Kako se vrši registracija stambene zajednice u Srbiji?

Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica, čime stiče status pravnog lica, ima svoj matični broj, PIB i tekući račun u poslovnoj banci. Registraciju stambenih zajednica, kao i sve promene podataka, vrše jedinice lokalne samouprave, a današnji sistem je usklađen sa modernim standardima elektronske uprave.

Proces registracije predstavlja ključni korak u uređenju međusobnih odnosa vlasnika stanova, omogućavajući transparentno upravljanje i održavanje stambenih zgrada u skladu sa važećim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.

Postupak registracije stambene zajednice

Postupak registracije pokreće se podnošenjem prijave Registru od strane upravnika ili drugog zakonom ovlašćenog lica, a može da se pokrene i po službenoj dužnosti. Upis zabeležbe se takođe vrši na osnovu prijave ili po službenoj dužnosti nadležnog organa.

Prijava se podnosi Registru neposredno, poštom u papirnoj formi, ili kao elektronska prijava putem korisničke aplikacije za prijem elektronskih prijava, što je danas najčešći i najefikasniji metod u skladu sa propisima kojima se uređuje elektronski dokument i e-poslovanje.

Zakonom je propisan rok od 15 dana za podnošenje prijave od dana nastanka promene, odnosno od dana nastanka podataka koji su predmet registracije. Takođe je regulisano izdavanje potvrde o primljenoj prijavi u papirnoj ili elektronskoj formi na zahtev podnosioca. Ova potvrda naročito treba da sadrži: broj pod kojim je prijava zavedena, datum i vreme prijema, vrstu prijave (upis, promena ili brisanje podataka i dokumenata), identifikacione podatke o podnosiocu, kao i spisak priloženih dokumenata.

Pratite nas na

Odlučivanje Registratora i pravo na žalbu

Po prijemu prijave, Registrator proverava da li su ispunjeni formalni uslovi, kao i da li su dostavljeni svi propisani dokumenti. Registrator odlučuje o prijavi donošenjem rešenja o registraciji ili zaključka o odbacivanju prijave u roku od pet radnih dana od dana prijema. Ukoliko Registar u propisanom roku ne odluči o prijavi, zakonski se smatra da je prijava usvojena.

Protiv rešenja o registraciji podnosilac prijave, preko Registratora, može izjaviti žalbu opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od deset dana od dana dostavljanja, a najkasnije u roku od 30 dana od dana objavljivanja na internet stranici Registra. Važno je istaći da žalba ne odlaže izvršenje rešenja.

Ukoliko Registrator donese zaključak o odbacivanju prijave, podnosilac takođe ima pravo žalbe u istim rokovima. Međutim, podnosilac može u propisanom roku podneti usaglašenu prijavu i dokumenta radi otklanjanja utvrđenih nedostataka bez plaćanja nove administrativne takse. Ovo pravo podnosilac može iskoristiti samo jednom.

Kada je u pitanju pravno dejstvo registracije, ona proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima narednog dana od dana objavljivanja. Treća lica koja se u pravnom prometu savesno pouzdaju u podatke iz Registra ne snose štetne pravne posledice zbog eventualnih netačnih podataka u Registru.

Način dostavljanja odluka Registratora

Zakonom je propisano dostavljanje pisanog otpravka odluke Registratora. Dostavljanje se vrši na način koji je izričito određen registracionom prijavom, i to:

• poštanskom pošiljkom, na adresu podnosioca prijave;
• poštanskom pošiljkom, na adresu sedišta stambene zajednice;
• slanjem na registrovanu elektronsku adresu (e-mail) u skladu sa propisima o elektronskom poslovanju;
• preuzimanjem lično u sedištu Registra.

Ako je podneta elektronska prijava, otpravak odluke u elektronskoj formi dostavlja se isključivo na registrovanu e-adresu. Dostavljanje se smatra izvršenim danom slanja na izabranu adresu.

Sadržina Registra i Jedinstvena evidencija

Sistem elektronskih registara i Jedinstvena evidencija, koji su uspešno uspostavljeni krajem 2017. godine, danas funkcionišu kao savremena, potpuno digitalizovana baza podataka. Skupštine zgrada koje nisu blagovremeno izvršile registraciju u skladu sa prelaznim odredbama zakona, uvedene su u sistem prinudne uprave do momentu usaglašavanja sa zakonom.

Registrator u postupku registracije isključivo vrši proveru ispunjenosti formalnih uslova za upis podataka. On to čini na osnovu činjenica iz prijave i priloženih dokumenata, bez ulaženja u ispitivanje tačnosti činjenica, verodostojnosti dokumenata i zakonitosti samih postupaka u kojima su ti dokumenti doneti.

Registar predstavlja elektronsku javnu bazu podataka i naročito sadrži sledeće elemente:

• poslovno ime i adresu stambene zajednice;
• podatke o broju posebnih delova zgrade (stanovi, garaže, garažna mesta, boksovi, parking mesta i poslovni prostori);
• identifikacione podatke o upravniku zgrade (ime, prezime i JMBG za domaća lica);
• identifikacione podatke o profesionalnom upravniku i organizatoru profesionalnog upravljanja (uključujući PIB i matični broj za pravna lica);
• matični broj i PIB stambene zajednice;
• broj tekućeg računa stambene zajednice i kontakt podatke (telefon i elektronska adresa).

Svi ovi podaci sublimirani su u Jedinstvenoj evidenciji podataka o stambenim zajednicama koju vodi Republički geodetski zavod (RGZ), a koja je javno dostupna na njihovom zvaničnom internet portalu.

Potrebna dokumentacija za registraciju stambene zajednice

Uz pravilno popunjen obrazac prijave, u zavisnosti od vrste registracije (upis nove zajednice, promena podataka ili brisanje iz registra), neophodno je priložiti odgovarajuću dokumentaciju.

1. Za stambenu zajednicu koja ima izabranog upravnika (prijavu podnosi upravnik)

• zapisnik sa sednice skupštine na kojoj je doneta odluka o izboru upravnika;
• očitana lična karta sa čipom ili kopija lične karte upravnika;
• dokaz o uplati administrativne takse (klasična uplatnica ili potvrda o elektronskom plaćanju).

2. Za stambenu zajednicu koja ima upravnika (prijavu podnosi drugo ovlašćeno lice)

• zapisnik sa sednice skupštine stambene zajednice sa odlukom o izboru upravnika i jasnim ovlašćenjem datim drugom licu za upis u Registar;
• očitana lična karta sa čipom ili kopija lične karte podnosioca zahteva;
• dokaz o uplati administrativne takse.

3. Za stambenu zajednicu koja angažuje profesionalnog upravnika

• zapisnik sa sednice kada je doneta odluka o poveravanju poslova profesionalnom upravniku (potrebna je zakonom definisana većina glasova);
• ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja zaključen između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja;
• očitana lična karta ili kopija lične karte podnosioca zahteva;
• dokaz o uplati administrativne takse.

4. Za stambenu zajednicu u sistemu prinudne uprave

• rešenje nadležnog organa jedinice lokalne samouprave o imenovanju profesionalnog upravnika za prinudnu upravu;
• očitana lična karta ili kopija lične karte imenovanog upravnika;
• dokaz o uplati administrativne takse.

Napomena: U svim navedenim slučajevima, ukoliko je stambena zajednica svoje međusobne odnose, prava i obaveze detaljnije uredila posebnim aktom – Pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova (Pravila vlasnika), uz prijavu se obavezno prilaže i taj akt, koji se potom javno objavljuje u Registru stambenih zajednica.