Cene stanova u Nišu porasle do 46% za godinu dana – najbrže rastu najjeftinije opštine

Cene stanova u Nišu dostigle su u maju 2026. godine istorijski maksimum, 1.636 evra po kvadratnom metru u proseku za ceo grad. Na prvi pogled, to je i dalje daleko ispod Beograda i Novog Sada, ali ko pogleda šta se dešava po opštinama, videće nešto što je na drugim tržištima u Srbiji trajalo godinama, a Nišu se desilo za dvanaest meseci.

Prosek od 1.636 evra krije ogromne razlike. Medijana, poslovno i administrativno središte grada, drži najskuplji kvadrat – 1.723 evra, uz rast od 9,4 posto za godinu dana. To je očekivano i nije vest, ali najzanimljiviji podaci nalaze se na drugom kraju tabele.

Cene stanova u Nišu ne rastu svuda istom brzinom i tu je poenta

Niška Banja je za godinu dana poskupela za 46,1 posto. Kvadrat koji se pre dvanaest meseci prodavao za nešto ispod 900 evra danas košta 1.331 evro. Crveni Krst, najjeftinija opština u gradu, zabeležio je rast od 29,6 posto i sada drži cenu od 1.253 evra po kvadratu. Palilula je porasla 26,3 posto na 1.664 evra, Pantelej 13,7 posto na 1.631.

Pratite nas na

Obrazac je jasan, najjeftiniji delovi grada rastu najbrže. Cene stanova u Nišu više ne prate samo logiku centra i periferije, već logiku potražnje koja se seli tamo gde još postoji prostor za rast. To je signal koji na svakom tržištu znači isto – kupci koji ne mogu ili ne žele da plate premiju za centar traže alternativu, a ta alternativa polako počinje da gubi svoju cenovnu prednost.

Analiza podataka portala Nekretnine.rs pokazuje da se najveće promene ne dešavaju tamo gde je kvadrat najskuplji, već tamo gde je donedavno bio najjeftiniji. Najveće stope rasta više ne beleže najskuplje lokacije, već opštine koje su do skoro važile za pristupačniju alternativu.

Kirija za jednosoban stan u Nišu je upola manja nego u Beogradu

Dok cene stanova u Nišu na prodaju rastu gotovo deset posto godišnje, kirije se kreću daleko sporije. Prosečna tražena cena zakupa u maju 2026. iznosi 7,40 evra po kvadratnom metru, rast od svega 2,49 posto u odnosu na prethodnu godinu. Za jednosoban stan od 40 kvadrata to znači mesečnu kiriju od oko 280 do 300 evra. U Beogradu isti pokazatelj iznosi 14,45 evra po kvadratu, gotovo dvostruko više za isti tip stana na uporedivoj lokaciji.

Medijana drži najskuplji zakup u gradu – 7,42 evra po kvadratu. Palilula, sa 6,99 evra, ima najjeftiniji. Razlika od jedva pola evra po kvadratu između najskuplje i najjeftinije opštine govori koliko je tržište zakupa u Nišu kompaktno u poređenju sa Beogradom, gde su razlike između pojedinih opština višestruko veće. Ta kompaktnost ima svoju logiku. Niš nema dramatične razlike u infrastrukturi između gradskih opština. Sve je relativno blizu, saobraćaj je podnošljiviji, a distanca između centra i periferije meri se u minutima, ne u satima.

Plata u Nišu kupuje više kvadrata nego što se čini

Prosečna neto zarada u Nišu iznosi oko 112.000 dinara, što je blizu 950 evra – ispod republičkog proseka od oko 118.000, ali ne dramatično. Unutar grada, Medijana prednjači sa 117.000 dinara, dok Niška Banja drži najnižu prosečnu platu od 93.000 dinara.

Ono što te brojke ne pokazuju na prvi pogled jeste koliku kupovnu moć ta plata i dalje ima na lokalnom tržištu nekretnina. Za prosečnu nišku zaradu danas je potrebno nešto manje od dva meseca rada za jedan kvadrat u Medijani. U Beogradu isti odnos plate i cene kvadrata izlazi na tri do četiri meseca, jer su plate samo trećinu više, a cene kvadrata dvostruko. Upravo zato Niš i dalje zadržava jednu od najpovoljnijih relacija između zarada i cena stanova među većim gradovima u Srbiji.

Kupovna moć u Nišu i dalje stoji bolje nego u većini većih gradova u Srbiji. Ali ono što se desilo u poslednjih godinu dana, da cene nekretnina rastu oko deset posto dok plate rastu sporijim tempom, znači da se taj prostor postepeno sužava.

Šta rast cena u Nišu govori kupcima koji tek traže stan

Cene stanova u Nišu su u poslednje dve godine prošle put od 1.454 evra po kvadratu u septembru 2024. do 1.636 evra u maju 2026. godine, rast od 12,5 posto za dvadeset meseci. U istom periodu kirije su jedva prešle dva posto. Tržište prodaje raste, tržište zakupa stagnira. To znači da se prinos od izdavanja smanjuje, ali da kapitalna vrednost nekretnina i dalje ide naviše.

Drugim rečima, vlasnici danas više zarađuju na rastu vrednosti nekretnine nego na rastu zakupnine. Za kupca koji traži stan za život, Niš je i dalje grad u kome se za 60.000 do 70.000 evra može kupiti funkcionalan dvosoban stan u solidnom delu grada. Za investitora, taj isti stan se izdaje za 280 do 350 evra mesečno – daleko od beogradskih kirija, ali i daleko od beogradskih cena ulaza.

Za oboje važi isto. Niška Banja i Crveni Krst, opštine koje su do juče bile na margini interesovanja, danas beleže najjači rast cena u celom gradu. Ko je tražio jeftinu alternativu, upravo je gledao kako ta alternativa ubrzano nestaje.

Na tržištu od skoro 3.700 oglasa za prodaju i preko 2.200 za izdavanje, prema podacima i analizi tržišta portala Nekretnine.rs, Niš više nije mali lokalni bazar. Najveća promena nije to što je prosečan kvadrat u Nišu dostigao 1.636 evra. Veća promena je to što najbrže više ne rastu najskuplje lokacije, već one koje su godinama važile za jeftinu alternativu. Kada najjeftiniji delovi grada počnu da rastu najbrže, tržište šalje jasnu poruku – period najlakšeg ulaska polako ostaje iza njega.