Izdavanje stana i otplata kredita za drugi: Da li kirija zaista može da finansira novu nekretninu

Izdavanje stana i otplata kredita za drugi deluje kao savršen plan, kirija pokriva ratu, a vi dobijate novu nekretninu praktično na tuđi račun. U praksi, račun retko izgleda tako čisto.

Između bruto kirije koju primate i neto iznosa koji vam ostaje posle poreza, troškova i praznog hoda stoji razlika koja u velikom broju slučajeva znači da i dalje plaćate iz sopstvenog džepa.

Izdavanje stana i otplata kredita – koliko zaista donosi kirija u 2026.

Prosečna tražena kirija u Beogradu u martu 2026. godine iznosi 14,45 evra po kvadratnom metru mesečno. Za jednosoban stan od 40 kvadrata na lokaciji poput Zvezdare ili Voždovca, to znači mesečnu kiriju između 400 i 500 evra. Dvosobni stan na sličnoj lokaciji prelazi 700 evra. U Novom Sadu prosek je 9,98 evra po kvadratu, a u Nišu 7,33, što za isti tip stana znači kiriju od 300 do 400 evra, odnosno 200 do 300.

Ali bruto kirija nije ono što vam ostaje. Porez na prihod od izdavanja nepokretnosti u Srbiji iznosi 20 posto, uz priznavanje 25 posto normiranih troškova, što daje efektivnu stopu od oko 15 posto. Na kiriju od 450 evra, porez odnosi oko 67 evra mesečno. Neto kirija koja zaista stiže na vaš račun iznosi oko 383 evra.

Pratite nas na

Koliko iznosi rata i šta banka gleda

Prosečna efektivna kamatna stopa za stambene kredite u Srbiji u aprilu 2026. kreće se od 4,8 do 6,2 posto, zavisno od banke i modela kamate. Minimalno učešće iznosi 20 posto od vrednosti nekretnine. Za stan od 100.000 evra, to znači 20.000 evra sopstvenog novca i kredit od 80.000 evra. Mesečna rata za kredit od 80.000 evra na 25 godina pri efektivnoj kamati od 5 posto iznosi oko 467 evra. Za kredit od 60.000 evra pod istim uslovima, rata je oko 350 evra.

Banke pri odobravanju kredita uzimaju u obzir i prihod od izdavanja prvog stana, ali ne ceo iznos. Kod scenarija u kome se izdavanje stana i otplata kredita oslanjaju jedno na drugo, većina banaka priznaje 50 do 70 posto prijavljene kirije kao deo kreditne sposobnosti. To znači da kirija od 450 evra u očima banke vredi kao 225 do 315 evra dodatnog mesečnog prihoda. Vaša plata i dalje mora da nosi veći deo tereta.

Kako računica zaista izgleda – konkretan primer

Izdavanje stana i otplata kredita u konkretnom scenariju: vlasnik jednosobnog stana u Beogradu odlučuje da ga izda i kupi drugi stan od 100.000 evra.

Kirija za prvi stan: 450 evra mesečno, posle poreza od 15 posto ostaje 383 evra neto. Rata kredita za drugi stan: 467 evra mesečno za kredit od 80.000 evra na 25 godina. Razlika koju vlasnik plaća iz sopstvenog džepa – 84 evra mesečno, samo za ratu. Na to dolazi porez na imovinu za oba stana, koji zajedno iznosi 300 do 600 evra godišnje. Tu su i troškovi održavanja stana koji se izdaje, prazni hod između zakupaca i sitne popravke koje padaju na vlasnika.

Na godišnjem nivou, vlasnik u ovom scenariju doplati iz sopstvenih sredstava između 1.500 i 2.500 evra, zavisno od toga koliko dana stan stoji prazan i koliko troškova nastane tokom godine.

Upravo na ovom mestu mnogi pogrešno procenjuju celu investiciju. Cilj izdavanja prvog stana nije da u potpunosti finansira drugi, već da smanji trošak njegovog sticanja. Vlasnik koji godišnje doplati 2.000 evra možda zaista ima dodatni trošak, ali istovremeno kontroliše nekretninu vrednu 100.000 evra čiju otplatu najvećim delom finansiraju kirija i banka. Zato se ova strategija ne meri samo odnosom kirije i rate, već i brzinom kojom vlasnik gradi kapital u drugoj nekretnini.

Kada kirija pokriva ratu i kada ne

Izdavanje stana i otplata kredita funkcionišu u ravnoteži samo kad se poklope dva uslova: kirija je dovoljno visoka i rata dovoljno niska. To se najčešće dešava kada je prvi stan dvosobni na traženoj lokaciji sa kirijom od 600 evra naviše, a kredit za drugi stan je manji, bilo zato što je drugi stan jeftiniji, bilo zato što je učešće bilo veće od minimuma.

U obrnutom scenariju, garsonjera sa kirijom od 350 evra i kredit sa ratom od 450, izdavanje stana i otplata kredita ne poklapaju se ni blizu. Vlasnik mesečno pokriva manje od 65 posto rate iz kirije. Ostatak dolazi iz plate. Posle svih troškova, godišnji minus prelazi 3.000 evra.

Ključna varijabla nije samo odnos kirije i rate. Prazni hod igra veliku ulogu. Svaki mesec u kome stan stoji prazan znači da vlasnik plaća punu ratu iz sopstvenih sredstava, a istovremeno gubi mesec prihoda. Dva meseca praznog hoda godišnje pomeraju celu računicu za 700 do 900 evra u minus.

Šta ova računica zapravo govori o drugoj nekretnini

Izdavanje stana i otplata kredita za drugu nekretninu nije formula u kojoj se kirija i rata poništavaju. U većini realnih scenarija, kirija pokriva 65 do 85 posto mesečne rate, ostatak dolazi iz plate vlasnika.To ne znači da je investicija loša. Vlasnik koji godišnje doplati 2.000 evra možda zaista ima dodatni trošak, ali zauzvrat kontroliše nekretninu vrednu 100.000 evra čiju otplatu najvećim delom finansiraju zakupac i banka. Upravo u tome leži logika cele strategij, kirija ne otplaćuje drugi stan sama, ali značajno smanjuje cenu njegovog sticanja.

Ali ko ulazi u ovu priču očekujući da će kirija pokriti sve, taj mora da ima ili skuplji prvi stan, ili jeftiniji drugi, ili veće učešće. Ili jednostavno, realnu tabelu pre potpisa ugovora.