kamatna stopa ne obuhvata baš svaki trošak koji prati kupovinu nekretnine i realizaciju kredita. Troškovi overe ugovora kod javnog beležnika, upisa hipoteke u katastar, pojedine administrativne takse, kreditni biro, kao i porezi ili PDV pri kupovini stana, uglavnom se ne računaju u EKS.

Zbog toga ukupni troškovi oko kredita često budu značajno veći nego što klijenti očekuju kada prvi put pogledaju mesečnu ratu. Na tržištu Srbije dodatni troškovi oko realizacije stambenog kredita najčešće se kreću oko tri odsto ukupnog iznosa kredita, a kod pojedinih slučajeva mogu biti i viši.

Reprezentativni primer je najvažniji papir pre potpisivanja ugovora

Banke su po zakonu obavezne da klijentu prikažu reprezentativni primer kredita sa konkretnim parametrima. U tom dokumentu moraju da budu prikazani iznos kredita, rok otplate, nominalna i efektivna kamatna stopa, mesečna rata, ukupan iznos koji klijent vraća banci i svi obavezni troškovi koji prate kredit.

Upravo taj dokument predstavlja jedini ozbiljan način da se ponude dve banke realno uporede. Kalkulator na sajtu banke može da posluži samo kao okvirna procena. Tek reprezentativni primer pokazuje koliko kredit zaista košta u konkretnom slučaju.

Kako danas najrealnije uporediti ponude banaka

NKS i EKS kod stambenih kredita imaju potpuno različitu funkciju. Nominalna kamata služi za obračun mesečne rate, dok efektivna stopa pokazuje ukupnu cenu kredita.

Zbog toga se ponude banaka danas mnogo realnije porede kroz EKS nego kroz nominalnu kamatu iz reklame. Razlika od jednog procentnog poena u efektivnoj kamatnoj stopi na kreditu od 80.000 evra kroz period otplate može da znači desetine hiljada evra dodatnog troška. Upravo su NKS i EKS brojke koje najviše utiču na to koliko će stan na kredit zaista koštati tokom godina otplate