Stanje u građevinskom sektoru Srbije: Od dozvola do urbane gradnje

Tržište nekretnina i građevinski sektor u Srbiji prolaze kroz dinamične promene. Od početka ove, 2026. godine, zabeležen je stabilan rast podnetih zahteva za dobijanje građevinske dozvole u odnosu na prethodne godine, nastavljajući trend građevinske ekspanzije koji je započeo još tokom 2021. i 2022. godine. Pitanje koje se i dalje postavlja u javnosti jeste koji gradovi najbrže administriraju zahteve i da li se na terenu zaista gradi isključivo ono što je predviđeno zvaničnom dokumentacijom.

Kada je u pitanju izgradnja u južnoj Srbiji, statistika pokazuje da se u Nišu od početka godine redovno podnosi veliki broj zahteva, a uspešno se odobri i reši svaki drugi. Nadležni za građevinarstvo u ovom gradu objašnjavaju da se investitori na lokalu često susreću sa specifičnim izazovima oko obezbeđivanja zemljišta za javne površine, poput saobraćajnica. Glavna prepreka leži u činjenici da investitori imaju obavezu da sami obezbede to zemljište za ulice, što proces čini složenim, jer je uspostavljanje dogovora sa privatnim vlasnicima parcela često mukotrpan i dugotrajan proces.

Izazovi sa odstupanjima od dozvola i problem bespravne gradnje

Slična dinamična slika primećuje se i u Opštini Čajetina, gde je potražnja za gradnjom na Zlatiboru na istorijskom maksimumu. Iako se stotine zahteva redovno obrađuju i odobravaju, nadležni upozoravaju na i dalje prisutnu praksu izgradnje objekata koji odstupaju od prvobitno izdate građevinske dozvole. Predstavnici lokalne samouprave godinama unazad ukazuju na sistemski problem: investitor koji dobije dozvolu za manju kvadraturu neretko na terenu podigne višestruko veći objekat.

Problem se ogleda u tome što takvo odstupanje od građevinske dozvole uglavnom povlači samo prekršajnu, a ne i striktnu krivičnu odgovornost, što je činjenica koja je dobro poznata na domaćem tržištu. Zbog ranijih verzija Zakona o ozakonjenju, bespravni graditelji su često bili u povlašćenom položaju, čime se direktno išlo na štetu onih investitora koji su pošteno i uredno plaćali sve takse i komunalno opremanje.

Beograd u 2026. godini: Kranovi, infrastruktura i nove regulative

U prestonici Srbije, kranovi su prisutni u gotovo svim beogradskim opštinama, a hiljade investitora kontinuirano podnosi zahteve za gradnju. Urbanisti Grada Beograda ističu da je jedan od najvećih izazova, pored opterećenosti gradske administracije, nedostatak prateće infrastrukture, tačnije adekvatnog vodovoda, kanalizacije i pristupnih ulica ka novim kompleksima.

Kako bi se ovaj problem rešio transparentno, pravila nalažu da, ukoliko infrastruktura na lokaciji ne postoji, investitori moraju da zaključe ugovor sa Direkcijom za gradsko građevinsko zemljište. Tim ugovorom se precizira da li će sam investitor preuzeti obavezu izgradnje nedostajuće infrastrukturne mreže, ili će se grad obavezati da je završi u propisanom roku predviđenom za završetak samog objekta, što je najčešće period od oko dve godine. Tek uz ispunjenje ovih infrastrukturnih preduslova stvaraju se uslovi za legalno dobijanje upotrebne dozvole i useljenje stanara.

Strože kontrole i ukidanje olakšica za nelegalnu gradnju

Stručnjaci iz oblasti arhitekture i urbanizma kontinuirano podsećaju da je ekspanzija građevinskog sektora i te kako pozitivna za celokupnu ekonomiju, ali oštro zahtevaju da se mora trajno stati na put divljoj gradnji. Akademska zajednica je dugo zastupala stav da mogućnost naknadne legalizacije samo dodatno podstiče nelegalnu gradnju kroz nadu investitora da će pod pritiskom sporni objekti na kraju biti ozakonjeni.

Danas, u martu 2026. godine, napravljeni su značajni iskoraci u građevinskom zakonodavstvu. Sektor se sve više vraća u normalne i strogo kontrolisane tokove, gde je jedini mogući način rada isključivo na osnovu važeće planske i urbanističke dokumentacije, dok se mehanizmi masovne legalizacije drastično ograničavaju i potiskuju iz prakse.

Digitalizacija sistema i ubrzanje građevinskih procedura

Od početka godine na teritoriji cele države podneto je preko 20.000 zahteva za građevinsku dozvolu, a zahvaljujući dodatno unapređenom sistemu e-Uprave, rešeno je preko 90 odsto primljenih predmeta. Međutim, konačan uspeh i uređenost u ovom sektoru ne meri se samo početkom radova na iskopima.

Broj izdatih upotrebnih dozvola, iako u stabilnom porastu u odnosu na statistike od pre pet godina, i dalje ukazuje na to da mnogi objekti moraju da prođu rigorozne provere pre konačnog tehničkog prijema. Uvođenje strogih kontrola na terenu, kao i obavezni visoki standardi za energetsku efikasnost novih zgrada (takozvani zeleni sertifikati), sada su apsolutni standard koji svaki ozbiljan investitor mora da ispuni kako bi izgradnja u Srbiji bila usklađena sa modernim evropskim propisima.