Porez na drugu nekretninu – šta se razlikuje od prve i koliko vas više košta

Porez na drugu nekretninu u Srbiji nije veći po stopi, ali jeste skuplji po ukupnom računu, i to značajno. Razlika ne leži u procentima, već u olakšicama koje pri drugoj kupovini nestaju.

Zakon ne kažnjava vlasništvo nad više nekretnina, ali prestaje da nagrađuje kupca kao prvi put. Ko to ne uračuna pre potpisa ugovora, lako dolazi do troškova koje nije planirao. Stopa poreza na prenos apsolutnih prava u Srbiji iznosi 2,5% od vrednosti nekretnine i to važi i za prvu i za drugu kupovinu. Na papiru, razlike nema – u praksi, razlika je ogromna.

Porez na drugu nekretninu počinje tamo gde se olakšica za prvu završava

Kupac prvog stana ima zakonsko pravo na poresko oslobođenje po članu 31a Zakona o porezima na imovinu. Oslobođenje pokriva 40 kvadratnih metara za kupca i dodatnih 15 kvadratnih metara za svakog člana porodičnog domaćinstva, supružnika, decu i roditelje koji žive u zajedničkom domaćinstvu. Par sa jednim detetom, na primer, ne plaća porez na prenos za stan do 70 kvadrata.

Kod kupovine druge nekretnine, ta olakšica ne postoji. Ceo iznos, svaki kvadrat, oporezuje se po stopi od 2,5%. Pritom, od januara 2025. godine utvrđivanje i naplatu ovog poreza preuzele su jedinice lokalne samouprave, što znači da se postupak za porez na drugu nekretninu vodi pred opštinom na čijoj se teritoriji nekretnina nalazi, a ne pred Poreskom upravom kao ranije.

Konkretno: stan od 65 kvadrata u vrednosti od 100.000 evra. Kupac prvog stana sa porodicom od tri člana plaća nula dinara poreza na prenos. Kupac druge nekretnine iste vrednosti plaća 2.500 evra. To je razlika koja sama sebi govori. Na tržištu na kome se kupci često nadmeću za nekoliko hiljada evra nižu cenu stana, dodatnih 2.500 evra poreza može da bude veći trošak od same pregovaračke razlike.

Novogradnja komplikuje sliku, ali ne menja suštinu

Ako kupujete nekretninu direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a, umesto poreza na prenos plaća se porez na dodatu vrednost 10% za stambeni prostor. Ova dva poreza se međusobno isključuju i nikada se ne primenjuju istovremeno na istu transakciju.

Kupac prvog stana u novogradnji ima pravo na refundaciju PDV-a, opet u okviru istih površinskih limita, 40 kvadrata plus 15 po članu domaćinstva. Na stanu od 60 kvadrata po ceni od 120.000 evra, refundacija za troočlanu porodicu pokriva celokupan PDV. Za kupca drugog stana u novogradnji, PDV od 10% ostaje kao neto trošak bez mogućnosti povraćaja.

Na skupljim nekretninama, ta razlika prelazi 10.000 evra. To je novac koji bi mogao da pokrije kompletno opremanje stana ili prvu godinu otplate kredita. Upravo zato kupci često tek kod konačne računice shvate da ih druga nekretnina u novogradnji ne košta samo cenu iz oglasa. Kada nestane pravo na povraćaj PDV-a, razlika se meri hiljadama, a kod skupljih stanova i desetinama hiljada evra.

Pratite nas na

Godišnji porez na imovinu – ovde razlike nema, ali troškovi rastu

Za razliku od poreza na prenos, godišnji porez na imovinu ne pravi razliku između prve i druge nekretnine. Stopa za fizička lica kreće se do 0,4% od procenjene vrednosti, a tačan iznos zavisi od opštine, zone i vrste objekta. U Beogradu je za 2026. godinu porez na imovinu povećan između 4% i 5,45% u odnosu na prethodnu godinu. Ono što vlasnici druge nekretnine često previde jeste da godišnji porez na imovinu plaćaju paralelno za obe nekretnine. Dva stana znače dva poreska rešenja, dva obračuna i dve odvojene obaveze prema lokalnim samoupravama. Pojedinačno, iznosi možda ne deluju veliki. Kumulativno, tokom godina postaju trošak koji značajno utiče na ukupan prinos od nekretnine.

Porez se plaća kvartalno u februaru, maju, avgustu i novembru što znači osam uplata godišnje za vlasnika dve nekretnine. To nije dramatično pojedinačno, ali predstavlja obavezu koju je lako potceniti kada se pravi dugoročna računica.

Izdajete drugu nekretninu – porez na kiriju je dodatni sloj

Porez na drugu nekretninu ne završava se kupovinom. Ako stan izdajete, prihod od zakupa oporezuje se po stopi od 20%, ali uz priznavanje 25% normiranih troškova. Efektivna stopa time iznosi oko 15% od ugovorene mesečne kirije. Na kiriju od 500 evra mesečno, to je 75 evra poreza ili 900 evra godišnje, pored poreza na imovinu koji već plaćate.

To znači da stan koji na papiru donosi 6.000 evra godišnje ne ostavlja vlasniku isti iznos u džepu. Kada se odbiju porezi, periodi bez zakupca i troškovi održavanja, stvarni prinos često izgleda znatno drugačije od početne računice. Važno je znati da poreska obaveza nastaje samim ostvarivanjem prihoda od zakupa, bez obzira na to da li je ugovor formalno overen. Poreska uprava sve češće vrši unakrsne kontrole, a kazne za neprijavljen prihod mogu značajno premašiti iznos samog poreza.

Kada se svemu tome doda i rizik praznog hoda između zakupaca, održavanje i amortizacija, realni prinos od druge nekretnine postaje znatno manji nego što ga većina kupaca zamišlja u trenutku kupovine.

Šta to znači za vaš budžet i zašto pravi trošak nije samo u procentima

Porez na drugu nekretninu u Srbiji formalno nije veći. Stopa je ista, zakon ne kažnjava vlasništvo nad više nekretnina. Ali odsustvo olakšica čini drugu kupovinu značajno skupljom od prve. Kada se saberu porez na prenos bez oslobođenja, eventualni PDV bez prava na povraćaj, godišnji porez na imovinu i porez na zakup, razlika se meri hiljadama evra. Zato se prava cena druge nekretnine ne vidi u oglasu već u troškovima koji dolaze posle kupovine.