Kako smeniti upravnika zgrade: Šta zakon dozvoljava stanarima i kako izgleda procedura

Kako smeniti upravnika zgrade je pitanje koje stanari najčešće postavljaju tek kada problemi u zgradi počnu da se gomilaju. Krov prokišnjava mesecima, lift ne radi, zajednički novac se troši bez jasnog objašnjenja, a upravnik ne odgovara na pozive niti obaveštava stanare šta se dešava.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (Službeni glasnik RS, br. 104/2016 i 9/2020) jasno propisuje proceduru smene i ona nije naročito komplikovana. Ipak, važno je da se sprovede tačno onako kako zakon nalaže, jer u suprotnom nezadovoljni vlasnici ili sam upravnik mogu osporavati odluku pred sudom. Evo šta treba znati i uraditi.

Kako smeniti upravnika zgrade kada ne izvršava zakonske obaveze

Pre nego što objasnimo kako smeniti upravnika zgrade, vredi razumeti šta on zakonski mora da radi. Član 50 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada taksativno navodi obaveze upravnika, od izvršavanja odluka skupštine i organizovanja radova na zajedničkim delovima, preko vođenja evidencije i finansija, do sazivanja sednica i zastupanja stambene zajednice. Profesionalni upravnik prema članu 53 ima i dodatne obaveze. Dužan je da prima prijave kvarova dvadeset četiri sata dnevno, evidentira svaku primljenu prijavu i podnosi izveštaj o radu najmanje dva puta godišnje.

Kada upravnik ne ispunjava ove obaveze, stanari imaju zakonski osnov da pokrenu smenu. U praksi su najčešći razlozi neredovno ili nikakvo održavanje zajedničkih prostorija, netransparentno trošenje sredstava sa zajedničkog računa, nereagovanje na prijave kvarova, izostanak sazivanja skupštine i odsustvo izveštaja o finansijama.

Bitno je da stanari koji žele smenu dokumentuju probleme. Fotografije stanja u zgradi, zapisnici, pisana korespondencija, prijave kvarova i datumi na koje nije odgovoreno mogu biti dragoceni ako dođe do spora. Takva dokumentacija nije formalni uslov za smenu upravnika, ali u praksi često predstavlja najjači argument kada se kasnije postavi pitanje da li je smena bila opravdana. Upravo zato kako smeniti upravnika zgrade nije samo pitanje glasanja, već i sposobnosti stanara da pokažu zbog čega je promena potrebna.

Procedura smene – razlika između upravnika iz redova stanara i profesionalnog

Kako smeniti upravnika zgrade zavisi od toga da li je upravnik izabran iz redova stanara ili je angažovan profesionalni upravnik. U oba slučaja procedura kreće na isti način, ali se razlikuje potrebna većina.

Upravnik iz redova stanara bira se prema članu 49 Zakona na mandat od četiri godine, a smenjuje se prostom većinom glasova prisutnih vlasnika posebnih delova. Profesionalni upravnik smenjuje se dvotrećinskom većinom. Ova razlika postoji zato što angažovanje profesionalnog upravnika podrazumeva i ugovorni odnos sa firmom koja organizuje upravljanje, pa zakon tretira ovo kao značajniju odluku.

Pratite nas na

Sam postupak ide ovako. Prvo, vlasnik ili grupa vlasnika dostavlja aktuelnom upravniku pisani zahtev za sazivanje sednice skupštine, sa jasnom tačkom dnevnog reda, smena upravnika. Ako upravnik ne zakaže sednicu u roku od deset dana od prijema zahteva, bilo koji član skupštine ima pravo da je sam zakaže, uz obavezu da o tome obavesti upravnika. Obaveštenje o sednici mora biti dostavljeno najmanje tri dana pre održavanja.

Na sednici se vodi zapisnik, glasa se o smeni i, ako je postignuta potrebna većina, prosta za upravnika iz redova stanara, odnosno dvotrećinska za profesionalnog upravnika, odluka je punovažna. Istovremeno se bira novi upravnik ili se donosi odluka o angažovanju profesionalnog upravnika. Promene se zatim prijavljuju jedinici lokalne samouprave radi ažuriranja Registra stambenih zajednica.

Ključna olakšica nalazi se u članu 44 stav 4 Zakona. Odluka o smeni može se doneti i vansednično, putem pisanih izjava vlasnika, bez formalnog održavanja sednice. Ovo je posebno korisno u velikim zgradama gde je teško okupiti dovoljan broj stanara u isto vreme. Dovoljno je prikupiti potreban broj potpisa na zapisniku kojim se potvrđuje odluka.

Šta kada upravnik odbije da preda dokumentaciju

U praksi se ovakve situacije dešavaju češće nego što bi trebalo. Nakon sprovedene smene pojedini upravnici odbijaju da predaju dokumentaciju, pristup računu stambene zajednice, zapisnike, ugovore zaključene sa dobavljačima ili drugu dokumentaciju neophodnu za funkcionisanje zgrade. U takvim slučajevima novi upravnik najpre šalje pisano obaveštenje o smeni sa ostavljenim rokom za primopredaju. Ako stari upravnik i dalje odbija saradnju, stanari imaju pravo da se obrate komunalnoj ili građevinskoj inspekciji, a u krajnjem slučaju i sudu.

Kod profesionalnog upravnika postoji i dodatna mogućnost. Stanari mogu podneti prijavu Privrednoj komori Srbije, koja izdaje i oduzima licence profesionalnim upravnicima. Ukoliko se utvrdi da upravnik ozbiljno krši svoje obaveze, moguće je i trajno oduzimanje licence. I u ovoj fazi važi isto pravilo. Kako smeniti upravnika zgrade nije najteži deo postupka. Mnogo je važnije obezbediti urednu primopredaju dokumentacije kako bi nova uprava mogla nesmetano da nastavi sa radom.

Kako smeniti upravnika zgrade bez rizika od prinudne uprave

Ako stambena zajednica uopšte nema upravnika, bilo zato što ga nikada nije izabrala, bilo zato što je smena sprovedena ali novi nije imenovan, lokalna samouprava ima zakonsku obavezu da uvede prinudnu upravu u skladu sa članom 57 Zakona.

To znači da opština postavlja profesionalnog upravnika koji vrši sve funkcije dok skupština ne donese sopstvenu odluku. Naknada za prinudnog upravnika regulisana je propisima i iznosi do oko 336 dinara mesečno po stanu.

Upravo zato je najvažniji savet za stanare koji pokreću smenu da nikada ne smenjuju upravnika bez predloga za njegovu zamenu. Prazan prostor između smene starog i izbora novog upravnika otvara vrata prinudnoj upravi, a to je situacija u kojoj stanari gube kontrolu nad izborom lica koje će upravljati njihovom zgradom. Kako smeniti upravnika zgrade nije pitanje sukoba, već poštovanja procedure koju zakon jasno definiše. Pisani zahtev, odgovarajuća većina glasova i uredno vođena dokumentacija najvažniji su koraci u tom postupku.

Najveća greška koju stanari prave nije nepoznavanje propisa, već odlaganje rešavanja problema. Što se duže trpi nefunkcionalno upravljanje zgradom, veća je verovatnoća da će troškovi održavanja rasti, a problemi postajati skuplji i komplikovaniji. Stambena zajednica je pravno lice, a njeni članovi imaju pravo da odlučuju ko će njome upravljati. To pravo podrazumeva i mogućnost da zamene upravnika koji ne izvršava obaveze koje mu zakon poverava.