Kupovina druge nekretnine danas traži mnogo više novca nego pre samo nekoliko godina

Kupovina druge nekretnine danas više nije samo pitanje cene kvadrata. Ukupan trošak kupovine druge nekretnine u Srbiji znatno je veći nego pre svega nekoliko godina i to zbog niza faktora koji se vide tek kada kupac sedne da računa ozbiljno, a ne samo da gleda oglas.

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda, cene nekretnina u Beogradu porasle su u četvrtom kvartalu 2025. godine za 6,32 odsto u odnosu na isti period 2024. Prema RGZ-u, vrednost tržišta u četvrtom kvartalu 2025. dostigla je rekordnih 2,4 milijarde evra. Prema poslednje dostupnim podacima RGZ-a za prvi kvartal 2025. godine, sklopljeno je 11.293 ugovora o prometu stanova u Srbiji ukupne vrednosti 1,02 milijarde evra, što je rast od 21,8 odsto u vrednosti u poređenju sa prvim kvartalom 2024. godine..

Kupovina druge nekretnine danas znači ulazak u potpuno drugačije tržište

Ono što te cifre zapravo govore jeste da broj transakcija ne raste toliko brzo koliko raste vrednost, a to znači da isti stan košta više, ne da se više stanova kupuje. Na Starom gradu prosečna cena kvadrata prema RGZ-u danas iznosi od 3.777 evra, što je nivo koji je pre svega nekoliko godina bio rezervisan za premium projekte, a ne za prosek opštine. Razlika između najjeftinije i najskuplje beogradske opštine danas premašuje sto odsto, što znači da Beograd više nije jedno tržište, već niz mikrotržišta koja se ponašaju drugačije i koja traže potpuno različit pristup pri ulasku.

Kupovina prve nekretnine u Srbiji dolazi sa poreskim olakšicama. Kupovina druge ne. Kod stana u starogradnji porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5 odsto od kupoprodajne cene i plaća ga u praksi kupac, iako je zakonska obaveza na prodavcu. Kod novogradnje koja se prvi put prometuje od investitora koji je u sistemu PDV-a primenjuje se stopa od deset odsto za stambeni prostor i tu nema oslobođenja za kupce koji već imaju nekretninu. Garaže i zemljište idu po stopi od dvadeset odsto PDV-a.

Važna promena koja je stupila na snagu od 1. januara 2025. jeste da je nadležnost za utvrđivanje i naplatu poreza na prenos apsolutnih prava prešla sa Poreske uprave na jedinice lokalne samouprave. Procedura se može razlikovati u zavisnosti od opštine na kojoj se nekretnina nalazi, pa je pre potpisivanja ugovora neophodno proveriti aktuelne procedure lokalne poreske administracije. Ono što se nije promenilo jeste sama stopa i obaveza da se poreska prijava podnese u roku od deset dana od overe ugovora kod javnog beležnika.

Kupovina druge nekretnine često izgleda jeftinije nego što zaista jeste

Novi stanovi u Beogradu danas su u proseku između 25 i 35 odsto skuplji od stanova slične kvadrature u starijim zgradama. Razlozi su energetska efikasnost, moderni sistemi grejanja, podzemne garaže i developer garancije. Starogradnja nudi niži ulaz, ali adaptacija, zamena instalacija i energetska sanacija često koštaju između 15.000 i 30.000 evra za stan srednje veličine što značajan deo početne uštede vraća na nulu ili je eliminiše u celosti.

Tu dolazi i pitanje uknjižbe. Uknjižena nekretnina vredi između deset i petnaest odsto više od neuknjižene. Kupac koji bira jeftiniji, neuknjižen stan radi uštede često plaća tu razliku kroz otežanu prodaju, nemogućnost kreditnog finansiranja i pravnu neizvesnost koja direktno utiče na vrednost imovine na duži rok. Za investitora koji kupuje drugu nekretninu radi daljeg prometa ili izdavanja ovo nije detalj to je ključni parametar likvidnosti.

Kredit za drugu nekretninu ima drugačije uslove nego za prvu

Banke u Srbiji drugačije pristupaju kreditnom zahtevu za drugu nekretninu. Učešće je gotovo uvek veće, kamatne stope mogu biti nepovoljnije, a procena kreditne sposobnosti uzima u obzir postojeće obaveze po prvoj nekretnini ako ona još nije otplaćena. Kupovina druge nekretnine kreditom danas traži više sopstvenih sredstava na početku i veće mesečne obaveze nego što bi isti stan koštao da je kupovina prve nekretnine.

Kombinacija rasta cena i kreditnih uslova koji nisu evoluirali na isti način kao tržište znači da je realna dostupnost druge nekretnine danas znatno niža nego što se čini kada se gleda samo oglas.

Prinos od izdavanja više nije isti kao pre

Investitor koji danas kupuje drugu nekretninu radi izdavanja mora da računa drugačije nego pre pet do sedam godina. Cene nekretnina su rasle kontinuirano i brzo kirije nisu pratile isti tempo ni u istim proporcijama. Rezultat je da je prinos od izdavanja kao procenat od ukupne investicije na većini atraktivnih beogradskih lokacija danas niži nego što je bio.

Stan koji je pre nekoliko godina davao prinos od pet do šest odsto godišnje od kirije, uz današnju kupovnu cenu iste nekretnine možda daje tri do četiri odsto, što menja celu računicu isplativosti, naročito kada se uračunaju troškovi posedovanja, poreza na imovinu, eventualne adaptacije između stanara i perioda kada stan stoji prazan.

Troškovi posedovanja koji se zaboravljaju pri kupovini

Pored ulaznog troška, svaka nekretnina nosi i godišnje troškove posedovanja koji direktno utiču na realnu isplativost investicije. Porez na imovinu plaća se godišnje i zavisi od procenjene vrednosti nekretnine i lokacije. Troškovi održavanja zgrade, osiguranje nekretnine, komunalne naknade i eventualni troškovi između dva zakupca sve su stavke koje ulaze u stvarnu računicu prinosa.

Kupci koji ih ne ukalkulišu unapred najčešće ih primete tek kada počnu da dolaze položnice, a tada je kasno za preispitivanje isplativosti.

Tržište se usporava, ali pad cena nije u perspektivi

Analitičari za 2026. godinu predviđaju rast cena između tri i šest odsto, znatno manji od osam do petnaest odsto koliko je beleženo u rekordnim godinama. Tražnja ostaje visoka, ali kupci su selektivniji nego ranije. Kvalitetne nekretnine i dalje kratko ostaju na tržištu, dok objekti sa problemima pravnim, tehničkim ili lokacijskim čekaju duže nego pre.

Tržište koje je „gladno kvadrata“ jer se nedovoljno gradi u odnosu na ono što može da apsorbuje, strukturno ne može da padne dok taj disbalans između ponude i tražnje ostaje nepromenjen..

Kupovina druge nekretnine postaje ozbiljna računica tek kada se saberu svi troškovi

Kupovina druge nekretnine danas gotovo nikada nije samo cena iz oglasa. Porez na prenos ili PDV, troškovi javnog beležnika, agencijska provizija, eventualna adaptacija i nameštanje za izdavanje zajedno mogu da naprave razliku koja je između deset i dvadeset odsto viša od oglasom postavljene cene.

Ko računa samo kvadrat, greši. Ko računa ceo ulaz, troškove posedovanja i realan prinos od kirije tek tada vidi da li je konkretna nekretnina, na konkretnoj lokaciji, u maju 2026. godine, zaista dobra investicija ili samo skup oglas koji izgleda povoljno.